Инвестор вкладывает деньги в стройку. что проверить до подписания договора

На сегодня закон не дает конкретного определения понятия термина «инвестиционный договор».  Считается, что договор инвестирования определяют следующие моменты: экономическое содержание и цели совместного сотрудничества — получение прибыли. 

Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/

Этот договор является подтверждением сотрудничества инвестора и заказчика, а также устанавливает их права и обязанности.  Подписаны являются равноправными участниками сделки.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ C ROSCO!

Причем заказчик — субъект, который ведет проект (как правило, руководитель организации, нуждающейся в привлечении средств).  Он отвечает за полученные инвестиции и обязуется выполнять все пункты соглашения. Что подтверждается его подписью.  Он также отвечает за результаты и финансовую составляющую инвестируемого проекта.


Инвестором может быть как физическое, так и юрлицо, которое передает свои финансы в управление заказчику, в ожидании получения оговоренной в договоре прибыли.  Инвестор вправе указать требования к возможным рискам.  Со своей стороны заказчик может обязать инвестора не вмешиваться в процесс финансовой деятельности до окончания оговоренных в соглашении временных рамок.
Инвестором может быть как физическое, так и юрлицо, которое передает свои финансы в управление заказчику, в ожидании получения оговоренной в договоре прибыли.  Инвестор вправе указать требования к возможным рискам.  Со своей стороны заказчик может обязать инвестора не вмешиваться в процесс финансовой деятельности до окончания оговоренных в соглашении временных рамок.
Инвестором может быть как физическое, так и юрлицо, которое передает свои финансы в управление заказчику, в ожидании получения оговоренной в договоре прибыли.  Инвестор вправе указать требования к возможным рискам.  Со своей стороны заказчик может обязать инвестора не вмешиваться в процесс финансовой деятельности до окончания оговоренных в соглашении временных рамок.

В некоторых случаях, например при строительстве, в договоре может указываться еще одна сторона: подрядчик или агент по инвестициям, который получает свой процент за привлечение новых инвесторов.  Последний момент особенно выгоден заказчику: привлечение инвесторов приносит гораздо большие суммы, чем комиссионные такому агенту.

ЦЕЛЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА

Цель такого соглашение — получение прибыли всеми подписантами.  Инвестор планирует увеличение капитала, заказчик — вознаграждение за выполненный проект.

  • ООО, ФИЛИАЛ, ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО С ИНОСТРАННЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
  • УСЛОВИЯ СДЕЛКИ
  • Перед заключением сделки, будущие подписанты должны выяснить и согласовать все ее пункты. 

Важно! Подписанное соглашение должно удовлетворять и заказчика и инвестора.

Факт передачи денег должен быть зафиксирован документально, на случай возникновения спорных ситуаций или обращения в суд.  Деньги могут передаваться как в управления, так и в собственность заказчика.

  Причем либо вся оговоренная в договоре сумма, либо частями по мере их освоения. Последний вариант целесообразно использовать инвестору в случае, если он желает подстраховаться в силу разных причин.

 

Заказчик самостоятельно распоряжается полученными средствами до оговоренного в сделке срока.  После которого инвестор получает возвратную сумму вместе с установленной договором прибылью.  


Возвратная сумма может быть получена следующими способами:
Возвратная сумма может быть получена следующими способами:
Возвратная сумма может быть получена следующими способами:

  • Зафиксированной в договоре суммой.  В этом случае, итоги проекта не оказывают влияния на выплату.  Она должна производиться в оговоренные договором сроки и размере.  Какие-либо поправки возможны только по соглашению обеих подписантов.
  • Оговоренная часть прибыли. Как правило, конкретную сумму при длительных проектах не указывают из-за сложности ее прогнозирования.  Во внимание принимаются средние значения предполагаемой прибыли и оговаривается процент от того, что будет получено в итоге.

Как показывает практика, последний вариант не очень любят инвесторы из-за его неопределенности.  А заказчики наоборот, предпочитаю именно его: это предоставляет им больше свободы действий и позволяет учитывать все возможные неожиданности и изменения в экономической повестке.

Важно! Способ выплаты прибыли должен быть обязательно зафиксирован в соглашении, в целях исключения возможных спорных ситуаций и недопонимания.

Наиболее важные пункты договора, определяющие обязанности заказчика:

  • следование оговоренных временным рамкам для осуществления проекта;
  • подотчетность инвестору по поводу финансовой деятельности и о реализации проекта;
  • сдача итогов осуществленной деятельности с приложением всей требуемой документации;
  • найм исполнителей для реализации проекта и т.д.
  • контролирование расходов и всех относящихся к проекту процессов;
  • возврат занятых у инвестора средств в оговоренные временные рамки.


Наиболее важные пункты  со стороны инвестора:
Наиболее важные пункты  со стороны инвестора:
Наиболее важные пункты  со стороны инвестора:

  • предоставление денежных средств в размере и строго во временные рамки определенные договором;
  • контроль итогов инвестирования и прием проекта;
  • выплата определенной договором суммы вознаграждения;
  • если требуется, после окончания проекта, подготовка соответствующей документации для регистрации права собственности, постановки на учет и тд.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Что обязательно должно быть в договоре:

  • Название соглашение.
  • Когда был заключен.
  • Данные подписантов.
  • Данные о проекте: с какой целью, временные рамки, стоимость.
  • Права и обязанности подписантов.

СТОИМОСТЬ

В инвестиционном договоре в обязательном порядке должна быть установлена стоимость проекта.  В нее включаются все расходы инвестора на материалы, оплату работы специалистов, оговоренные риски, вознаграждение заказчику и другие расходы.

Определяются допустимые рамки необходимых вложений с учетом возможного изменения стоимости тех или иных материалов, услуг и т.д. При затягивании проекта и, как следствие, его удорожании, цена изменяется в пользу стороны понесшей издержки.

 

ОТКРЫТИЕ ООО ИНОСТРАННОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НА ЧТО НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ИНВЕСТОРУ

Все риски, в основном, ложатся на плечи инвестора. При неудачном раскладе именно он понесет убытки. Поэтому соглашение должно отражать и неблагоприятный вариант инвестиционного сотрудничества, а именно: выплата неустойки инвестору.

Чтобы максимально снизить риски перед заключением сделки, инвестору желательно ознакомиться с репутацией заказчика, его кредитной историей, убедиться в наличии всех необходимых лицензий и документов, в том числе на соответствие их закону и так далее.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

ОБРАЩАЙТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ

Как и любой важный документ, инвестиционный договор требует ответственного отношения.  Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам.  Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.
Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленное при нашем профессиональном участии документ будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей. Как и любой важный документ, инвестиционный договор требует ответственного отношения.  Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам.  Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.
Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленное при нашем профессиональном участии документ будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей. Как и любой важный документ, инвестиционный договор требует ответственного отношения.  Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам.  Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.
Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленное при нашем профессиональном участии документ будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

Как застройщики обходят счета эскроу

Договор купли-продажи векселя или договор инвестирования заключают некоторые застройщики с покупателями жилья, чтобы не использовать счета эскроу. Чем это грозит покупателям квартир, рассказали эксперты.

Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Если застройщик действует по нестандартной схеме, подойти к покупке нужно еще внимательнее. yuliya / istock

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам.

Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы.

Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Россиянам посоветовали подавать иски к застройщику при слабой шумоизоляции

Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер.

Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием — на усмотрение суда! — этой схемы к договорам долевого участия.

В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль.

Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре.

Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой — добавляет волнений.

Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья.

Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса.

Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся.

Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

«Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры», — подчеркивает Мозоль.

Как заработать на инвестиции в новостройку

Какую доходность можно получить, если купить квартиру в ЖК, который только-только начали строить

Читайте также:  Как компенсировать материальные затраты на судебное заседание

Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

ЖК  Profit ( «Гранель»)

Недвижимость заслуженно считается надежным способом приумножить капитал. Купил квартиру — сдавай в аренду, получай ежемесячный доход.

Инвестировал в новостройку — дождись завершения объекта и продай с заметным повышением цены.

Но сколько в точности можно заработать, если реализовать эту стратегию на практике? И какие квартиры принесут бо́льшую доходность: студии, однушки, двух- или трехкомнатные?

Чтобы просчитать возможные сценарии и понять, как работают вложения в недвижимость на долгом сроке, разберем на конкретном примере.

Осенью 2020 года в Нижегородском районе Москвы начались продажи жилья в новом жилом комплексе Profit от компании «Гранель».

Реально ли извлечь доход, если купить там квартиру на самой ранней стадии? И какие факторы нужно учитывать, чтобы спрогнозировать возможный доход?

Шаг 1. Смотрим на локацию

Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте.

Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию.

Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?

Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.

«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.

Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.

Шаг 2. Оцениваем застройщика

После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом.

Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.

Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.

Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».

Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.

А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща».

В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории.

Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.

Шаг 3. Анализируем цены в контексте

Цены в отрыве от контекста мало что значат.

Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте.

Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.

«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум».

 — В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2017 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2017 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб.

за 1 кв. м».

По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.

Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Внутренний двор в ЖК Profit ( «Гранель»)

Шаг 4. Узнаем прогноз по ценам

Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.

«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».

По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства.

«В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет.

Мы можем говорить о том, что уже через два года квартиры в ЖК Profit будут стоить в среднем на 30% дороже, чем сейчас», — заверил Сергей Нюхалов из компании «Гранель».

Шаг 5. Принимаем решение

Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе.

Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры.

Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».

Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги.

«Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE.

 — На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».

«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое».

 — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых.

Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».

Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Инвестиционные договоры заключают между собой заказчик, застройщик и инвестор. Каждый из них может совмещать функции двух участников

Перед заключением инвестиционного договора проверьте срок разрешения на строительство. Если он может истечь до предполагаемого завершения стройки и ввода объекта в эксплуатацию, инвестор не сможет оформить право собственности на объект.

В статье разобрали этот и еще три вопроса, которые надо проверить перед подписанием договора.

На каком этапе находится строительство объекта

Не заключайте договор инвестирования в отношении такого объекта недвижимости, который на момент подписания уже возведен и введен в эксплуатацию. Суд признает такой договор инвестирования ничтожным.

Пример: суд признал ничтожным дополнительное соглашение к инвестиционному договору. Одной из причин было то, что стороны договорились о невозможном.

На момент подписания инвестиционный объект уже был построен и введен в эксплуатацию, на все помещения были зарегистрированы права собственности третьих лиц.

Желание оформить договор инвестирования в отношении построенного дома возникает из-за того, что стороны пытаются таким образом снизить свое налоговое бремя.

Почти все сделки по реализации нежилой недвижимости, в которых продавцом выступает компания, облагаются подоходным налогом и НДС. Если объектом выступает жилой дом, то организация освобождается от уплаты НДС.

Заключайте инвестиционный контракт в отношении объекта, который еще не построен. В противном случае суд расценит сделку как притворную, которая прикрывает куплю-продажу, чтобы избежать налогообложения.

Читайте также:  Распоряжение Правительства РФ о повышении безопасности дорожного движения в 2013-2020 годах

Верховный суд подтверждает, что договоры инвестирования, которые заключили в отношении построенного объекта, противоречат законодательству.

У кого права на земельный участок

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.

У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.

Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

Получил ли застройщик разрешение на строительство

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.

  • Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.
  • Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
  • Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.

Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.

У кого права на объект

Если в ЕГРН нет прав третьих лиц, это не значит, что объект свободен

Не заключайте инвестиционный договор, если у третьих лиц есть права на площади, которые предполагает получить инвестор. Чтобы проверить это, запросите сведения о наличии прав и обременений на возводимый инвестиционный объект из ЕГРН.

Даже если в реестре нет информации о правах третьих лиц и обременениях на возводимое здание или сооружение, это не означает, что объект недвижимости свободен. Инвесторы могут физически не успеть подать документы в госорган на регистрацию и оформить права.

Чтобы обезопасить себя и снизить риски, пропишите в инвестиционном контракте право инвестора на односторонний отказ от договора с возвратом всех вложенных денежных средств, если регистрация его прав будет невозможна по причинам, которые зависят от застройщика.

  • Судебные споры с недвижимостью
  • Сопровождение сделок
  • Земельные споры

Получить деньги и не потерять бизнес: как подписать договор с инвестором | Rusbase

Поздравляем, вы придумали собственный проект, провели анализ рынка, сделали MVP и готовы к запуску — пришло время искать деньги. Можно вложить собственные средства, попросить у FFF или найти инвестора. Сегодня поговорим о последнем варианте.

Самые распространённые вопросы — как разобраться с моделью оформления отношений, зачем нужны корпоративный договор, устав компании и договор займа и как не потерять контроль над собственной компанией. Подробно отвечаем на каждый. 

Получить деньги и не потерять бизнес: как подписать договор с инвестором Анна Меликян По теме: Рассылка Rusbase Young — 10 писем для начинающих предпринимателей

Вы узнаете: 

— Все говорят, что отношения необходимо оформить на бумаге. Как мне это сделать?

Юристы используют несколько моделей оформления отношений с инвесторами: включение инвестора в бизнес в качестве участника, заключение договора займа или заключение инвестиционного соглашения. Поэтому и ответ на вопрос, как составить договор, будет зависеть от выбранной модели. 

Во всех случаях инвестор взамен что-то получает: при включении в бизнес это будет доля в компании и возможность принимать решения по вопросам вашего бизнеса, а также участвовать в распределении прибыли.

При заключении инвестиционного соглашения «выгода» инвестора, очевидно, зависит от специфики вашего стартапа.

Например, он может приобрести право пользоваться вашим сервисом, право арендовать построенное тобой здание или ту же самую долю в бизнесе.

К сожалению, если вы не инвестор, то находитесь в заведомо более слабой позиции — кто платит, тот и музыку заказывает. Но мы постараемся дать вам несколько полезных советов и инсайтов в тех областях переговоров, где вы можете на что-то повлиять.

Кроме того, специфика конкретного проекта влияет на содержание документов. Постараемся поговорить о наиболее универсальных вещах.

— Хочется узнать подробнее про включение инвестора в бизнес. Какие документы нужны?

Как правило, это случай, когда у вас ОООшка. Уставный капитал увеличивают и в состав участников принимают нового человека — инвестора. Для этого необходимо определить размер его доли.

Инвестор в таком случае пишет заявление о принятии его в состав участников с определенной долей.

После этих процедур вносятся изменения в ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц) — отражается информация о новом размере уставного капитала и новом участнике.

Если ОООшки нет, то ее можно создать сразу вместе с инвестором.

— На первый взгляд все просто. Но инвестор же всегда вносит большие суммы. А размер уставного капитала моей компании, например, минимальный — 10 тыс. рублей. Получается, инвестор фактически заберет мой бизнес, если его доля будет 100 тыс. долларов?

Справедливый вопрос. Юристы на этот случай придумали такую конструкцию:  инвестор вкладывает деньги не в уставный капитал, а в имущество организации.

То есть вы принимаете инвестора в участники своей ОООшки, даете ему долю, скажем, 10% (сколько договоритесь), а потом вы примете решение о том, что инвестор осуществит вклад в имущество общества в размере 100 тыс. долларов. Но такая модель — редкая практика.

  • Чаще всего отношения строятся по модели «вхождение в бизнес + договор займа».
  • Корпоративный договор
  • Главное, на что необходимо обратить пристальное внимание, принимая инвестора в свой бизнес, это корпоративный договор. Это тот документ, который будет регулировать ваши с инвестором отношения практически по всем бизнес-вопросам:

Сложности при получении статуса квалифицированного инвестора: личный опыт, что делать

Процедура признания квалифицированным инвестором довольно бюрократизированная, и требования соблюдаются очень строго. Причина в том, что это одна из тех вещей, которые проверяет Центробанк как регулятор.

Когда вам присваивается статус, то брокер вносит вас в реестр квалифицированных инвесторов. Сложность в том, что этот реестр — вещь сугубо локальная, каждый профучастник ведёт его независимо от других.

Иными словами, нельзя получить статус у одного брокера, взять выписку из реестра и предъявить её у другого брокера. Нужно собирать подтверждающие документы и проходить процедуру заново.

Со сбором подтверждающих документов также есть некоторые сложности. Многие брокеры требуют, чтобы даты подтверждающих документов были свежими.

Если говорить про «Открытие Брокер», то документы должны быть не старше трёх рабочих дней.

Учитывая, что у брокеров есть свои процедуры составления и подписания отчётов, часто оказывается, что времени не хватает: получая документы у одного брокера, их приходится чуть ли не бегом нести к другому.

Я уже говорил, что квалифицировался по оборотам. На момент подачи заявления в «Открытие Брокер» у меня был период непрерывной активной торговли восемь месяцев — с января по август 2020 г., чего было недостаточно.

Я решил предоставить документы о подтверждении сделок на недостающие месяцы от другого брокера: в наличии были скан-копии с синими печатями и подписями в PDF за сентябрь-декабрь 2019. Естественно, что брокерские отчёты были старше трёх дней. Поначалу у меня не хотели принимать документы, ссылаясь на их давность.

Однако в переписке с клиентским отделом я упомянул, что признание «по оборотам» регламентируется п. 4.1.

3 «Положения о признании лиц квалифицированными инвесторами», и там не накладывается ограничений на дату составления брокерского отчёта сторонних брокеров — вот она польза от изучения оригиналов нормативных документов! Не знаю, был ли это недосмотр составителей Положения или так было задумано, но в итоге скан-копии отчётов стороннего брокера учли при определении оборотов. От меня лишь потребовали в течение шести месяцев прислать оригинал заявления в «Открытие Брокер», поскольку я квалифицировался дистанционно. В случае квалификации по объёмам так не получится, так как в Положении для таких случаев содержится требование о том, что выписка по счёту от другого брокера должна быть не старше трёх дней.

Квалификация по оборотам — 6 млн руб. — это много? Как набрать нужное количество сделок, если активная торговля — это не про вас?

Итак, если активы вашего брокерского счёта составляют менее 6 млн руб., это не значит, что дорога в квалифицированные инвесторы вам закрыта. Можно квалифицироваться по оборотам. Для небольшого счёта в 200–300 тыс. руб.

оборот 6 млн может показаться внушительным и недостижимым, если вы не являетесь активным трейдером или скальпером. На самом деле это не так. Например, у вас в портфеле есть акции на сумму 50 тыс. руб., и нужно переложиться из одних бумаг в другие.

В результате этого в «копилку» оборотов засчитывается 100 тыс. руб. — 50 тыс. от продажи бумаг и 50 тыс. от покупки новых акций.

Торговля фьючерсами также увеличивает обороты, причём довольно быстро. Например, если купить и продать фьючерс на курс доллар/рубль, то это сразу добавит к суммарным оборотам более 150 тыс. руб. по нынешнему курсу. В принципе, можно перевести на FORTS всего 10 тыс. руб.

Читайте также:  Как заключить мировое соглашение на очень выгодных условиях

(комфортное гарантийное обеспечение для работы с одним фьючерсом на курс доллар/рубль) и за один день набрать нужный оборот, спекулируя всего одним контрактом: 6 млн руб. при нынешнем курсе доллара меньше 80 тыс. долл.

Я так и делал: весь год считал обороты по бумагам в своём портфеле, а за месяц до подачи заявления на квалификацию перевёл 10 тыс. руб. на срочный рынок и пару дней спекулировал фьючерсом на курс доллар/рубль. Не скажу, что торговля была удачной, однако суммарные убытки составили 300–400 руб.

Если бы я набирал нужные обороты по акциям и облигациям, комиссии брокеру были бы намного больше.

Не так сложно набрать нужный оборот за квалификационный период, несколько сложнее контролировать, чтобы все месяцы в течение последних четырёх кварталов были активными — не менее одной сделки в месяц и не менее десяти в квартал.

Для активных трейдеров это правило не столь актуально, но у инвесторов, которые склонны заглядывать в терминал несколько раз в месяц, могут возникнуть сложности.

Если вы забудете совершить хотя бы одну сделку в течение месяца, то годовой квалификационный период придётся отсчитывать заново.

Также поясню понятие «сделка», когда речь идёт о квалификации. Это не очевидно, но поручение на совершение сделки, которое вы отправляете через терминал, и сделки, которые будут совершены в результате исполнения поручения брокером, — разные вещи. Чтобы этот тезис был более понятным, посмотрите на рисунок.

Как выгодно и безопасно запустить и расширить бизнес?

О том, какие условия предложить инвестору и что учесть при заключении договора

Многие начинающие предприниматели, желающие запустить стартап или расширить свой бизнес и увеличить прибыль, сталкиваются с вопросом об источнике средств финансирования. Привлечение инвестора (в переводе с лат.

«инвестиции» – «вложения») при правильной оценке ситуации может стать эффективным подспорьем для этого. Вместе с тем поверхностный подход к выбору инвестора может привести к спорам, в том числе судебным, и даже к потере начального капитала.

Эта публикация поможет избежать таких ситуаций.

Для инвестора, желающего быть совладельцем предприятия, то есть прямым инвестором, участвующим во вложении капитала в объект инвестирования, существуют следующие варианты получения доли участия в бизнесе: приобретение доли в ООО через увеличение уставного капитала путем внесения денежных средств, имущества или через ее куплю-продажу и покупка акций акционерного общества. Такой вид инвестирования предполагает возможность участия в принятии решений о деятельности компании и получение прибыли по итогам года (дивиденды).

Кроме того, существуют виды прямого инвестирования, не связанные с приобретением доли участия в компании. В России можно выделить следующие:

  • вложения в паевой инвестиционный фонд – обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом, состоящий из имущества, переданного в управление управляющей компании учредителями. Доля в праве собственности на имущество учредителя удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией, – инвестиционным паем;
  • заключение договора простого товарищества (договор о совместной деятельности, договор инвестиционного товарищества) – объединение усилий и имущества для извлечения прибыли без образования юридического лица. По такому договору двое или несколько лиц соединяют свои вклады и действуют совместно.

При отчуждении инвестору доли либо пакета акций необходимо четко определить условия распределения корпоративного контроля между участниками (акционерами) после перехода к покупателю прав на долю (акции) во избежание возможных конфликтов.

Например, если продавец планирует сохранить за собой корпоративный контроль, продавая более 50% долей участия в предприятии, это можно урегулировать либо в соглашении акционеров или договоре об осуществлении прав участников, либо в уставе общества.

Такие же механизмы рекомендуется использовать при увеличении уставного капитала путем внесения инвестором дополнительного вклада, по результатам которого доли иных участников пропорционально уменьшаются.

Кроме того, важно помнить о налоговых последствиях:

1. При продаже доли в ООО участником-юрлицом возможны три варианта:

  • если юридическое лицо продает свою долю за цену, равную стоимости его вклада в уставный капитал, то полученный им доход не подлежит налогообложению ни НДС, ни налогом на прибыль организаций;
  • если юридическое лицо продает свою долю по цене ниже стоимости его первоначального вклада, убытки от такой операции могут быть учтены в качестве прочих расходов в целях налогообложения налогом на прибыль организаций (п. 2 ст. 268 НК РФ);
  • если юридическое лицо продает свою долю по цене, превышающей размер его первоначального вклада, то это превышение будет являться объектом налогообложения налогом на прибыль организаций.

При продаже доли в ООО участником-физлицом продавец обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода (для нерезидентов – 30%), однако он освобождается от налога при соблюдении совокупно двух условий – непрерывной принадлежность доли продавцу в течение более пяти лет и ее приобретения продавцом начиная с 1 января 2011 г.

2. При дарении доли у дарителя не возникает необходимости платить налоги, в то время как получатель дара будет обязан его оплатить, так как поступление доли расценивается как внереализационный доход.

Часто инвесторы выбирают долговую форму инвестирования, не предполагающую участия в деятельности компании. Например, к ним относятся заем либо конвертируемый заем (при котором займодавец может при определенных условиях обменять свои права требования по договору займа на долю в уставном капитале заемщика), а также заключение договора инвестирования (инвестиционный договор). 

При заключении договора займа полученные денежные средства не считаются доходом компании и не учитываются при налогообложении, а в случае выплаты процентов могут уменьшать налогооблагаемую базу.

Договор конвертируемого займа на законодательном уровне в России еще не урегулирован в чистом виде (был лишь законопроект № 189256-7, который в настоящий момент отозван его инициаторами).

В связи с этим соответствующие сделки структурируются с использованием норм иностранных юрисдикций. 

Что касается инвестиционных договоров, то они чаще используются при строительстве. Их особенностью является то, что денежные средства, перечисляемые инвестором в пользу заказчика, не становятся собственностью последнего, заказчик не может распорядиться ими по своему усмотрению, а должен направить их исключительно на цели создания или реконструкции объекта инвестиций.

Под влиянием Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 сформировалась позиция, согласно которой осуществление инвестиционной деятельности возможно при заключении договоров купли-продажи будущей вещи, простого товарищества и подряда.

В случае если отношения сторон по инвестированию определяются в договоре купли-продажи будущей вещи, то передача объекта от застройщика к инвестору будет являться реализацией, так как будет сопровождаться переходом права собственности на объект, и полученные застройщиком от инвестора денежные средства подлежат обложению НДС в общем порядке. Вместе с тем не подлежат обложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Под ценными бумагами подразумеваются документы, удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление которых возможно только при предъявлении таких документов (документарные ценные бумаги), либо обязательственные права, закрепленные в установленном законом регистре (бездокументарные ценные бумаги). 

Также ценные бумаги классифицируются на долговые и долевые. Долговая отражает заемные отношения между инвестором и эмитентом, выпускающим ценные бумаги. В России к ним относятся сберегательный сертификат, вексель и облигации.

Эмитент берет у инвесторов денежные средства в долг на определенный срок, по истечении которого он обязуется вернуть их инвесторам.

В течение срока действия владельцы облигаций – инвесторы получают регулярный доход в виде процентных платежей.

Долевая ценная бумага дает инвестору право на часть имущества предприятия: инвестор приобретает долю в капитале конкретного предприятия путем покупки акций акционерного общества.

Законодательно установлен закрытый перечень ценных бумаг, и каждая из них имеет четко установленную форму, не подлежащую изменению. В отношении договоров такие ограничения отсутствуют и стороны свободны в выборе договорной формы, не закрепленной в законе.

Кроме того, ценная бумага обладает признаком оборачиваемости – возможностью передачи другим лицам, в то время как в договорных отношениях может быть установлен запрет на передачу прав и обязанностей по договору иным лицам.

Наконец, отличительной чертой ценных бумаг является свойство публичной достоверности, которое означает, что если формально ценная бумага оформлена правильно (нет технических неточностей и т.д.), то должник не может возражать против закрепленных в ней требований к нему, ссылаясь на их необоснованность или недействительность. 

Предпринимательская деятельность всегда сопряжена с определенными рисками. Для желающих привлечь инвестиции это могут быть неисполнение договоренностей и обязательств инвесторами, корпоративные конфликты внутри продаваемой компании, несогласия в части распределения рисков и прибыли, изменение ситуации на рынке, которое может сделать привлечение инвестиций экономически невыгодным, и т.д. 

Чтобы минимизировать риски, нужно тщательно проверять лиц, выбираемых в качестве инвесторов, на предмет платежеспособности, наличия судебных споров и исполнительных производств в отношении них в качестве должников. Для этого можно воспользоваться открытыми источниками: Картотекой арбитражных дел и Банком исполнительных производств.

Также эффективным механизмом может выступать страхование финансовых рисков для минимизации возможных потерь при неудаче на старте работы предприятия.

Законодательное регулирование инвестиций и инвестиционной деятельности в России в общем осуществляется Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В нем разъясняются права и обязанности субъектов этой деятельности, гарантии их прав, а также формы государственного и местного регулирования. Кроме того, не утратил силу Закон РСФСР от 26 июня 1991 г.

«Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который применяется в части норм, не противоречащих закону 1999 г., и разъясняет сходные вопросы.

Вместе с тем гарантии прав предпринимателей, привлекающих инвестиции, закрепляются в Гражданском кодексе РФ и федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *