Предоставление дольщикам информации по поручительству, страхованию застройщиком своей ответственности

Предоставление дольщикам информации по поручительству, страхованию застройщиком своей ответственности

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (ФЗ-214), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав.

Это может быть, как сумма денег, так и какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории.

Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

  •  Передача квартиры участнику строительства после завершения Фондом строительства за застройщика-банкрота;
  •  Выплата рыночной компенсации.
  • Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Предоставление дольщикам информации по поручительству, страхованию застройщиком своей ответственности

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

Предоставление дольщикам информации по поручительству, страхованию застройщиком своей ответственности

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы.

Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей.

Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Предоставление дольщикам информации по поручительству, страхованию застройщиком своей ответственности

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

Предоставление дольщикам информации по поручительству, страхованию застройщиком своей ответственности

  1. Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

  2. Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

  3. Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

  4. Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

  5. Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Вопросы по банковскому сопровождению деятельности застройщика — Новости ЕРЗ.РФ

Раздел Градостроительный конкурс Минстроя России Цифровизация в девелопменте Эксплуатационная документация разъяснения 214-ФЗ Подраздел ЛУЧШИЕ ВНЕДРЕННЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ ОБЪЕКТАМИ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА КУЛЬТУРЫ ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА ОБРАЗОВАНИЯ ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА СПОРТА ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ ЛУЧШИЙ РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ ЭКОНОМ-КЛАССА ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ СОХРАНЕНИЕ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

12 октября в Высшей школе экономики состоялся семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», организованный совместно Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.

Предоставление дольщикам информации по поручительству, страхованию застройщиком своей ответственности

В мероприятии приняли участие около 1 тыс. застройщиков, из них более 100 — очно и около 900 — по видеосвязи.

В процессе подготовки семинара поступило более 500 вопросов. Вопросы обработаны, сгруппированы, направлены в банки для подготовки ответов.

Застройщики, желающие поделиться своей правовой позицией по поступившим вопросам, могут прислать ее на адрес электронной почты law1@asnoza.ru. Ответы будут направлены участникам семинара и опубликованы на портале ЕРЗ.

Публикуем здесь вопросы, поступившие в письменном виде в процессе подготовки семинара и заданные в ходе этого мероприятия.

 Эскроу счета
1. Средства застройщика на счетах эскроу
1 При открытии счетов эскроу необходимо ли резервирование средств на счете?
2 Планируется снижение ставки по кредитному продукту, предоставляемому застройщику, работающему по системе эксроу счетов до 0%, при условии превышения суммы на эксроу счетах над суммой кредитных средств?
3 Возможно ли организовать онлайн мониторинг остатков по счетам эскроу для застройщика?
4 Какие операции будут под запретом при проведении расчетов посредством счетов эскроу?
5 Можно ли при достаточном поступлении денежных средств на эскроу-счета досрочно погасить кредитную линию и не уплачивать проценты?
6 Будет ли предусмотрена возможность поэтапного раскрытия денежных средств с эскроу-счетов, с учетом выполнения строительных работ застройщиком?
7 Будет ли у банка возможность фондирования средств дольщиком для финансирования застройщика, и как это повлияет на ставку кредитования для застройщика?
2. Регламентация взаимодействия застройщика и банка
8 В целях недопущения злоупотреблений со стороны банков будут ли разработаны единые критерии к застройщику и к проектам, применяемые при установлении ставки целевого кредита с использованием механизма эскроу-счетов?
9 Особенность проектного финансирования заключается в том, что сам объект кредитования является предметом обеспечения кредитных обязательств. Поэтому дополнительное обеспечение обязательств не требуется. Будут ли уполномоченные банки устанавливать какие-либо дополнительные условия обеспечения кредитных обязательств при использовании счетов эскроу?
10 В целях применения единого подхода  при привлечении средств на эскроу счета, будет ли разработан единый порядок взаимодействия уполномоченного банка, застройщика и клиента при применении эскроу-счетов, в том числе с применением новейших программных средств?
11 Отсутствует регламентация взаимодействия между уполномоченным банком, в котором открыт счет эскроу, и не уполномоченным банком, выдавшим ипотеку участнику долевого строительства. 
12 Не регламентирован порядок доступа застройщика к средствам, размещенным на счетах эскроу после завершения строительства.
13 Будут ли разработаны типовые договоры: — договор целевого кредита;- договор на открытие счета эскроу
14 Какой минимальный перечень технической документации необходимо предоставить в Банк для получения проектного финансирования?
15 Может ли банк отказать застройщику в финансировании при использовании счетов эскроу при соблюдении требований, установленных законодательством?
16 Какой порядок подтверждения собственного участия в размере 15% для эскроу-счетов?
17 Что делать застройщику, если при системе эскроу его проект показался банку не интересным и банк отказался его кредитовать?
18 Как планируется содействовать добропорядочным застройщикам при работе с банками по эскроу-счетам?
19 Есть ли 100% гарантии при обращении в банк, что банк не откажет в открытии эскроу-счета? Ведь представители банков открыто говорят, что они будут открывать эскроу-счета при наличии уверенности в экономической выгоде от проекта строительства МКД. Это выражается в том, что проект должен обеспечивать прибыль при условии снижения расчетного объема продаж в суммовом выражении на 20%. Пример, (планируемая стоимость проекта — 20 % от ее стоимости) — себестоимость = маржа определенного %. То есть доходность проекта заведомо занижена. С таким подходом банков строить доступное социальное экономичное жилье просто нереально. Сейчас банки именно так рассчитывают бизнес-проект в рамках проектного финансирования + требуют залоги, обеспечения, поручительства и т.п. Такие требования могут обеспечить только крупные застройщики, способные компенсировать свои потери ценой продаваемой площади. И опять видим ситуацию, когда о доступности жилья и речи не идет. Складывается впечатление, что с рынка жилищного строительства будут выдавлены средине и мелкие игроки, и приобретать недвижимость конечному потребителю станет нереально. Последствия данной ситуации описывать не буду: они понятны любому экономисту.
20 Будут ли банки предоставлять льготные условия по кредитованию при наличии поручительства (гарантии) юридического лица с международным рейтингом?
21 Требования банка по операциям на эскроу у всех банков разные. Как определить, насколько правомерны требования банков? 
22 Поделитесь информацией: какие предельные ставки кредитования для проектного финансирования с использованием эскроу-счетов?
23 Возможно ли подписание договора на эскроу без визита в банк?  Через онлайн или сотрудника банка, работающего на территории застройщика? 
24 Как застрахован застройщик, который работает по счетам эскроу, темпы продаж (поступления средств на счета эскроу) превышают темпы банковского финансирования строительства, при этом уполномоченный банк лишается лицензии ЦБ РФ и прекращает свою деятельность?
25 1. При оценке банками залогов, а именно: земельного участка, и имущественных прав по строящимся квартирам, той стоимости, которую выдает залоговая, не выдерживает модель, она попросту сильно занижена! Также затраты, понесенные застройщиком на расселение, банком не принимаются как вложенные собственные средства, так как считаются затратами, понесенными на подготовку земельного участка! 2. Аккредитивы ни у одного банка со счетами эскроу не работают! 3. При отсрочке уплаты % по кредиту идет серьезное удорожание проекта, но при уплате их в течение срока строительства банк требует приобрести у него вексель на серьезную сумму на весь срок строительства и заморозить эти деньги! Тем самым, обеспечив себе дополнительный доход, а у застройщика забрав из оборота серьезные средства! Так некоторые банки, несмотря на законодательство, устанавливают свои условия по размеру % авансирования в сумме 15% от проекта, и при таких условиях строить досрочно становится невозможно! Так же неясно, где взять средства на финансирование и строительство внешних инженерных сетей!
26 Интересно по каким критериям для банка определяется, значимый клиент или нет?
3. Порядок получения информации от банка
27 Подпункт 11 пункта 1 ст.21. Федерального закона №214-ФЗ обязывает застройщика указать в проектной декларации информацию о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ-214. П. 2 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, обязывает указать в ДДУ сведения о банке (наименование, местонахождение, адрес, адрес электронной почты, номер телефона), в котором будет открыт счет эскроу. Какова процедура получения данной информации в банке?
4. Переход от других способов привлечения средств дольщиков на счета эскроу 
28 Первые договоры долевого участия заключены без счетов эскроу. Возможно ли заключение ДДУ с остальными дольщиками с использованием счетов эскроу в данном проекте c остальными участниками заключать договоры? 
29
Читайте также:  Подводные камни при смене генерального директора в юридическом лице

Банковские гарантии 214 ФЗ — что они дают дольщику?

Содержание

Федеральный закон предоставляет застройщику на выбор несколько способов обеспечения его ответственности перед дольщиками. Строительная фирма может либо подписать страховой договор, либо выбрать в качестве поручителя банковское учреждение. Есть еще один способ, к которому в силу различных обстоятельств застройщики прибегают достаточно редко – стать членом общества взаимного страхования.

Следует отметить, что банковская гарантия по 214 ФЗ является самым надежным для дольщика, и в то же время самым невыгодным для застройщика способом страхования ответственности. Почему так? Банк – учреждение, которое не раздает направо и налево свои гарантии.

Прежде чем поручиться за кого бы то ни было, а тем более в такой рискованной сфере, как долевое строительство,  служба безопасности банка проведет тщательную проверку благонадежности застройщика, проверит все его построенные и строящиеся объекты, а также проектные и разрешительные документы на данный объект.

Поэтому дольщик может быть уверен, что если банк ручается за строительную компанию, то, скорее всего, у нее действительно все в порядке.

Но даже если вдруг со строительством или финансированием объекта что-то пойдет не так, и у застройщика все-таки возникнут проблемы, в случае наличия поручительства банка, дольщик также оказывается более защищенным, чем при других видах страхования.

Поручитель берет на себя ответственность за все действия застройщика и отвечает перед дольщиком в том же объеме, что и строительная фирма.

Это касается также и всех видов компенсаций (неустойки, пени, штрафов), которые должен выплатить застройщик в случае неисполнения условий договора.

Застройщики прибегают к банковской гарантии достаточно редко, поскольку банк, как правило, требует предоставления залога на всю сумму гарантии, а также поручительство учредителей. Кроме того, минимальный процент за гарантию составляет 1.5 %.

Все расчеты кредитная организация производит индивидуально для каждого застройщика, учитывая при этом сумму и срок, на который необходима гарантия, а также благонадежность самой строительной компании.

Нужно сказать, что и банки не очень охотно выдают гарантии, поскольку в этой сфере доля риска всегда достаточно высокая.

Требования к банку, выступающему поручителем по договору

Далеко не каждое кредитное учреждение может работать по 214 ФЗ. Законодатель предъявляет серьезные требования к банку, который претендует на роль поручителя. Банки по 214 ФЗ должны соответствовать следующим требованиям:

  1. Наличие действующей лицензии Центробанка.
  2. Время работы в банковской сфере пять лет и более.
  3. Уставной фонд банка составляет более 200 млн. рублей.
  4. У кредитной организации имеются свои финансовые средства размером не менее 1 млрд. рублей.
  5. В течение полугода банк не имеет никаких нареканий по поводу несоблюдения им существующих нормативов, касающихся банковской сферы.
  6. Организация включена в систему страхования вкладов.
  7. Не имеется никаких предпосылок для инициирования процедуры банкротства.

Как видно, требования довольно жесткие, кредитных организаций, которые им полностью соответствуют, наберется немного.

Центробанк на своем сайте опубликовал полный список банков, работающих по 214 ФЗ, которые могут выступать в роли поручителей.

С 2017 года введен новый пункт, по которому застройщик, узнав, что банк не соответствует хотя бы одному из перечисленных выше требований, может аннулировать с ним договор в одностороннем порядке.

Дольщик, прежде, чем оформить договор ДДУ, может ознакомиться с данным перечнем. По закону, застройщик обязан уведомить участника долевого проекта о том, с кем он заключил договор поручительства. Если дольщик не найдет указанную кредитную организацию в опубликованном перечне, то лучше отказаться от заключения ДДУ с этой строительной компанией.

Особенности договора поручительства

Если застройщик выбрал в качестве обеспечения банковскую гарантию, он обязан заключить договор с банком еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. При этом он должен сообщить участнику долевого проекта, с каким банком, и на каких условиях он подписал договор поручительства.

Согласно федеральному закону в договоре должны быть отражены следующие условия:

  1. Предусмотрена ответственность поручителя на всю цену договора ДДУ. При этом сумма должна рассчитываться исходя из квадратуры, передаваемого дольщику помещения. Расчет стоимости производится на основании среднерыночной цены квадратного метра в регионе, где происходит сделка.
  2. Установлен перевод прав к новому дольщику при подписании с ним договора цессии участником проекта, в отношении которого предоставляется поручительство.
  3. Банковская гарантия должна действовать не менее двух лет после конечного срока сдачи дома, установленного в ДДУ.
  4. Зафиксировано согласие банка взять на себя больший объем ответственности, чем было первоначально заявлено, если наступят обстоятельства, влекущие за собой необходимость изменения условий договора.
  5. Отражено обязательство банка сообщить дольщику о прекращении поручительства, если таковое произойдет раньше указанного в договоре срока.
Читайте также:  Что нужно знать предпринимателю для разрешения спора в арбитражном суде

Застройщик и банк должны предупредить участника долевого проекта о том, что прекращается поручительство за тридцать дней до окончания его действия.

Строительная компания при этом обязана найти новую кредитную организацию, готовую за нее поручиться перед дольщиком, не позже двух недель после завершения действия прежнего поручительства.

Неисполнение застройщиком данного требования федерального закона – весомый повод инициировать дольщиком процедуру расторжения договора со строительной фирмой в одностороннем порядке, а также предъявить ей требование о выплате неустойки.

В то же время, даже если поручительство прекратилось раньше срока, банк все равно обязан исполнить свои обязанности по данному договору, если обстоятельства, требующие исполнения поручительства, наступили в период его действия. Например, если застройщик обанкротился до того момента, когда поручительство было аннулировано, банк обязан исполнить свои обязательства перед дольщиком.

В заключении

214 ФЗ предоставил дольщикам полноценную защиту от недобросовестных строительных фирм-однодневок, использующих мошеннические схемы обмана дольщиков.

Постепенно такие компании уходят с рынка долевого строительства, уступая место более достойным и благонадежным застройщикам. Тем не менее, и сегодня доля риска в этой сфере все еще высока.

Поэтому дольщикам необходимо внимательно изучать все документы строительной компании, которой они собираются доверить свои сбережения, а также проверять гарантии, предоставляемые застройщиком.

В случае затруднений всегда можно обратиться к юридическим услугам. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет всем, кто стоит на пороге принятия важного решения.

Опытные юристы помогут детально разобраться в условиях договора, проверят благонадежность застройщика и его поручителя, проанализируют проектные документы строительного объекта.

На странице «Контакты» указаны координаты, по которым вы можете нас найти.

Страхование ответственности застройщиков

ВОПРОС: Повлияет ли страхование ответственности застройщиков на конечные цены жилья? А также, на сколько страховка будет покрывать риски дольщиков?

ОТВЕТ: В настоящее время на территории Краснодарского края строительство многоквартирных жилых домов осуществляют 435 строительных организаций — застройщиков, из которых более 50% осуществляют деятельность в рамках законодательства о долевом строительстве.

Цена на жилье формируется рыночным способом и определяется на основе уровней спроса и предложения на рынке.

Учитывая постоянный рост предложений строящихся квартир на рынке долевого строительства в 1 полугодии 2014 года и стабильный уровень цен, можно сделать вывод, что введение с 1 января 2014 года страхования исполнения обязательств застройщика в настоящее время не повлияло на стоимость жилья в Краснодарском крае.

  • Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории Краснодарского края, который определяется Минстроем России, на дату заключения договора страхования (на II квартал 2014 года — 34 015 рублей).
  • ВОПРОС: Приведет ли страхование к удорожанию жилья?
  • ОТВЕТ: Введение страхования обязательств застройщика может привести к
  • удорожанию жилья, только в случаях снижения уровня конкуренции, а именно:
  • — сокращения объемов строительства многоквартирных жилых домов и, как
  • следствие, сокращение предложения на рынке участия в долевом строительстве;
  • — резкого роста уровня спроса на строящееся жилье в Краснодарском крае;
  • — возникновения обстоятельств форс-мажорного плана, то есть чрезвычайных и
  • непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

ВОПРОС: Сколько должен будет заплатить застройщик за страхование своей ответственности? Для всех ли застройщиков будет одна сумма, или она будет завесить от каких-то факторов?

ОТВЕТ: Страховой тариф по конкретному договору страхования ответственности застройщика в настоящее время определяется по соглашению сторон и его государственное регулирование не предусмотрено.

Таким образом, разные застройщики могут заключать договоры страхования ответственности по разным страховым тарифам.

В соответствии с законодательством о страховании страховщики обязаны применять экономически обоснованные страховые тарифы, которые рассчитываются на основании статистических данных не менее чем за три отчетных года.

Факторами, оказывающими влияние на размер тарифа, могут быть финансовое состояние строительной организации, опыт в реализации иных проектов строительства, особенности текущего проекта строительства и т.д.

ВОПРОС: Если квартира приобретена в ипотеку, на какой срок будет распространяться страхование?

ОТВЕТ: Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Таким образом срок действия договора страхования связан со сроком исполнения обязательств по договору долевого участия а не с исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного кредитования.

ВОПРОС: Если я покупаю квартиру в долевом участии по переуступке, должен ли застройщик страховать мою квартиру повторно, или страховка будет оплачиваться за мой счет?

ОТВЕТ: Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом о долевом строительстве до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляют страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

При переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 6 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

  1. Таким образом, повторного заключения договора страхования гражданской ответственности при переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве не требуется.
  2. ВОПРОС: Кто должен страховать мой договор долевого участия и кто платит за эту страховку?
  3. ОТВЕТ: Застройщики обязаны самостоятельно страховать собственную ответственность за ненадлежащее исполнение (неисполнение) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и, следовательно, страхование вашего договора долевого участия обеспечивается компанией-застройщиком.

Страхование своей ответственности застройщик производит за свой счёт, и указание на «страховку в подарок», является не более чем элементом рекламной кампании. Для участника долевого строительства договор страхования ответственности застройщика является бесплатным.

Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или Общество взаимного страхования, или банк – в зависимости от способа обеспечения обязательств, выбранного застройщиком). Выбор такой страховой компании также осуществляется самим застройщиком, но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора участия в долевом строительстве.

Как новые правила страхования ответственности отразятся на застройщиках?

ra2studio/Depositphotos

С 1 октября 2015 года минимальный размер собственного капитала страховой компании, занимающейся страхованием гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, увеличивается с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей.

Если страховая компания, с которой застройщиком заключен договор страхования, не будет соответствовать новым требованиям, то застройщик в течение пятнадцати дней начиная с 1 октября 2015 года обязан заключить новый договор страхования с другим страховщиком или обществом взаимного страхования либо заключить договор поручительства с кредитной организацией. Такой же срок дается и для перезаключения договора страхования в случае отзыва лицензии на осуществление страхования у страховщика или назначения временной администрации.

Повышение требований к страховым компаниям, занимающихся страхованием застройщиков, оправдано, поскольку страховщик принимает на себя крайне высокие риски, а с учетом того, что качественное перестрахование в этом сегменте отсутствует, то при реализации хотя бы одного риска небольшой страховщик не справится с выплатой страхового возмещения. Кроме этого, с появлением этого вида страхования значительная часть недобросовестных страховых компаний, собственные средства и резервы которых были наполнены «фиктивными» активами, стали активно заключать договоры страхования застройщиков. Конечно, такие страховые компании не смогут выполнить свои обязательства.

Для того чтобы подобрать надежного страховщика, необходимо ориентироваться на рейтинги надежности – чем выше рейтинг, тем надежнее компания. RАЕХ («Эксперт РА») в своих рейтингах оценивает различные параметры финансовой устойчивости страховщиков, в том числе качество активов и их реальность.

Кроме этого застройщик имеет право запросить у страховщика всю информацию, подтверждающую соблюдение страховщиком требований закона, а также страховая компания может предоставить официальное письмо, выданное ему ЦБ РФ, об отсутствии предписаний о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности в течение последних шести месяцев.

Читайте также:  Обезопасьте себя при покупке офисов, зданий и участков

Отвечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец:

В целом, для девелоперской отрасти инициатива введения обязательного страхования оправдана. Это дает дольщикам дополнительную уверенность в безопасности сделки при покупке квартиры на первичном рынке, что важно для поддержания спроса на проектах.

Особенно это актуально в текущих экономических условиях. Тем не менее страхование в компаниях с небольшим уставным капиталом при наступлении страхового случая может привести к тому, что сумма страховки не покроет все обязательства.

Дольщиков много, да и банк-кредитор тоже хочет вернуть свои средства. Поэтому исход массового требования возврата денег предсказать сложно. Вероятно, если что-то и удастся вернуть, то это будет не вся сумма.

Даже увеличение минимального размера уставного капитала до 1 млрд рублей не решит проблему кардинально, поскольку и эта сумма не покроет всего ущерба при реализации, к примеру, сразу нескольких домов.

На мой взгляд, помимо увеличения минимального размера уставного капитала страховых компаний, стоит унифицировать системы повышения ответственности застройщиков.

Сегодня девелопер может и застраховать ответственность, и получить банковскую гарантию в размере бюджета проекта, и вступить в СРО строителей. Дольщику довольно непросто разобраться, что является критерием надежности, да и властям сложнее контролировать все три направления.

На мой взгляд, наиболее надежный вариант – это банковская гарантия, поскольку, в отличие от страховых компаний, кредитные учреждения имеют ресурсы для покрытия ущерба в случае возникновения такой необходимости.

Кроме того, на сегодняшний день сложно дать четкую характеристику эффективности страхования ответственности застройщика. Нам неизвестно о том, чтобы за полтора года после введения обязательной страховки (с 1 января 2014 года) страховые случаи наступили.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

На мой взгляд, ужесточение требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика — это действительно одна из самых необходимых на сегодняшний день мер.

Действующие требования к уставному капиталу (400 млн рублей) не смогут обеспечить покрытие ущерба. Одно дело, если бы застройщики могли страховаться только в крупных компаниях.

Однако на практике часто складывается ситуация, когда девелопер делает выбор в пользу страховщика, предлагающего наименьший процент комиссии — 0,3–0,7%.

И не факт, что такие организации смогут возместить ущерб в случае возникновения страхового случая.

Думаю, что после ужесточения требования к страхованию застройщиков — увеличения размера их собственных средств до 1 млрд рублей — пул страховых компаний, к которым застройщик может обратиться, сократится.

Это наверняка приведет к повышению тарифов обязательного страхования для девелоперов, которые, вероятно, переложат данную переплату на конечного потребителя, а это означает рост стоимости квадратного метра.

В противном случае застройщик будет вынужден сокращать маржу, что делает девелоперский бизнес менее рентабельным и снова повышает вероятность возникновения финансовых трудностей. В связи с этим, на мой взгляд, необходимо ограничить страховщиков в максимальном размере комиссии, тогда нововведения не ударят по кошелькам покупателей.

Отвечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов:

Нововведения, которые касаются страховых организаций, осуществляющих страхование гражданской ответственности застройщиков, призваны в первую очередь обеспечить бОльшую защиту конечным потребителям жилья.

Увеличение уставного капитала страховщиков есть не что иное, как попытка оградить строителей от недобросовестных страховых компаний, которые при наступлении страхового случая просто не смогут обеспечить выплату страхового возмещения по заключенным договорам.

То есть чисто теоретически застройщикам, как и потребителям, новые правила игры на рынке страхования выгодны: слабые и ненадежные страховщики будут вынуждены уйти, останутся сильнейшие, соответствующие новым требованиям закона, следовательно, риски строительных компаний и покупателей жилья снизятся.

Обратная сторона медали заключается в том, что стоимость страхования может заметно возрасти. Что касается страховых фирм, которые не смогут увеличить уставный капитал — все просто: им придется прекратить сотрудничество с застройщиками, а последним, соответственно, в срок до 15 октября текущего года заново застраховать свою ответственность в «правильных» страховых компаниях.

  • Не пропустите:
  • Страхование застройщиков – от чего оно защищает и как работает?
  • Долевое строительство в России отменять не станут
  • Больше всего застройщиков-банкротов в Новосибирской области
  • Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Страхование при ДДУ

Страхование при ДДУ имеет важное значение. Документ направлен на создание условий безопасного и надежного привлечения средств граждан в долевое строительство, на достижение положительного конечного результата и исключение разного рода рисков, связанных с потерей денежных вложений.

Правовая основа страхования ДДУ

Ситуация на строительном рынке в стране с участием долевого строительства складывается неоднозначно. Армии пострадавших дольщиков в различных регионах страны – явление довольно распространенное.

Чтобы защитить интересы граждан, государство выступило с инициативой по упорядочению взаимоотношений между подрядчиком и заказчиком при долевом строительстве. Был принят закон №-214, который определил последовательность действий застройщика в части страхования договора ДДУ.

Закон возложил на застройщика обязательство по страхованию своей ответственности перед гражданами, заключившими договор на строительство.

Оформить страховой документ предлагается в следующем порядке:

  1. В страховой компании. Важно правильно выбрать страховщика, соответствующего определенным требованиям. Главными критериями отбора является финансовая составляющая компании, активы не менее 1 млрд. руб., наличие лицензии и опыта работы на рынке услуг не менее 5 лет.
  2. В форме гарантии банка.
  3. Страхование через общество взаимного страхования.

Практика показала низкую эффективность действия нормативного акта. Рынок страховщиков с учетом предлагаемых требований оказался ограниченным. Банки не хотели рисковать и не спешили давать гарантии.

В связи с этим в 2017 году принят ФЗ-218 о защите прав граждан. С этого момента обязательство по заключению данных договоров для застройщика стало его правом. Новый правовой акт закрепил обязанность перечислять взносы в Государственный Фонд защиты дольщиков.

Размер страхования, риски

Порядок страхования договора ДДУ дает строительной компании возможность выбора. Можно заключить договор на весь объект сразу, а можно застраховать каждую квартиру отдельно. Чаще всего строители используют второй вариант, он более удобный.

Стоимость на услуги определяется в зависимости от выбора страховщика:

  1. При оформлении страховки ДДУ через специализированную компанию стоимость услуги по основному тарифу составляет 1% от общей стоимости объекта недвижимости. Но у страховщика есть право на гибкий расчет суммы с помощью специального коэффициента. Рассчитывать на получение скидки может застройщик с положительным имиджем и хорошей репутацией, не имеющий судебной истории. Важным дополнением для снижения цены будет выбранное для строительства место: чем ближе к центру, тем больше гарантии, что жилье будет пользоваться спросом.
  2. Сумма, определенная для зачисления в госфонд, составляет 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Перечислить эту сумму необходимо до начала регистрации договора на ДУ.

Страховка ДДУ – главный документ, который защищает гражданина от потери финансовых средств. Обстоятельства, при которых дольщик попадает под определение «страховой случай» следующие:

  • застройщик нарушает сроки, предусмотренные в договоре ДДУ;
  • случай продажи квартиры два раза;
  • повышение цены квадратного метра жилплощади;
  • уничтожение всего объекта;
  • остановка строительства по причине замораживания строительства.

Не относятся к страховым рискам:

  • деятельность, которая ведется без лицензии;
  • не оформлено право собственности на землю;
  • нарушены условия ДДУ одной из сторон;
  • прекращены работы по предписанию надзорных органов.
  • Проверить данные относительно надежности каждого застройщика можно на специальном сайте.

Выплаты при страховом случае

Период действия страхования договора ДДУ не может быть меньше, чем срок получения дольщиком квартиры. Ситуации, на которые распространяется страховой случай, следующие:

  • если арбитражный суд вынес решение о банкротстве строительной организации;
  • если объект строительства взыскан в залог и имеется решение суда.

В случае банкротства застройщика для получения выплаты необходимо подать заявление в арбитражный суд.

Размер выплаты, подлежащий к возмещению по судебному решению, рассчитывается в зависимости от цены, определенной в договоре. Он не может быть меньше стоимости квартиры, которую гражданин планировал приобрести. Максимальная площадь квартиры не может превышать 120 кв.м.

Основная цель страхования договора ДДУ — обеспечить защиту участника строительства от финансовых потерь, повысить ответственность застройщика, степень доверия к нему. Страховая система призвана сделать привлекательной эту сферу деятельности и увеличить темпы строительства жилья.

Правда и мифы о деньгах в OK

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *