Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

G-Stock Studio/Shutterstock

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья.

Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно.

Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения.

Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

fizkes/Shutterstock

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику.

Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

  • низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
  • безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
  • неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
  • жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

  • ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
  • закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
  • обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
  • изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

Pixabay

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

  • кадастровый номер земельного участка под постройку;
  • адрес жилищного объекта;
  • этажность;
  • предполагаемый номер квартиры;
  • планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
  • отделку и ее особенности, включая материалы;
  • срок сдачи в эксплуатацию;
  • полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
  • сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

  • застройщика (девелопера): сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
  • проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
  • есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
  • аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
  • расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
  • кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
  • типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

Pixabay

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6].

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки.

Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

Читайте также:  КТО ЗАПЛАТИТ ЗА ЭВАКУАТОР?

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

Pixabay

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью.

Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок.

При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб.

Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию.

Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

  1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
  2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду.

    При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции.

    Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

  • застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
  • уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
  • нарушил требования по качеству;
  • в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам.

Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет).

Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта.

Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

застройщик

долевое строительство, дольщик, застройщик, реестр застройщиков, фонд застройщиков

Written by: Андрей Ларин

Себестоимость жилья увеличится на 20%

Внесение поправок в договор о долевом строительстве были ожидаемы еще год назад. Инициатором внесения изменений выступали власти Подмосковья, поскольку данный регион России нес риск получить ни одну тысячу обманутых дольщиков в кризис, в результате не завершения строительства.

Министерство строительства внесло предложение об ужесточении требований к уставному капиталу компаний застройщиков, чтобы обеспечить защиту дольщиков.

Однако будет ли эта мера эффективна или породит новый виток коррупции – этот вопрос на сегодняшний день неоднозначен.

Каких изменений стоит ждать?

В июле 2016 года был принят закон, внесший изменения в долевое строительство, направленные на повышение гласности данной отрасли, вводящий некоторые новые требования к застройщику.

Юристы ЮБ «Аргументъ», проведя анализ данных изменений, пришли к выводу, что некоторые поправки недостаточно проработаны и, наоборот, несут риск возникновения новых обманутых дольщиков. Рассмотрим более подробно вступившие и еще не вступившие изменения.

Основное важное изменение – появление более жестких требований к материальной устойчивости застройщиков.

Так, с 1 июля 2017 года обязанностью застройщика будет иметь уставный капитал в размере около 4% от стоимости возводимых им сооружений.

На практике это повлечет лишь вливания дополнительных средств застройщиком. Что может спровоцировать поглощения крупными строительными компаниями более мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что негативно скажется на малом и среднем бизнесе.

Министерство строительства, однако, делает акцент на том, что закон специально устанавливает настолько крупный размер капитала, который удовлетворяет строительные компании разных уровней.

Что такое эскроу-счет?

Изменения в закон о долевом строительстве направлены на увеличение затрат девелоперов на 15-20%, что повлечет рост цен, сократив объем застройки.

Закон содержит описание процесса использования эскроу-счетов. Они направлены на снижение возникновения рисков банкротства застройщика, а для дольщиков – снижение риска изменения сроков сдачи объектов.

Открытие счета осуществляется банком, который заключил уже кредитный договор с застройщиком в целях учета и блокирования денежных средств, перечисляемых дольщиками в счет оплаты своей недвижимости.

На эти денежные средства производится начисление процентов в размере, который установлен договором счета и конкретным кредитным договором. Внесенные деньги компания-строитель получит по окончании стройки.

Но данное новшество имеет и отрицательные стороны – не предусматриваются риски дольщиков, которые могут возникнуть при банкротстве кредитной организации, а также нет какого-либо механизма достройки строительного объекта при возможном банкротстве исполнителя.

Кроме того, могут возникнуть ситуации, когда строительство объекта будет реализовываться на 90% путем заемных средств капитала со счетов эскроу. В связи с этим, цены на первичное жилье могут возрасти на 20- 30%, а это в нынешних финансовых условиях сделает невозможным финансирование по счетами эскроу.

Юристы юридического бюро отмечают, что введение банка – как нового звена в цепочке «застройщик – дольщик», повлечет к подорожанию всего строительства в общей сложности на 20%.

Единый реестр застройщиков и новый фонд

Закон регламентирует формирование фонда, создаваемого за счет взносов и отчислений застройщиков, размер которых не должен превышать 1% от стоимости возведения объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Сотрудники ЮБ «АргументЪ» считают, что данный фонд может быть неким прообразом будущей государственной страховой компании. А денежные средства, полученные таким путем, будут направлены на решение любых возникающих проблем в сфере долевого строительства.

Однако в настоящее время, несмотря на принятие решения об образовании этого фонда, действует пока прежняя схема страхования. В Министерстве строительства говорят о том, что по предварительным данным фонд начнет функционировать с начала 2017 года, имея организационно – правовую форму публично правовой компании.

Кроме того, возможно, будет создан единый реестр застройщиков, которые привлекают денежные средства физических лиц, что даст возможность потенциальным покупателям выбрать максимально надежного исполнителя, которому можно доверять сбережения. А также покупатели смогут определить, например, дочерние компании известного застройщика, и воспользоваться затем качественными услугами. Федеральный орган исполнительной власти будет наделен полномочиями по ведению данного реестра.

Однако эффективно создание реестра будет лишь в том случае, если сведения в нем содержащиеся будут актуальны и объективны.

Таким образом, поправки в законодательстве долевого строительства имеют достаточно широкий спектр распространения. Некоторые изменения уже начали действовать, некоторые – начнут применяться с 2017 года, а что изменится в целом в остро стоящем вопросе обманутых дольщиков, покажет практика.

Ссылки по теме:

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Профиль автора

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

  • Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
  • Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
  • Банкротство происходит по разным причинам:
  1. выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
  2. снизилась покупательская способность;
  3. деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

  1. Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
  2. Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
  3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
  4. Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

Как застраховаться от недостроя

Анна Новикова, 25 авг 2021, 09:43 Квартиранты затопили соседей. Что делать? Вам неожиданно звонят квартиранты и говорят, что топят соседей снизу. Неприятно! А еще непонятно, что вообще делать. Для таких случаев мы написали инструкцию (да, ещё одну) специально для хозяев квартир. Но, надеемся, она никому не пригодится.

Анна Новикова, 2 авг 2021, 08:35 Я затопил соседей. Что делать: пошаговая инструкция Вы пришли домой, а там воды по щиколотку, кошка плывёт на лежанке, в воздухе витают ароматы аквапарка и вины перед соседями. Мы составили инструкцию для такой ситуации и рассказываем, что делать.

Прочитайте её, сохраните и поделитесь с друзьями — потом пригодится (надеемся, что нет). Анастасия Малиновская, 20 июл 2021, 10:40 Должник до конца жизни: истории банкротства пенсионеров из-за пожара Мы собрали истории пенсионеров, которым пришлось влезть в долги, ходить по судам и банкротиться, чтобы хоть как-то расплатиться за пожар.

И рассказываем, что делать, чтобы в таких случаях не приходилось быть должниками до конца жизни.

Анастасия Малиновская, 15 июл 2021, 12:02 Что такое и как работает иншуринг от самокатов и велосипедов Анна Новикова, 8 июл 2021, 14:13 Что делать и как себя вести, если вас сбили на электросамокате Рассказали в 7 карточках, как себя вести при столкновении с электросамокатчиком. Максим Смоляров Как решается проблема с обманом дольщиков, что такое договор эскроу, можно ли застраховать квартиру от недостроя и другие частые вопросы.

В федеральном Фонде защиты прав дольщиков отмечают, что порядка 30 % строящихся жилых домов относятся к категории проблемных, общее количество пострадавших от недобросовестных застройщиков — более 185 тысяч человек. Для окончательного решения проблемы недостроев, по оценкам властей, требуется не менее 400 млрд рублей (для сравнения: в 2020 году выделили лишь 60 млрд). Как защитить себя и свои интересы от незаконных задержек в строительстве со стороны застройщиков?

Договор эскроу спасёт?

Для решения проблемы обманутых дольщиков в Правительстве РФ разработали и провели реформу: граждане, покупая объект недвижимости, передают деньги в рамках ДДУ не застройщику, а кредитной организации (банку), который, являясь юридическим модератором правоотношений сторон, «открывает» доступ к полученным средствам после регистрации прав собственности. Если застройщик не выполнил обязательства перед клиентом, то деньги возвращаются гражданину.

Недостатки договора эскроу. Средний срок возведения объекта составляет от 1,5 до 3 лет. Инфляция в РФ оценивается в размахе от 3 до 4 %. Если стройка не удалась, то возврат средств со счёта эскроу производится банком без индексации на величину инфляции. Это означает, что за 2 года неуспешного строительства гражданин потеряет в цене квартиры порядка 6-8 %.

Договор страхования

До 2017 года в практике использовалась конструкция «добровольных договоров страхования недостроя», сторонами которого являлась страховая организация и субъект-приобретатель имущества.

Условия такого договора страхования были следующие:

  • страховая отвечает за возникающие в процессе строительства риски;
  • страхователь должен перечислить в срок определённую сумму вознаграждения.

Стандартно список рисков, при которых страховая компания осуществляла выплату денег страхователю, включала четыре основных аспекта:

  • если произошла задержки сроков сдачи объекта или завершения строительства;
  • если строительная компания объявлена банкротом или ликвидирована;
  • если застройщик осуществил двойную продажу одного и того же объекта недвижимости;
  • если жильё было разрушено по форс-мажорным причинам, которые не зависят от строительной компании.

В некоторых фирмах этот перечень расширялся ещё на несколько пунктов:

  • страхование отделки помещений;
  • защита от необоснованного и незаконного посягательства на право собственности.

Действуют ли эти правила сейчас?

В 2017 году вместе с внедрением эскроу счётов власти ввели в отношении всех объектов абсолютно новые правила возведения многоквартирных домов:

  • если строительная компания разорилась, то дальнейшую достройку осуществляет государство;
  • деньги на возведение объекта выделяются из специального фонда, формируемого за счёт отчислений застройщиков (1,2% от каждого заключаемого контракта);
  • приобретатель имущества в этой ситуации волен принять решение: либо получить долгожданную квартиру, либо компенсацию.

❌ Недостатки. В ряде регионов собственники квартир по ДДУ жалуются на то, что чиновники и арбитражные управляющие не спешат обращаться в Фонд защиты прав дольщиков (это автоматически тормозит возобновление строительно-монтажных работ на объекте).

Что ещё нужно знать

Как защитить себя, если эскроу — невыгодно, а реализация программы страхования со стороны государства долго?

Во-первых, следует правильно анализировать информацию о застройщике. Здесь следует оценить:

  • материалы, выдаваемые по поисковым запросам на сайтах kad.arbitr.ru, sudact.ru, «КонсультантПлюс» и «Гарант»;
  • данные, предоставляемые сервисами «КонтурФокус» и «Интерфакс-СПАРК» (стоит обратить внимание на материалы о количестве слушавшихся дел в судах, принятых решениях о судебных штрафах, сумме штрафов);
  • сервис проверки новостроек.
  • Во-вторых, стоит пользоваться услугами только тех юрлиц, которые имеют хорошую репутацию на территории региона.
  • Можно ли подать в суд на работающего застройщика, если он задерживает сроки сдачи объекта?
  • Да, такая возможность предусматривается в российском законодательстве. Для реализации своего права гражданину необходимо соблюсти условия:
  • не подписывать дополнительное соглашение, которое предусматривает возможность переноса сроков сдачи объекта;
  • написать досудебную претензию, направить её по юридическому адресу застройщика (в ней указывается требование о передаче имущества, выплате неустойки);
  • если претензия не удовлетворяется добровольно, то дольщик может подать в суд.

Удовлетворит ли суд требования дольщика о выплате неустойки?

Суды лояльно относятся к работе застройщиков: поэтому взыскать многомиллионную сумму за просрочку сдачи объекта не получится.

Суды учтут экономическую (в последние девять месяцев — ещё и эпидемиологическую) ситуацию, репутацию строительной компании, соразмерность неустойки и допущенного нарушения (Определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г.

по делу № А40-2832/2018; Определение от 6 ноября 2018 г. по делу № А40-89616/2017).

Подведём итоги

✅ Если компания разорилась, то доведение строящегося здания «до ума» производится государством за счёт средств «коллективного страхования». При этом дольщик может получить либо квартиру, либо деньги.

✅ Если застройщик продолжает свою работу, но задерживает сроки сдачи объекта, то дольщик имеет право потребовать разумной компенсации причинённых ему убытков.

✅ Будущих владельцев квартир от неблаговидных действий застройщика защищает институт договоров эскроу.

Манго Daily: уютно дома, тепло в семье, порядок на работе, лады с государством. Иншуринг

© Проект компании «Манго Страхование».

18+

wpDiscuz

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *