Договор займа с залогом квартиры — юридическая консультация по заключению

Займы и кредиты под залог жилья – сегодня не редкость на рынке финансовых услуг. Но, можно ли воспользоваться таким способом, если вы собственник не целого жилого объекта, а лишь его части. Нужно ли согласие других собственников, чтобы заложить свою долю, или вы вправе единолично распоряжаться имуществом по собственному усмотрению?

Чем фактически владеет собственник доли

Договор займа с залогом квартиры - юридическая консультация по заключениюФото Pexels

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?

Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, то есть:

  • право владения;
  • право пользования;
  • право распоряжения.

Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

Если человек имеет в собственности какую-либо вещь, несет бремя её содержания, он всегда будет расценивать вмешательство других людей в сферу своего владения как посягательство на свои естественные и неотделимые права.

Не является исключением и право общей долевой собственности.

При этом оно обладает одной отличительной особенностью: традиционно право собственности защищается от посягательств третьих лиц, а вот в праве общей долевой собственности требуется и защита участников этого самого права друг от друга. Особенно, если между участниками общей собственности происходят конфликты. То есть, в первую очередь собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей.

Из этого истекают ограничения, которые накладываются на действия в отношении долевой собственности:

  • особенности сделок с участием долевого имущества (продажа, сдача в аренду, дарение и т.д.);
  • порядок прописки в долевой собственности третьих лиц;
  • порядок оплаты коммунальных услуг и имущественного налога;
  • порядок пользования жилищем;
  • порядок его содержания, в том числе капремонт, текущий ремонт, порядок реконструкции, порядок подключения различных коммуникаций (газ, электроэнергия, вода и т.д).

То есть, собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, оповещать других собственников жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

Как заложить свою долю в квартире или доме

Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики.

Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита.

Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.

При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.

Договор займа с залогом квартиры - юридическая консультация по заключениюФото Pexels

Доля должна быть выделенной в натуре, поскольку по закону такой долей собственник имеет право распоряжаться таким имуществом единолично. На юридическом языке это означает, что у владельца должен быть документ, который  подтверждает нотариально закрепленное право на одну или несколько комнат.

  В противном случае доля считается невыделенной, и получить под нее кредит будет проблематичнее: выдать займ под залог невыделенной доли – риск для финансового учреждения, ведь если заемщик не будет выплачивать обязательные платежи по займу, банку нужно будет отсудить жилплощадь и продать, чтобы вернуть свои деньги.

А какая ликвидность может быть у доли в однушке, например?

Кроме четко определенной части недвижимости, для оформления кредита под долю в квартире, она должна также соответствовать таким требованиям:

  • на часть имущества должна быть оформлена техдокументация;
  • на ней не должно быть арестов от судебных органов или других обременений;
  • доля должна быть ликвидной, т.е. ее в случае непогашения можно быстро и выгодно для банка продать.

От банковских структур также можно ожидать требования того, чтобы на передаваемой в залог доле не было прописанных несовершеннолетних, инвалидов любой группы, других недееспособных граждан.

Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?

Договор залога недвижимого имущества между физическими лицами

Договор залога недвижимого имущества предназначен для обеспечения обязательств по получению кредитов и регулированию правовых отношений с соответствующими организациями и физическими лицами занимающихся финансовой деятельностью.

Так, например, когда не представляется возможным взять определенную сумму под заем в банковском учреждении, данный кредит можно получить, задействуя частное лицо. Между физическими лицами заключается договор займа, в качестве залога может выступать, например, недвижимое имущество. Подобные сделки между физическими лицами являются вполне легальными и практически ничем не затрудняются.

Договор займа с залогом недвижимого имущества является многосторонним, а именно одной из сторон выступает займодавец-залогодержатель – лицо, предоставляющее заем, другим – выступает заемщик-залогодатель. В качестве примера предлагаем скачать образец договора залога в виде недвижимости, заключенный между физическими лицами.

Другие образцы договора залога: автомобиля → скачать образец.

Основные условия

Данное соглашение не имеет четко установленной формы, и может быть составлено в произвольном порядке с добавлением индивидуальных разделов. Однако, существует ряд рекомендаций по составлению подобного типа документов.

Договор займа с залогом квартиры - юридическая консультация по заключению

В договоре залога обязательно должен присутствовать такой раздел, как «Вводная часть» – в ней содержится необходимая информация о лицах, представляющих стороны соглашения. Этот раздел должен содержать реквизиты участников правовых отношений, а именно:

  • Полные имена (ФИО).
  • Место фактического проживания.
  • Точные паспортные данные сторон.

Помимо этого, рекомендовано обозначить следующие разделы:

  • права и обязанности каждого участника правоотношений;
  • полные реквизиты сторон;
  • гарантии для каждого представителя договора;
  • предмет соглашения;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • страхование;
  • заключительные положения.

Под предметом договора понимается денежная сумма, которая выдается в качестве займа заемщику. Указывается размер займа, а также сроки его предоставления.

Заемщик обязуется вернуть нужную сумму денег в срок, в обеспечение этого обязательства выступает залог в виде недвижимого имущества – дом, квартира, землю, гараж.

Следует указать, какой именно объект недвижимого имущества выступает в качестве залога – указать его наименование, адрес, площадь, основные характеристики, реквизиты документов, подтверждающих право собственности. Ведь заложить можно только свое имущество, то есть неприватизированное жилье не может выступать в качестве залога по договору.

Здесь нужно обратить внимание на состояние недвижимого имущества, далеко не каждый человек согласится, если в качестве залога будет выступать аварийное и ветхое помещение.

В «Правах и обязанностях» также есть множество своих особенностей, в этой части договора предусматривается правомерное равноправие участников правоотношений.

Следует учесть, что при непонимании каких-либо пунктов документа необходимо заручиться поддержкой знающего специалиста.

 Договор может быть заключен между любыми физическими лицами, в том числе и лицами без гражданства и иностранными гражданами.

Образец

Договор залога недвижимого имущества между физическими лицами. Образец заполнения в формате word

Адвокаты Москвы по кредитам +7(495)177-48-15 бесплатно консультируют по вопросам: об ипотечном залоге, какой статус имеет залоговая жилая недвижимость, какие предлагаются варианты выхода, почему желательно самостоятельно избавиться от квартиры, если задолженность растет, в каких случаях можно продать единственное жильё должника

Граждане России нередко попадают в такую ситуацию, когда из-за нестабильного экономического положения в государстве они теряют способность погашать кредит, и долг переда банком нарастает снежным комом. Хуже всего, это когда залогом становится квартира. В подобной ситуации неопытный должник способен утратить своё прежнее право на владение ею.

Так что желательно изначально воспользоваться содействием юриста по кредитам, чтобы в случае просрочки ипотечных платежей судья не поторопился c передачей залогового имущества новому владельцу.

В кредитном договоре подробно расписываются условия погашения займа. Приходится оплачивать ежемесячно и какую-то часть от тела кредита, и проценты c учётом годовых выплат.

Если залогом становится не единственное жильё, тогда ситуацию с задолженностью кредиторам нельзя назвать катастрофичной.

Если же речь идёт об ипотеке с оформлением закладной на квартиру, тогда задолжавший гражданин, теряющий такую недвижимость, несет огромные убытки:

  1. Должник и его семья остаются без жилья. Ведь законом разрешено выставлять на торги такую жилую недвижимость даже в случае, если другого жилого помещения у заёмщика нет.
  2. Долг непременно нарастёт из-за штрафных санкций, назначаемых в виде пени, штрафов. Их тоже придётся оплачивать.
  3. Ипотечная квартира будет продана на аукционе совершенно не по той цене, по которой согласился бы продать своё жильё, попавший в неприятную ситуацию владелец недвижимости. Главное для кредитора – это возвращение своих денег (задолженности), а не выгодная продажа. Ведь остальные вырученные средства всё равно будут возвращены должнику. А продажа по «демократической» цене означает для банка быстрое возвращение ранее вложенных средств.
Читайте также:  Возврат денежных средств за поставку товара оплаченного при отсутствии подписанного договора поставки

Позиция кредитора

Действительно, банк вернёт свои деньги в любом случае. Но ведь кредитор рассчитывал получить по условиям первоначальной сделки гораздо большую сумму. Так что ему такой ход событий также не выгоден.

Может последовать обращение в суд, тогда процесс реализации недвижимости затянется. Госпошлину будет платить именно тот субъект права, который обратится в судебный орган.

Аукцион организовывается в интересах кредитора, то есть по такой схеме, чтобы недвижимость продавалась по цене минимально допустимой. Тогда заинтересованные лица, связанные с сотрудниками банка, получат возможность дёшево приобрести недвижимость с целью ее последующей неспешной перепродажи.

Ипотечная сделка оформляется еще до начала регистрации недвижимости в Росреестре, то есть до момента приобретения жилья. Значит владелец квартиры изначально не является полноправным собственником недвижимости, и все риски достаются именно заёмщику.

Более того, при инвестировании покупки аналитический отдел банка, изучающий все возможные риски, может рекомендовать введение в договор каких-то особых положений, изначально не выгодных заёмщику или в какой-то степени препятствующих исполнению им обязательств.

Так что желательно подключить к процессу оформления ипотеки компетентного юриста еще на стадии изучения условий. Ведь некоторые нюансы договора:

  1. специально прописаны мелким шрифтом;
  2. не являются вполне ясными для обычного гражданина;
  3. содержат сложные юридические термины;
  4. требуют дополнительного пояснения.

Положение заёмщика

Гражданину- должнику может быть предоставлен шанс урегулировать ситуацию путём пересмотра условий внесения платежей. Назначается рефинансирование ипотеки, перекредитование. В противном случае заёмщик однозначно потеряет залоговую квартиру.

Если этот человек обратится в суд самостоятельно, его наверняка признают недобросовестным заёмщиком, относящимся к исполнению условий сделки халатно. Однако можно воспользоваться услугами адвоката по кредитам и попытаться при его содействии отсрочить изъятие квартиры. Поводом для положительного решения суда могут послужить:

  • несоблюдение кредитором определенных условий договора;
  • отказ кредитора от содействия в урегулировании ситуации;
  • признание каких-то условий ипотечного соглашения такими, которые изначально являлись невыполнимыми, нарушающими законные интересы заёмщика, двусмысленными;
  • указание на форс-мажорные обстоятельства (заболевание; смерть родственника, частично оплачивавшего кредит; назначение более срочных платежей; аварии и катастрофы, внезапно изменившие материальное положение заёмщика в худшую сторону; потеря работы в кризисный период);
  • нарушение процедуры досудебного урегулирования спора (к примеру, претензионное заявление подавалось с нарушением норм ст. 131 ГПК РФ, обозначенных в подпункте 7 пункта 2-го) и пр.

Выход из ситуации

В правилах действия закладной обозначено, что этот документ становится обременением имущественных прав должника до того момента, пока он не рассчитается с банком. Но приобретателю квартиры законом предоставляется несколько вариантов действий, позволяющих урегулировать проблему, связанную с появлением неоплатных долгов:

  1. Если есть другой ценный объект, который способен выполнять роль залогового имущества, тогда в этом же банке можно взять повторный кредит.
  2. Иногда объект залоговой недвижимости банк соглашается принять для использования в собственных целях без реализации. Обычно такая квартира сдаётся в аренду, однако всеми делами занимается представитель кредитора. Его труд нуждается в вознаграждении, так что возвращение квартиры должнику будет отложено надолго.
  3. Лучший выход — это продажа ипотечной квартиры, если ответственный владелец понимает, что в ближайший период не сможет рассчитываться по долгам. Контролировать процесс желательно самому, чтобы отчуждённую недвижимость кредитор не реализовал слишком дёшево. Для этого следует получить от сотрудников кредитного учреждения разрешение на продажу недвижимости. Причём сделать это желательно еще до того момента, когда у банка появится право забрать залоговое имущество.

Следует предложить кредитору такие условия продажи квартиры, чтобы он не сомневался в возможности получения своих денег. К примеру, операция по переводу платежа от покупателя к продавцу будет проводиться через отделение этого же банка- займодателя.

Особенности первоначального соглашения

Чтобы финансовые вложения банк смог окупить с выгодой, в залоговый договор нередко вносятся следующие коррективы.

Покупатель вынужден повышать выплаты по первоначальному взносу. Они могут достигнуть объёма в половину рыночной стоимости квартиры.

  • Банк предлагает завышенную процентную ставку, причём вполне законно. То есть он считает себя рискующей стороной сделки и желает получить больше выгоды, пока материальное положение покупателя еще сохраняет стабильность.
  • Если же цена жилья в этом районе или стоимость квартиры в данном доме резко снизится, тогда после продажи залоговой недвижимости заёмщику практически ничего не достанется. То есть он лишится и жилья, и изначально вложенных денег. При этом банк получит всю сумму, так как цена квартиры вряд ли снизится вдвое.
  • В определенных ситуациях заём не предназначается для целевого использования, то есть для приобретения жилья. Но гарантией возврата средств по условиям договора служит квартира, оформленная как залоговое имущество. Тогда, при просрочке с выплатой кредита, используется тот же алгоритм действий, что и в случае с ипотечным жильём.

Вынесение судебного решения

Владелец залоговой недвижимости хотя и не обладает всеми правами на совершение операций с квартирой, но всё же может оспорить в суде позицию банкира, требующего, чтобы объект залога был передан ему для незамедлительной реализации.

В арбитражном суде кредитор укажет:

  • на документ, подтверждающий обременение залогом (закладную бумагу);
  • на пункты договора, позволяющие действовать в собственных интересах;
  • на соблюдение претензионной процедуры (послание должнику уведомления об инициировании процедуры взыскания задолженности и отчуждения собственности);
  • на то, что со стороны заёмщика не было предпринято существенных действий, направленных на восстановление нарушенных прав заимодателя.

В данной ситуации плательщику необходимо идти на конструктивный диалог хотя бы в пассивной форме, а лучше активно инициировать переговорный процесс самостоятельно.

Стороны подтверждают в ходе судебных разбирательств собственные позиции, а далее судьёй выносится решение. Если позиция заёмщика окажется слабо аргументированной, тогда решение суда не станет сюрпризом: недвижимость будет отчуждена в пользу банка.

Так что заёмщику потребуется серьёзное адвокатское сопровождение, чтобы не оказаться без квартиры.

Если же он решил действовать на свой страх и риск, то есть без содействия со стороны высококвалифицированного юриста, тогда на третий день после принятия постановления он получит выписку с решением суда не в его пользу. А далее, если не подастся апелляция, недвижимое имущество будет окончательно отчуждено в пользу займодателя.

В некоторых случаях бывший правообладатель принимается чинить препятствия стороне, получившей невыгодное для этого заёмщика судебное решение. Тогда банкир вправе задействовать судебных приставов- исполнителей. При необходимости они явятся в сопровождении полиции, чтобы «помочь» должнику поскорее собрать вещи.

Новый правообладатель на основании выписки обратится в Росреестр с целью:

  • снятия обременения;
  • регистрации перехода прав собственности.

Далее квартира будет выставлена на торги и продана. Средства, оставшиеся после расчёта по долговым обязательствам, передадутся бывшему владельцу недвижимости. Но не следует упускать из виду следующие обстоятельства: требования могут быть предъявлены и другими займодателями, а также лицами, которым гражданин обязан компенсировать различного рода убытки.

Организация аукциона с целью продажи залоговой квартиры

Объект выставляется на аукцион в виде электронного лота. Ему присваивается номер. Может быть задействована одна площадка, иногда используется несколько. Лица, выступающие потенциальными покупателями, получают информацию, касающуюся технических и кадастровых характеристик реализуемой недвижимости.

Чтобы выставить такое имущество на продажу, новый собственник помещения заключает договор с организаторами аукциона. Остаётся правильно презентовать товар, если кредитор действительно заинтересован в его реализации. Ведь в том случае, если аукцион не состоится, будут проведены повторные торги (ст. 350.2 ГК РФ).

Когда же и повторение процедуры не позволит реализовать недвижимость, это имущество достанется кредитору, если он пожелает, причем по цене на 10 % ниже той начальной стоимости, что предлагалась на аукционе.

Помощь юриста должнику

Даже если придётся продавать залоговую квартиру, всё равно гражданину и его семье в соответствии с Конституцией РФ (ст. 40) должно быть предоставлено жильё. Однако для этого следует правильно использовать в суде нормы статьи 334 ГК РФ, закона о залоге No 2871-1 от 29.05.1992 г. и все последующие дополнения к нему.

Обращение в ГД РФ о злоупотреблениях в сфере займ-залог недвижимости

Калиничева Елена Сергеевна
4 Октября 2018

В связи с огромным количеством лиц, обращающихся за адвокатской помощью, пострадавших от различных обманных схем займ-залог недвижимости, которые приводят к утрате права собственности на заложенную недвижимость, мной было подано обращение на имя Председателя ГД РФ Володина В.В. следующего содержания:

  • Председателю Государственной Думы Российской Федерации Володину Вячеславу Викторовичу
  • От адвоката АК 1833 АПМО Калиничевой Елены Сергеевны в интересах лиц, пострадавших от деятельности организаций и частных лиц, занимающихся обманной деятельностью с использованием займа под залог недвижимости
  • ОБРАЩЕНИЕ
Читайте также:  Применение усн товариществами собственников жилья

Уважаемый Вячеслав Викторович! Позвольте обратиться к Вам от лица специалистов, занимающихся правоприменительной практикой, а также граждан, пострадавших от деятельности организаций и частных лиц, занимающихся отъемом недвижимости, используя обманные схемы займа под залог недвижимого имущества.

В настоящее время в Москве и Московской области получила широкое распространение обманная деятельность по предоставлению займов под залог недвижимости с целью его хищения, которой занимаются как микрофинасовые организации, другие юридические лица различных организационно-правовых форм, так и физические лица, называемые себя «частными инвесторами».

Существует множество вариаций обманных схем под видом займ-залог недвижимости, но суть их всех сводится к следующему: используя финансовую и юридическую безграмотность граждан, мошенники путем обмана и злоупотребления доверием убеждают клиента подписать заведомо кабальный договор займа под залог (обычно ипотеку) недвижимого имущества, чтобы в конечном итоге завладеть квартирой потерпевших.

Мошенники, использующие данный вид обманной деятельности для извлечения преступных доходов, обладают хорошими юридическими знаниями правоприменительной и судебной практики в сфере обязательственного права. Они разрабатывают тексты договоров с такими условиями, которые должны привести заемщика к долговой кабале, с которой он не в состоянии справиться в силу своих финансовых возможностей.

Такими условиями, например, являются: увеличенная процентная ставка, короткие сроки возврата крупного займа, кабальные штрафные санкции, предназначенные не для стимулирования своевременного возврата займа, а для создания условий его невозвратности.

В последнее время, после внесения изменений в законодательство, которые урегулировали размер штрафных санкций по ипотечному кредитованию, мошенниками стали применяться так называемые «плавающие проценты», размер которых увеличивается в зависимости от допущенных заемщиком нарушений условий договора.

Все эти договорные условия направлены на достижение преступных целей мошенников – намеренное доведение клиента до состояния дефолта, чтобы завладеть заложенным имуществом.

Способы завладения заложенным имуществом с использованием схемы займ-залог:

1) доведя заемщика до состояния дефолта, намеренно создав угрозу утраты заложенного имущества (взыскание займа через суд и обращение взыскания на заложенное имущество), мошенники убеждают заемщика подписать договор на отчуждение права собственности на предмет залога (по договору купли-продажи, соглашению об отступном), обманывая, что таким способом он может сохранить свою недвижимость, выкупая ее у нового собственника. После этого заемщик несет дополнительные убытки, пытаясь выкупить собственную квартиру, однако право собственности на нее не возвращает;

2) вместе с подписанием договора займа и залога заемщику дают на подпись соглашение об отступном, убеждая подписать его в качестве дополнительной гарантии возврата займа, или незаметно подкладывают вместе с другими документами на подпись, отвлекая внимание заемщика, чтобы он подписал соглашение об отступном среди прочих документов. Также заемщик оформляет нотариальную доверенность на лиц, указанных мошенниками, для совершения регистрационных действий по ипотеке, одновременно в тексте доверенности указывается возможность регистрации соглашения об отступном. После того, как заемщик начинает задерживать выплаты по возврату займа, соглашение об отступном поступает на регистрацию, в результате чего заемщик теряет собственность на предмет залога, о чем узнает чаще всего, когда новый собственник обращается в суд с иском о его выселении;

3) мошенники завладевают заложенным имуществом заемщика, доведя заемщика кабальным договором займа под залог недвижимости до дефолта, обращаясь в суд с иском, получают судебное решение о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

Для этого в условия договора займа и залога закладываются основания оставления заложенного имущества за займодателем в случае вынесения судебного решения о взыскании с заемщика займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

Либо после несостоявшихся повторных торгов (не исключено, что при коррупционном влиянии со стороны взыскателя) взыскатель оставляет предмет залога за собой.

4) наиболее распространенная схема незаконного завладением недвижимостью, когда мошенник вместо оформления договора займа под залог недвижимости убеждает заемщика подписать договор купли-продажи квартиры, договариваясь устно с заемщиком об условиях возврата займа под видом обратного выкупа квартиры. В таких случаях заемщик теряет квартиру даже в случае полного возврата мошеннику займа.

  1. 5) Мошенник убеждает потерпевшего взять в знакомой организации или у частного инвестора займ для него под залог квартиры этого потерпевшего, после чего скрывается с похищенными денежными средствами, а потерпевший теряет право собственности на квартиру в результате решения суда.
  2. Мошенники, беря зачастую в залог единственную квартиру, учитывают психологический фактор страха заемщика потерять свое жилье и манипулируют этим страхом, в результате чего заемщик продолжает подписывать необходимые для мошенника документы, чем еще больше ухудшают свое положение.
  3. Граждане, которые сталкиваются с таким видом обмана, остаются абсолютно не защищенными со стороны правоохранительной и судебной системы.

Юридически грамотно составленные мошенником документы, подписанные заемщиком, практически не оставляют последнему шансов доказать в суде недействительность сделки. Известны лишь единичные случаи принятия судебных решений в пользу заемщиков.

В правоохранительной системе сложилась практика отказа в возбуждении уголовных дел по основаниям отсутствия состава преступления со ссылкой на гражданско-правовые отношения.

Потерпевшим, которым удалось возбудить уголовные дела по статье мошенничество, приходилось самим искать других пострадавших от тех же мошенников, собирать доказательства системности обманных действий, чтобы убедить руководство правоохранительных органов, что имеется состав преступления.

Но и возбуждение уголовного дела не является гарантом успеха для граждан, попавших в обманную ловушку, так как суды обычно не принимают в качестве доказательства обмана постановление о возбуждении уголовного дела в отношении неизвестных лиц, а расследование уголовных дел затягивается органами предварительного следствия (не исключено, что намерено). На настоящий момент ни одного обвинительного приговора по Москве и Московской области не вынесено, тогда как в регионах такая судебная практика уже появилась.

Граждане оказываются в режиме неравной борьбы с финансовыми мошенниками в отсутствие государственной защиты их прав, гарантированных Конституцией РФ. Этот удар приходится в основной части на самые незащищенные слои общества: людей пенсионного возраста, многодетные семьи, на граждан, попавших в тяжелые жизненные ситуации, которым срочно понадобились деньги.

Необходимо отметить, что список лиц, занимающихся обманными схемами, от имени разных организаций известен как объединенным группам пострадавших от таких схем, так и руководству правоохранительных органов. Однако никаких оперативно-розыскных мероприятий в отношении данных лиц не проводится, их деятельность не пресекается.

  • Причины процветания такого вида мошенничества видятся также в следующем:
  • Во-первых: отсутствует четкое законодательное регулирование правоотношений в сфере займ-залог недвижимости.
  • Во-вторых: сложившаяся в правоохранительной системе порочная практика отказа в возбуждении уголовных дел под предлогом гражданско-правовых отношений, бездействие следствия по возбужденным уголовным делам порождают безнаказанность преступной деятельности, и провоцирует рост преступности в этой сфере.
  • В-третьих: судебная практика не учитывает сложившуюся критическую ситуацию и стоит на стороне финансовых махинаторов.
  • В-четвертых: о коррупционной связи залоговых мошенников с правоохранительными органами, с отдельными нотариусами, судьями и сотрудниками Росреестра не скрывают сами мошенники.
  • В-пятых: причиной низкой раскрываемости и низких показателей привлечения к уголовной ответственности виновных лиц является правовая безграмотность сотрудников правоохранительных органов в области обязательственного права и сделок с недвижимостью.

Необходимо учитывать степень вреда, который причиняется гражданам. Когда гражданин и его семья лишается единственного жилья, это наносит непоправимый вред как отдельным семьям, так и обществу в целом.

Речь идет о разрушении социального положения человека и членов его семьи, резком снижении материального уровня до самого низшего. Нередко данные ситуации заканчиваются для заемщика летальным исходом.

Бездействие государственных органов в защите прав граждан порождает негативную оценку государственной власти в целом, создает социальное напряжение в стране.

Масштабы такой деятельности и количество лиц, которые становятся жертвами обманных схем, требуют вмешательство государства и выработку комплексных мероприятий по решению данной проблемы.

Для решения создавшейся проблемы эффективными будут следующие меры:

  • внесение в законодательные акты изменений и дополнений, направленных на снижение возможностей злоупотребления правом:
    1. — признание ничтожной сделкой залог (ипотеку) единственного жилья за исключением случаев его приобретения посредством ипотечного кредитования;
    2. — запрет предоставлять займы под залог недвижимого имущества организациями и частными лицами, чья деятельность не контролируется Банком России;
    3. — внесение поправок в закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организаций в РФ», регулирующих в каком количестве и на каких условиях МФО могут предоставлять займы под залог недвижимости;
    4. — введение обязательного андеррайтинга заемщика при принятии займодателем решения о предоставлении займа под залог недвижимости, признание ничтожным договора займа под залог недвижимости, выданного лицу, которое заведомо для займодателя не обладало финансовыми возможностями справиться с обязательствами по займу;
    5. — введение административной ответственности лиц, предоставляющих финансовые услуги, за заключение договора займа без учета финансового положения заемщика;
    6. — распространение правил и обычаев делового оборота, действующих в сфере ипотечного кредитования, на отношения займ — залог недвижимости (н-р, применение средневзвешенных процентных ставок);
    7. -введение уголовной ответственности за намеренное вовлечение в кабальные договорные отношения с целью причинения вреда, с отягощающей квалификацией – с целью завладения недвижимым имуществом.
  • Поставить на контроль руководства МВД РФ уголовные дела, возбужденные по факту мошеннических действий по схеме займ-залог недвижимости, а также проведение доследственных проверок (особенно по групповым заявлениям пострадавших) по факту мошеннических действий по схеме займ-залог недвижимости.
    • — провести служебную проверку и привлечь к дисциплинарной ответственности лиц, ответственных за волокиту расследования по уголовным делам по мошенничеству, связанному с займом-залогом недвижимости;
    • — разработать и провести оперативно-профилактическую операцию с целью сбора оперативной информации и доказательств вины лиц, систематически совершающих обманные действия по схеме займ-залог недвижимости;
    • — разработать и провести обучение сотрудников правоохранительных органов на тему: «обязательственное право, сделки с недвижимостью»;
    Читайте также:  Законопроект об освобождении ведения бухгалтерского учета субъектов малого предпринимательства
  • Руководству судебной системы обратить внимание на сложившуюся критическую ситуацию в сфере правоотношений займ-залог недвижимости.
    1. — обобщить судебную практику по признанию недействительными договоров займа под залог недвижимости и производных от них сделок с недвижимостью ;
    2. — разработать и опубликовать Постановление Пленума ВС РФ на тему признание недействительными сделок займ под залог недвижимости;
    3. — разработать и опубликовать Постановление Пленума ВС РФ на тему мошенничество в сфере займ-залог недвижимости.
    4. Для реализации вышеуказанных мероприятий ПРОСИМ руководителей фракций Государственной Думы РФ:
  • Поставить на парламентский контроль ситуацию с обманной деятельностью организаций и частных лиц в сфере займ-залог недвижимости.
  • Провести круглый стол на тему «Обманная деятельность в сфере займ-залог недвижимости» с приглашением руководства правоохранительной и судебной системы для выработки комплекса мероприятий, направленных на защиту прав граждан от мошенничества и злоупотреблений в сфере займ-залог недвижимости.
  • С Уважением адвокат Калиничева Е.С.

    Сегодня из аппарата ГД РФ я получила сообщение, что моей обращение направлено руководителям фракций. Результаты рассмотрения моего обращения будут размещены в данном блоге АПМО РФ.

    Договор залога недвижимости в обеспечение займа

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    На сегодняшний день мало у кого из представителей среднего класса никогда не возникает необходимость в получении заемных средств.

    Они могут тратиться на покупку нового транспортного средства, жилья, или даже дорогостоящих лекарств (в случае необходимости экстренного лечения).

    Но для получения крупного займа, нужно предоставить в качестве обеспечения объект недвижимости. При этом составляется специальный договор залога недвижимости в обеспечение займа.

    Назначение договора

    Само понятие данного документа приводится в статье 334 Гражданского Кодекса РФ.

    В соответствии с текстом этой статьи, договор залога недвижимости в обеспечение займа является документом гражданско-правового характера.

    И, по условиям этого соглашения, если заемщик не выполняет свои обязательства по выплатам, кредитор получает право вернуть переданные им кредитные средства за счет продажи заложенного клиентом недвижимого имущества.

    Стороны такого договора — это залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик). В соответствии с текстом соглашения, у залогодержателя имеется преимущественное право перед другими кредиторами на возврат выданных заемщику средств.

    Данный документ выполняет сразу две функции, по одной для каждой из сторон. Заемщику он дает возможность получить в качестве займа большую сумму денег, а для кредитора выступает в качестве страховки. Если выплаты по кредиту не осуществляются, то банк может продать недвижимость заемщика и вернуть себе средства.

    Какое имущество может быть заложено?

    В качестве объекта залога может выступать большая часть видов недвижимости. Это обуславливается сразу двумя моментами.

    • Первый — это имущество является недвижимым и, как следствие, гражданин не может заявить о его утере или другим образом избежать его продажи при просрочке выплат по кредитам.
    • Второй — любая недвижимость является дорогостоящим имуществом и, как следствие, хорошо мотивирует заемщика на осуществление выплат в полном размере и вовремя.
    • Виды недвижимости, которые могут выступать в качестве объекта залога по займу:
    • Земельные участки, за исключением тех, которые соответствуют характеристикам, перечисленным в статье 63 ФЗ №-102 (находящиеся в муниципальной собственности или обладающие незначительной площадью).
    • Предприятия, здания, сооружения, и другие категории недвижимого имущества, которые используются в предпринимательской деятельности.
    • Комнаты, квартиры, жилые дома с земельными участками, и другие виды жилой недвижимости.

    Важно учитывать, что, если в договоре не указано обратное, недвижимость закладывается со всем содержимым, включая предметы интерьера.

    Правила составления

    Единой, установленной законодательством формы договора залога недвижимости для получения ипотеки не разработано. Это означает, что этот документ может составляться в свободной форме, основанной на перечне определенных требований.

    Правила оформления договора залога недвижимости в обеспечение займа:

    • Документ должен составляться только в письменной форме. Устные формулировки в таком вопросе не обладают юридической силой и не позволят заключить соглашение между кредитором (как правило — банком) и заемщиком.
    • В содержании должна присутствовать исключительно достоверная информация. В противном случае заемщик может быть привлечен к административной ответственности.
    • Помарки, исправления или зачеркивания не допускаются. Если при заполнении бланка была допущена ошибка — придется брать новый бланк, и заполнять его, более внимательно и аккуратно.
    • Стиль содержания — деловой. Не публицистический, не, тем более, разговорный, в договорах недопустимы. Подобный документ не будет принят к рассмотрению, не будет нотариально заверен и, как следствие, не будет обладать юридической силой.
    • Все приложения к документу должны быть перечислены в его содержании.
    • Документ должен быть заверен нотариально. Это гарантирует его юридическую силу и позволяет избежать дальнейших конфликтов или хотя бы ускорить их разрешение.

    Но это относится к общим рекомендациям, тогда как в договоре займа под залог недвижимого имущества должна содержаться определенная информация. Содержание документа, чтобы он обладал юридической силой, в обязательном порядке включает данные о сторонах и особенности оформляемого займа.

    Информация, обязательная для внесения в содержание договора залога недвижимости в обеспечение займа:

    • Дата и адрес места, где был составлен документ.
    • Данные сторон соглашения, в зависимости от их статуса в данном соглашении:
      • физические лица предоставляют паспортные данные и адрес, где они прописаны и проживают на постоянной основе;
      • юридические лица предоставляют данные о своем предприятии, включая офис конкретного филиала, где работает данный представитель, а также выписку из ЕГРЮЛ;
    • Ссылка на первоначальный договор и информация о нем (тип соглашения, реквизиты и т.д.).
    • Описание объекта залога — вид недвижимости, идентификационные данные, оценочная стоимость, площадь, адрес расположения и т.д.
    • Права и обязанности залогодержателя и залогодателя.
    • Порядок процедуры, в результате которой объект залога может быть заменен другим имуществом с примерно аналогичной стоимостью.
    • Сумма задолженности, которую покрывает объект залога.
    • Ответственность сторон соглашения, если кто-то из них нарушит условия настоящего соглашения.
    • Порядок хранения заложенного объекта недвижимости.
    • Период, в течение которого договор считается действующим.
    • Порядок внесения в текст соглашения корректировок, а также специфика процедуры расторжения.
    • Дополнительные условия. Они могут включать право залогодателя на использование имущества, требования к процедуре по замене залогового имущества и т.д.
    • Подписи сторон соглашения.

    Кроме того, существуют нюансы оформления займа под залог недвижимости в зависимости от правового статуса сторон. Например, если первоначально составлялся договор займа между юридическим и физическим лицом (как правило, между обычным гражданином и банком), то заложенная недвижимость обычно остается во владении залогодателя, то есть он может ею пользоваться.

    Если же первоначально заключался договор займа между физическими лицами, то право пользования прописывается отдельно. Кроме того, в последнем случае залогодержатель должен быть индивидуальным предпринимателем. Частные лица, как правило, не обладают правом выдачи заемных средств и, соответственно, не могут быть залогодержателями.

    Порядок регистрации

    Но, для того чтобы договор залога недвижимости был признан действительным и данный объект можно было использовать в обеспечении займа, документ нужно зарегистрировать.

    Правовую основу вопроса государственной регистрации составляет статья 131 Гражданского кодекса РФ.

    В этом же разделе российского законодательства регулируется вопрос, как происходит данная процедура, и какая документация для нее потребуется.

    Перечень документов, которые заемщик должен предоставить для государственной регистрации договора залога недвижимости:

    • Общегражданский паспорт заявителя: оригинал и ксерокопия.
    • Страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).
    • Свидетельство о браке (при наличии).
    • Паспортные данные лица, являющегося созаемщиком (можно предоставить ксерокопию паспорта).
    • Реквизиты банка (предоставляются банковскими сотрудниками).
    • Первоначальный договор кредита или ипотеки, со всеми приложениями.
    • Регистрируемый договор залога недвижимости.
    • Закладная (при наличии).
    • Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины.
    • Документы, которые подтверждают право собственности на данный объект недвижимости.
    • Технический/кадастровый паспорт закладываемой недвижимости. В том случае, если объектом обеспечения залога является дом с земельным участком, то нужно предоставить соответствующие документы и на строение, и на прилегающую территорию.
    • Контракт по недвижимости (при наличии).
    • Если у объекта недвижимости несколько совладельцев, требуется разрешение от них. Это может быть просто подписанное согласие, брачный договор или соглашение о разделе имущества.
    • Документ, подтверждающий факт проведения процедуры оценки и общую стоимость закладываемой недвижимости. В качестве подобной бумаги может выступать соответствующий отчет или оценочный альбом.
    • Если владелец недвижимости несовершеннолетний, то требуется также согласие от органов опеки и попечительства.
    • Доверенность (при наличии и при необходимости).
    • Если заявитель является юридическим лицом, то он должен собрать все документы, которые дают ему право на осуществление коммерческой деятельности, наряду с копией устава фирмы и подтверждением полномочий руководителя.

    Регистрация, как правило, проводится в течение 5-10 дней. Если данная процедура занимает больше времени, то инстанция должна предоставить обоснование задержки.

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Leave a Comment

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *