Новые изменения правил оспаривания кадастровой стоимости жилья и недвижимости

Теперь не нужно идти в суд для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка. Подать заявление можно в МФЦ, соответствующий федеральный закон вступил в силу 11 августа.

Новые изменения правил оспаривания кадастровой стоимости жилья и недвижимости Новые изменения правил оспаривания кадастровой стоимости жилья и недвижимости

iStock

В Федеральной кадастровой палате надеются, что упрощение процедуры приведет к массовому исправлению кадастровых ошибок. Выявление одной повлечет за собой исправление подобных огрехов у соседей.

Новые изменения правил оспаривания кадастровой стоимости жилья и недвижимости

Как отличить настоящую публичную кадастровую карту от мошеннической

Примечательно, что руководители бюджетных учреждений в регионах, которые сейчас занимаются кадастровой оценкой недвижимости, будут нести персональную ответственность за ее точное определение.

Если ошибки — они теперь трактуются в пользу собственника — будут очень частыми, то начальникам грозит ответственность вплоть до увольнения. Помимо этого без публичного рассмотрения нельзя будет менять результаты кадастровой оценки, добавляют в пресс-службе.

По словам главы ведомства Вячеслава Спиренкова, все это поможет свести на нет случаи необоснованного завышения кадастровой стоимости при будущих кадастровых оценках.

Кадастровая стоимость — это основа расчета налога на недвижимость. После того как сформирован перечень объектов недвижимости, которые нужно оценить, у местных органов власти есть месяц на то, чтобы оповестить собственников о начале процедуры.

Проводят государственную кадастровую оценку специально созданные в регионе государственные бюджетные учреждения. Сначала готовится предварительный отчет об оценке, который размещается на сайте ГБУ, выполнившего работу.

Этот отчет находится там в течение 60 дней, чтобы собственники недвижимости могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Направить их можно напрямую в ГБУ, через портал госуслуг или через МФЦ. Подать замечания необходимо в течение 50 суток.

Если собственник не успел подать свои замечания, то приходилось обращаться в суд или в специальную комиссию по рассмотрению кадастровых споров. Теперь все стало намного проще.

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Новые изменения правил оспаривания кадастровой стоимости жилья и недвижимости Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

  • решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Новые изменения правил оспаривания кадастровой стоимости жилья и недвижимости

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут. 

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости

13.06.2019

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной.

А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц.

На сегодняшний день оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в комиссии по-прежнему остается более эффективной мерой по корректировке кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1,2 ст 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке).

  • Изменить (уменьшить) кадастровую стоимость по новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, возможно только в случае если она определена в порядке, установленном этим Законом.
  • Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
  • — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • — установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Читайте также:  Вероятность исчезновения независимой журналистики

Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости вы можете сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, можно из отчета, который размещен на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы»—>«» https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке).

Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620.

Обратиться в комиссию можно со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может подаваться в уполномоченный орган субъекта РФ (т.е.

исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, по решению которого проводится государственная кадастровая оценка) или МФЦ как лично, так и почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в т.ч. сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг.

  1. К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:
  2. 1.                 выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  3. 2.                  копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3.                  отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

— об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;

— об отклонении заявления (с обязательным обоснованием).

Решение комиссии вы можете оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Обзор изменений порядка определения и изменения кадастровой стоимости недвижимости

11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 269-ФЗ»), который существенно изменил правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

1. По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ, а в случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

С 2023 года будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

2. Требование, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости, отменяется. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение 6 месяцев с даты проведения оценки независимым специалистом.

Действующий порядок предусматривает процедуру оспаривания кадастровой стоимости, то есть кадастровая стоимость пересматривается при наличии неточностей, несоответствия рыночной цене и т.д. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости на дату кадастровой оценки.

Новый же порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. То есть собственник может заказать отчет об оценке рыночной стоимости. Если она окажется меньше кадастровой, то он вправе в течение 6 месяцев с даты оценки подать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной и приложить данный отчет.

3. Заявление об установлении рыночной стоимости по новым правилам рассмотрят в течение 30 календарных дней.

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

  • об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
  • об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, изменения Закона о кадастровой стоимости предполагают упразднение такого института как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Статья 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 года (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку).

Как отмечалось выше, по новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

4. Новый механизм пересмотра кадастровой стоимости при изменении индекса рынка недвижимости

Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).

Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости.

В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

5. НОВЫЕ ПРАВИЛА ИСПРАВЛЕНИЯ ОШИБОК, ДОПУЩЕННЫХ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).

Скорректированы сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).

Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.

Также необходимо отметить, что исключена ч. 16 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения), что говорит о том, что кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения.

Читайте также:  Экономические споры в арбитражных судах

Об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости можно говорить, если:

  • при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке
  • была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
  • при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
  • Если допущена одна из указанных ошибок, то необходимо обращаться с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
  • Если указанных нарушений нет, но кадастровая стоимость не отражает реальную рыночную стоимость объекта (например, часто встречается в отношении домов в деревне, иной недвижимости в «непривлекательных» с точки зрения местоположения местах), то необходимо обращаться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

6. Установлены СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

В 2022 г. во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 г. — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (п. 5 и 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

До этого очередная государственная кадастровая оценка осуществляется не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, категорий земель (подп. 1 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Решение о государственной кадастровой оценке должно быть принято не менее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения. В противном случае оценка не проводится (подп. 3 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Нет времени самостоятельно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости? Закажите комплексные услуги юриста и оценщика с гарантией результата. Мы обеспечим проведение качественной оценки у квалифицированного опытного специалиста, представим интересы в комиссии и суде, добьемся снижения кадастровой стоимости недвижимости. Наша квалификация подтверждается многочисленными выигранными спорами (смотрите истории успеха наших клиентов по ссылке). Подробная информация о стоимости услуг по снижению кадастровой стоимости. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная! 

Бесплатная консультация юриста

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

20.02.2020

С 1 января 2020 года для проведения кадастровой оценки недвижимости действуют новые правила. Подобная реформа направлена на минимизацию количества ошибок кадастровой оценки и, как следствие, к сокращению числа обращений о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – процедуры, процедуры, подкреплённой внушительной судебной практикой.

Что говорит судебная практика

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

  • кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
  • недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
  • оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Что изменилось с 2020 года

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ).

Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма ФЗ №135-ФЗ (старый закон) ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок Обязателен для юридических лиц. Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти. Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно. Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки.

Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной.

В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

  • Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.
  • Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.
  • На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания.

Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями.

Причины неточностей могут быть следующими:

  • слишком различаются рыночная и кадастровая цена;
  • не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
  • не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
  • не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др.

Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

  1. Копию документа, удостоверяющего право собственности.
  2. Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
  3. Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
  4. Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.

Комиссией заявление рассматривается в течение месяца. Её решение, в дальнейшем, можно оспорить в суде. Если суд в рассмотрении кадастровой оценки отказал, снова обратиться в комиссию за пересмотром уже не получится.

❗️Изменения в оспаривании кадастровой стоимости от 2021 года. Оспаривание кадастровой стоимости 2021

У вас в собственности есть объект недвижимости, и в декабре 2020 вы получили квитанцию из ИФНС с требованием уплатить налог на имущество за данный объект недвижимости. Вы смотрите в квитанцию и не понимаете, почему сумма такая большая. Что можно сделать в таком случае?

Процедура кадастровой оценки

Существует процедура, которая позволяет снизить налогооблагаемую базу – оспаривание кадастровой стоимости объекта. Процесс оспаривания кадастровой стоимости очень изменился за последние 7 лет. Уже в 2021 году в России начинается новый переходный период, который продлится до 2023 года. И перемены в данной сфере уже происходят.

Читайте также:  Допустимо ли подписание договора от имени юридического лица не руководителем

Что это за изменения и какова история оспаривания кадастровой стоимости? Процедура проведения кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости претерпела серьезные изменения за последнее десятилетие.

Раньше правительство объявляло тендер и выбирало независимую оценочную компанию. Это были частные оценщики, которые выполняли массовую кадастровую оценку. Сейчас государство отказалось от этой практики.

Были созданы собственные ГБУ в каждом регионе и теперь эти государственные бюджетные учреждения, проправительственные организации, проводят массовую кадастровую оценку.

Это было связано с тем, что возникало много вопросов к отчетам независимых оценщиков из-за недостатка исходной информации. Именно поэтому некоторые ГБУ продолжают сталкиваться с огромным потоком вопросов и различными сложностями.

При этом, раньше независимые оценщики, которые выигрывали государственный тендер на массовую оценку, должны были совершенно независимо устанавливать кадастровую стоимость.

Однако, некоторые считают, что те оценочные компании были ангажированными, поэтому определенным образом устанавливали кадастровую стоимость, исходя из пожеланий Правительства того или иного региона. Сейчас, когда речь идет о ГБУ, то ситуация примерно такая же.

Учитывая, что ГБУ – это внутренняя структура при правительстве, то система оценивания зачастую остается на том же уровне.

В 2020 году в Санкт-Петербурге была проведена массовая кадастровая переоценка объектов недвижимости. И когда результат был представлен, то люди возразили: кадастровая стоимость выросла в среднем на 25% в 2020 году, что не является справедливой оценкой. В результате, эта кадастровая оценка была отменена.

Нововведения в оспаривании кадастровой стоимости

Ситуация сильно изменилась в плане оспаривания кадастровой стоимости. Раньше для того, чтобы пройти всю процедуру можно было подготовить отчет об оценке, сделать заключение на данный отчет и с этими двумя документами обратиться в Арбитражный Суд, будучи уверенным в положительном исходе дела.

Сейчас все происходит по-другому. Если речь идет о юридическом лице, то сначала необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре по рассмотрению споров. Дальше, если комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, то необходимо идти в Суд.

Экспертное заключение как таковое теперь упразднено и для этих целей оно уже не нужно.

Самое интересное начинается в Арбитражном Суде.

Так как если раньше судья даже не интересовался тем, что именно написано в отчете оценки, то сейчас он детально изучает, какие был проведен расчет / корректировки в расчете, как подбирались объекты-аналоги, почему анализ рынка выполнен именно в таком ключе и так далее.

То есть судью интересует совершенно каждый элемент этого отчета. Поэтому иногда оценщики даже не могут ответить судье на вопросы или на замечания правительства, так как эти вопросы могут быть довольно «странные».

Так, например, на заседании суда оценщика могут спросить, почему он использует объекты-аналоги, которые различаются по площади в 2 раза, хотя речь идет о больших земельных массивах. И этот вопрос странен, так как когда говорят о 10 или 20 гектарах, то «разница в 2 раза» не столько заметно, ведь объекты находятся в одном сегменте.

Также по новым правилам заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. 

Теперь будут созданы комиссии при ГБУ, то есть органах, которые проводили массовую кадастровую оценку в регионе, и нужно будет подать заявление на эту комиссию.

В первой версии этого закона предполагалось, что можно будет только оспорить решение ГБУ, но требовать непосредственного установления кадастровой стоимости равной рыночной станет невозможно. И это ключевой момент.

К счастью, не так давно этот пункт убрали из закона.

Еще одна инновация – ГБУ на комиссии теперь будут рассматривать заявление об оспаривании без заявителя.

Авторы законопроекта сказали, что именно этот подход позволяет ГБУ очень качественно подойти к процедуре рассмотрения отчетов, потому как в противном случае заявители могли мешать комиссии, говоря что-то лишнее или отвлекая суд подробностями. Теперь подобное полностью исключено.

Дата оценки

Также законом вводится еще одно очень интересное нововведение: если раньше отчет об оценке должен был быть составлен на ретроспективную дату, то есть по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то сейчас отчет выполняется на текущую дату и это в корне меняет процедуру пересмотра кадастровой стоимости.

Например, может понадобиться провести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, которая была установлена 3 или 5 лет назад. И самой главной сложностью в такой работе может быть то, что оценщики не могут использовать данные после даты оценки: всю информацию нужно собирать до этой даты.

То есть, если это 2016 год, то нужно найти архивные объявления от 2016, 2015 или 2014 годов. К сожалению, достоверность таких данных оставляет желать лучшего. Так как текущая оценка подразумевает общение с собственником продаваемого объекта, уточнение информации. Но совсем другое дело, когда речь идет о ретроспективной оценке: в объявлении могут быть указаны неточности.

Поэтому многим специалистам такая поправка в закон кажется очень удачной и нужной.

Массовая переоценка

Также в законе есть положение о том, чтобы провести везде во всех регионах массовую кадастровую переоценку в 2022 году, и часть объектов оценить в 2023 году.

И это несмотря на то, что кадастровая переоценка проводится один раз в 3-5 лет в зависимости от региона.

И если в Санкт-Петербурге последняя кадастровая переоценка была проведена совершенно недавно, то этот законопроект снимает данный мораторий, что может стать причиной повышения кадастровой стоимости.

Также появится такое понятие как «индекс недвижимости». Теперь все ГБУ в каждом регионе должны будут отслеживать изменение цены и если этот индекс уменьшится более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, то кадастровая стоимость будет снижаться.

Итак, сейчас данная сфера находится в переходном периоде до 1 января 2023 года. Решения о принятии новых правил оспаривания кадастровой стоимости будет приниматься на уровне субъектов.

Количество показов: 1288

26.03.2021

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную); 
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения); 
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *