Закон. Как считать использование застройщиком денежных средств дольщиков по целевому назначению

С 1 июля 2018 года все застройщики многоквартирных жилых домов должны завести себе специальный целевой счет в уполномоченном банке (см. список).

Основная цель нововведения — переход отрасли на обязательный банковский контроль за расчетными операциями застройщика.

При этом у застройщика должен быть один расчетный счет применительно к каждому разрешению на строительство, чтобы денежные потоки по различным объектам строительства не пересекались и не возникали «финансовые пирамиды».

Закон. Как считать использование застройщиком денежных средств дольщиков по целевому назначению

Участники рынка после 1 июля 2018 (дата принятия изменений в Закон 214-ФЗ) находились в нервном ожидании разъяснений относительно порядка применения новых положений законодательства о долевом строительстве.

Буквальное толкование закона либо приводило к выводам, которые фактически не позволяли вести ранее начатые девелоперские проекты, либо оставляли условия работы застройщиков на усмотрение контролирующих структур, что также не добавляет стабильности — ни для застройщиков, ни для дольщиков.

15 августа 2018 г. произошло достаточно важное событие для девелоперского рынка: Минстрой России выпустил разъясняющее письмо (№ 374-ВЯ-07), позиции которого в целом сильно отличаются от буквального толкования законодательства.

Это письмо распространяется на застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 01.07.2018 г., т.е. на подавляющее большинство застройщиков на данный момент.

Давайте рассмотрим положения этого письма в деталях.

Расчетный счет застройщика в уполномоченном банке

Минстрой РФ считает возможным наличие у застройщика «целевых» счетов в разных уполномоченных банках. Это абсолютно логичная позиция, которая не нарушает интересов дольщиков.

При наличии у застройщика нескольких разрешений на строительство он может открывать обслуживающие эти разрешения счета в разных уполномоченных банках.

Поскольку обычно застройщик получает целевой кредит на строительство именно в том банке, где у него открыт расчетный счет, эта позиция Минстроя РФ позволит застройщикам выбирать по различным проектам кредитные продукты разных уполномоченных банков.

Напомню, открыть счета в уполномоченном банке обязан не только застройщик, но также технический заказчик и генеральный подрядчик, которые реализуют соответствующий девелоперский проект.

В этой части Минстрой РФ указывает, что обязанность открытия в том же уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика не предусмотрена. Важно указать, что такая позиция не согласуется Законом 214-ФЗ, т.к. закон (часть 2.3. ст.

3 Закона 214-ФЗ) прямо говорит о необходимости открытия счетов в одном и том же уполномоченном банке. Здесь следует признать, что разнесение счетов застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика приведет к ослаблению контроля.

Уполномоченному банку, который контролирует счет застройщика, будет труднее проверять движение денег, поскольку у него не будет доступа к информации об операциях на счетах технического заказчика и генерального подрядчика. Поэтому такая позиция Минстроя ухудшает положение дольщиков.

Также Минстрой указывает, если ранее застройщик уже имел счет в уполномоченном банке, ему нет смысла повторно открывать «целевой» счет, застройщик может просто заявить банку о переводе этого счета в «целевой» режим.

Ключевым моментом является мнение Минстроя, что застройщик не обязан закрывать ранее открытые им счета в банках, которые не входят в список уполномоченных.

С одной стороны, следует признать, что застройщики, которые ранее жили по правилам, позволяющим вести им иную деятельность, кроме, собственно, строительства многоквартирных домов, теперь должны иметь возможность как-то обслуживать эти «нецелевые» направления деятельности.

Например, у застройщиков могут быть в собственности здания и другие активы, которые приносят деньги или требуют затрат. Для обслуживания такой деятельности нужны расчетные счета. А «целевые» счета, открытые в уполномоченных банках под конкретное разрешение на строительство под это не очень подходят (на то они и целевые).

Поэтому решение оставить застройщикам нецелевые счета — вполне обоснованно. С другой стороны, сама возможность принимать деньги на счета, которые неподконтрольны уполномоченным банкам, создает соблазн для застройщиков в рамках переходного периода (т.е. по уже заключенным ранее договорам долевого участия) получать деньги на такие «нецелевые» счета. Поэтому в рамках переходного периода интересы дольщиков могут пострадать от такой позиции Минстроя.

Право на привлечение денежных средств

Напомню, что, согласно части 1.1. статьи 3 Закона 214-ФЗ, наличие у Застройщика одновременно нескольких разрешений на строительство возможно, если они выданы в рамках одного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или проекта планировки территории (ППТ).

Минстрой указывает, что запрет иметь более одного разрешения вне рамок ГПЗУ или ППТ не распространяется на застройщиков применительно к разрешениям на строительство, выданным им до 1 июля 2018 года. Такая позиция буквально противоречит закону, но она призвана смягчить чрезмерную жесткость закона.

Ведь если застройщик начал реализацию нескольких проектов до 1 июля 2018 и в прошлом, разумеется, не мог знать о будущем запрете, то буквальное применение запрета приводит к тому, что привлечение денежных средств по всем проектам такого застройщика (а они часто не связаны одним ГПЗУ или ППТ) оказывается вне закона.

А последствием этого может быть только банкротство застройщика, что не в интересах государства и дольщиков. Поэтому таким разъяснением Минстрой пытается обеспечить легальность ранее начатых проектов, что в том числе в интересах дольщиков.

Расходование денежных средств застройщиком

C 01.07.2018 Закон 214-ФЗ предъявляет к застройщикам гораздо более жесткие требования по целевому использованию денежных средств и по ограничению деятельности застройщика.

Например, теперь застройщик не может вести никакую другую деятельность, кроме, собственно, строительства по Закону 214-ФЗ.

Застройщик не может быть участником юридических лиц, не может выдавать обеспечение, выпускать и покупать ценные бумаги, не может получать и выдавать займы, кроме случаев, когда это предусмотрено самим законом.

Эти правила закон распространяет на всех застройщиков. Однако Минстрой своим письмом, по сути, заново определяет это условие для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.

По мнению Минстроя, к таким застройщикам ограничения по целевому использованию (это статья 18 Закона 214-ФЗ) применяются в редакции, которая действовала до 01.07.2017 г. (т.е. в редакции до принятия законов № 218-ФЗ и 175-ФЗ).

Такое мнение очень сильно развязывает руки застройщикам, поскольку они в этой части смогут вести деятельность, как и прежде. Так, например, застройщик сможет:

  • выделять сумму вознаграждения застройщика в составе цены по договору долевого участия и распоряжаться с целевого расчетного счета таким вознаграждением без ограничений;
  • осуществлять иную деятельность помимо возведения объекта долевого строительства;
  • получать без ограничений займы, выдавать обеспечения, не связанные с возведением объекта долевого строительства (если при этом не будет операций по расчетному счету, связанных с таким обеспечением).

Из новых ограничений для таких застройщиков Минстрой признает только то, что указано в части 3 ст. 18 Закона 214-ФЗ. А именно — по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций (т.е. если действия не будут связаны с расчетным счетом, но они фактически возможны):

  • операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
  • операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
  • предоставление ссуд, займов;
  • покупка ценных бумаг;
  • операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
  • оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

В этом эпизоде Минстрой, признаем, играет в пользу застройщиков. Такое разъяснение Минстроя наиболее спорно из того, что указано в его письме, т.к. логика столь серьезного отступления от нормы закона не ясна.

Еще одной спорной позицией является указание Минстроем на то, что уполномоченный банк отказывает застройщику в проведении платежей (пункта 1 части 3 ст. 18.

2 Закона 214-ФЗ) только в случае нарушения им вышеуказанных требований части 3 статьи 18 Закона 214-ФЗ. Исходя из такой логики, все иные правила о целевом использовании денежных средств дольщиков (ст.

18 в какой бы редакции она не применялась) уполномоченный банк не контролирует.

Следует признать: такими ми Минстрой значительно отходит от буквального толкования Закона 214-ФЗ и ухудшает положение дольщиков по сравнению с тем, что предусмотрено самим законом.

Вместе с тем все участники рынка в сфере долевого строительства понимают, что Закон 214-ФЗ в последней редакции является сложным для применения, и будущей структуре взаимоотношений застройщиков и дольщиков еще предстоит сформироваться на базе позиций уполномоченных банков и Банка России, территориальных органов контроля за деятельностью застройщиков и самого Минстроя.

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Целевому финансированию для проектов с эскроу – быть!

Закон. Как считать использование застройщиком денежных средств дольщиков по целевому назначению

В начале ноября 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 368-ФЗ от 09.11.2020 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», которым были внесены многочисленные изменения в законодательство о налогах и сборах. В числе прочего данным законом был урегулирован важнейший вопрос налогообложения для застройщиков долевого строительства – возможность признания средств на эскроу целевым финансированием. Поговорим о том, как отразить в учете негосударственное целевое финансирование у застройщика после внесенных изменений и что учесть бухгалтеру при расчете налогов за 2020 год.

Читайте также:  Участники штаба акции #съелиели прокомментировали решение «Пятерочки» о высадке елей

Рассматриваемый закон внес изменения в подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, который относит имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, к доходам, не учитываемым при налогообложении налогом на прибыль.

Подпункт дополнен абзацем, приравнивающим к средствам целевого финансирования средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, устанавливается, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.

Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (пп.

 «а» п. 11 ст. 2 Закона № 368-ФЗ от 09.11.2020).

Внесенные налоговые поправки вступают в силу 9 ноября 2020 года, но в законе отдельно оговорено, что скорректированные положения НК РФ для застройщика применяются к правоотношениям, возникшим с 1 января 2020 года (п. 5 ст. 3 Закона № 368-ФЗ от 09.11.2020).

Таким образом, снимается неопределенность, в которой находилось большинство застройщиков страны в течение этого года – нормы о целевом финансировании применяются «задним числом», поэтому отчетность за 2020 год можно составлять с учетом обновленных положений.

Поправки актуальны для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства на счета эскроу, и применяющих общую систему налогообложения путем уплаты налога на прибыль организаций или специальный налоговый режим в виде упрощенной системы налогообложения (УСН).

Именно таким застройщикам новая редакций статьи 251 НК РФ позволит безопасно исключать из налоговой базы средства, поступившие на счета эскроу, и облагать налогом только разницу – превышение средств, полученных от дольщика, над затратами по строительству объекта долевого строительства, переданного этому дольщику по акту.

Следует напомнить, что в связи с реформированием долевого строительства и повсеместным переходом на использование эскроу-счетов застройщики столкнулись с тем, что норма пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ была сформулирована таким образом, что исключала денежные средства на эскроу из целевого финансирования, поскольку они находятся на счете, принадлежащем дольщику, а не самому застройщику.

Это привело к тому, что ранее применявшийся подавляющим большинством застройщиков подход к налогообложению своей деятельности – включение в налоговую базу экономии по окончании строительства в виде разницы между средствами дольщиков и затратами на строительство (п. 4 ст. 250, п. 17 ст. 270, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) – стал невозможным к использованию, что породило существенную неопределенность и налоговые риски.

Особенно масштабными были последствия для застройщиков-«упрощенцев», которые работают по кассовому методу признания доходов и расходов. Ведь вместо того, чтобы облагать доходы в размере экономии (ст. 346.

15 НК РФ отсылает к «прибыльным» нормам пп. 14 п. 1 ст. 251, п. 4 ст. 250, п. 17 ст.

 270 НК РФ), им пришлось бы включить в налоговую базу всю сумму средств дольщиков, единовременно поступившую в момент раскрытия счетов эскроу

Бухучет у застройщика многоквартирного дома

Закон. Как считать использование застройщиком денежных средств дольщиков по целевому назначению

  • В отношении налогового учета при долевом строительстве хочется отметить следующее.
  • Согласно норме НК РФ : «По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
  • По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)».

Т.е. отразить выручку по ДДУ один раз (при передаче объекта дольщику) нельзя, это противоречит НК РФ! А это значит, что отражать ее надо равномерно на протяжении всего срока действия договора.

Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е.

не формируют ни доходов, ни расходов.

А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.

  1. Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае – как договор оказания услуг.
  2. Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода.
  3. Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций — застройщиков.
  4. Чтобы соотнести расходы с доходами от оказания услуг застройщика, надо определиться, что подразумевается под такими услугами.
  5. Исходя из определения застройщика, можно сказать, что услуги застройщика – это услуги по организации строительства для дольщиков.
  6. Соответственно, к себестоимости этих услуг можно отнести заработную плату подразделения капитального строительства, страховые взносы с фонда оплаты труда, другие расходы на содержание данного подразделения.
  7. Раздел III: налогообложение застройщика при долевом строительстве
  8. Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)». Первая проблема, возникающая при прочтении данной формулировки, — что подразумевается под «объектами».

Если «объект» – это объект строительства (а это строящееся здание или сооружение), то ситуации, описанной в оговорке данной нормы не может возникнуть, т.к. в п.1 ст.

2 214-ФЗ написано, что «застройщик … привлекает денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». Т.е. предметом ДДУ является строительство объекта недвижимости (здания) непроизводственного назначения. В пп.23.1 п.3 ст.

149 НК взяты те же формулировки, в связи с чем можно сделать вывод, что под обложение НДС по ДДУ попадает только строительство производственного здания.

Ясно, что формулировка в НК не четкая и есть риск возникновения споров… Но мы надеемся оказаться правыми, т.к. все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика в силу п.7 ст.3 НК РФ.

  • Если «объект» — это, все-же, объект долевого строительства (а это помещение в строящемся доме), тогда возникает вторая проблема: что именно подразумевается под использованием данного помещения в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)?
  • А именно: • Считается ли используемой для производства товаров (выполнении работ, оказании услуг) квартира, которую юридическое лицо приобрело для проживания своих сотрудников?
  • • Считается ли помещение (квартира, машиноместо, нежилое помещение) объектом производственного назначения в том случае, если оно приобретается у застройщика как товар для целей перепродажи (или финансовое вложение для целей перепродажи)?

И еще есть третья проблема, связанная с применением в реальной ситуации вышеуказанной нормы НК: откуда застройщик на этапе подписания ДДУ узнает, для каких целей участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства? Или он должен спросить об этом участника и зафиксировать это в ДДУ? Ни в одном законодательном акте РФ об этом не написано.

Исходя из изложенных выше проблем возникает неоднозначная ситуация с обложеним/необложением НДС услуг застройщика при заключении ДДУ на различные объекты долевого строительства с разными участниками долевого строительства.

Так, например, на наш взгляд, совершенно одинаковыми по экономическому смыслу являются операции по «продаже» по ДДУ юридическому лицу и жилых помещений, и нежилых помещений, и машиномест, которые последний в дальнейшем перепродает как товар или уступает приобретенные имущественные права, поскольку для данного юридического лица все эти объекты являются товаром и используются для получения дохода. Т.е. все они должны облагаться НДС.

[1]

Так, например, на наш взгляд, заключение ДДУ с юридическим лицом на жилое помещение должно облагаться НДС, поскольку юридическое лицо для личных целей не может использовать данное помещение, т.к. личных целей у юридического лица просто нет.

Так, например, на наш взгляд, даже заключение ДДУ с физическим лицом на жилое помещение не означает однозначного не обложения НДС услуг застройщика, т.к. физическое лицо может в дальнейшем сдать в аренду данное помещение, т.е. будет использовать его для оказания услуг.

Читайте также:  Правила внесения изменений в устав общества с ограниченной ответственностью

Минфин и налоговое ведомство в своих письмах просто цитируют положения выше рассматриваемой нормы НК, поэтому они не добавляют особой ясности в данном вопросе.

2) Налог на прибыль

Согласно норме НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования.

В этом же подпункте разъясняется, что относится к целевому финансированию: это имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией или физическим лицом – источником целевого финансирования.

Причем не любое имущество, а только то, которое приведено в данной норме НК РФ. В частности, к такому имуществу относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков.

Читайте так же:  Госреестр кадастровая стоимость квартиры

Для того, чтобы полученное имущество не учитывалось в доходах организации, она должна вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

При этом какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

В организации целевого использования денег дольщиков есть следующая проблема: чтобы понимать, на какие объекты можно тратить полученные денежные средства, нужно, прежде всего, четко знать эти объекты. А в процессе строительства это не всегда возможно.

  1. Например, если застройщик не успеет заключить на все коммерческие площади ДДУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он будет оформлять их в свою собственность (для дальнейшей продажи по договору купли-продажи).
  2. Или, по окончании строительства будет приято решение оформить в собственность застройщика какие-нибудь сооружения, например, инженерные сети… Понятно, что объекты, оформленные в собственность застройщика, нельзя строить за счет дольщиков.
  3. Конечно, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию возможно определить, куда, сколько и чьих денег ушло, но это будет потом…
  4. А на протяжении всего строительства:

Согласно норме НК РФ сумма нецелевого использования включается в состав внереализационных доходов на дату, когда имущество (в т.ч. денежные средства) фактически были использованы не по целевому назначению.

А из этого следует, что если контролирующие органы выявят в какую-то дату нецелевое использование определенной суммы денежных средств, то ее этой же датой, вполне возможно, включат в состав доходов застройщика.

И, как говорят некоторые консультанты, в такой ситуации совсем не будет иметь значение тот факт, что может быть застройщик впоследствии и возместил всю эту нецелевым образом потраченную сумму, т.к. механизмов корректировки ранее начисленного внереализационного дохода Налоговым кодексом не предусмотрено.

Однако, хотим заметить, что Минфин РФ в своем письме №03-03-03/1/806 от 11.12.2009 г.

говорит, что размещение денежных средств, поступивших от дольщиков, на депозите не считается нецелевым использованием, поскольку деньги в конечном итоге потрачены на строительство.

Все-таки, есть какая-то надежда на то, что при полной компенсации за счет собственных средств нецелевым образом в процессе строительства использованных денег дольщиков, их не включат в налогооблагаемые доходы застройщика.

Бухгалтерский учет застройщика

Правила бухгалтерского учета у застройщика:

1) расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства (в т.ч. объектов долевого строительства у основного застройщика) отражаются в бухгалтерском учете с применением субсчета 08-3 (и при хозспособе, и при подрядном способе строительства);

  • 2) строительство для себя: Дебет 01 Кредит 08-3;
  • 3) строительство на продажу:
  • Дебет 43 Кредит 08-3 — при строительстве собственными силами,
  • Дебет 41 Кредит 08-3 — при строительстве подрядным способом;
  • 4) строительство по договорам инвестирования или долевого строительства:
  • Дебет 76 Кредит 86 – на дату заключения договора отражается сумма инвестиций, причитающаяся к получению и сумма дебиторской задолженности инвестора (дольщика);
  • Дебет 50, 51 Кредит 76 (по объектам, инвесторам/дольщикам) – сумма поступившего взноса;
  • Дебет 86 Кредит 08-3, 19 – передача объекта инвестору (дольщику);
  • Дебет 08-3 Кредит 90-1 – услуги застройщика (в случаях, когда договором отдельно вознаграждение застройщика не предусмотрено);
  • Дебет 62 Кредит 90-1 – услуги застройщика, предъявляемые инвестору (дольщику) по условиям договора;

5) в отношении договоров участия в долевом строительстве инструкцией ФСФР (от 30.11.2006 № 06-137/пз-н) установлен порядок ведения аналитического учета активов и обязательств:

  1. — по каждому участнику долевого строительства,
  2. — по каждому договору,
  3. — по активам, находящимся в залоге у дольщиков (забалансовый счет 009),

— по обязательствам дольщиков по внесению платежей в предусмотренный договором период (т.е. задолженность должна делиться на срочную и просроченную),

— по оплате жилых помещений после завершения строительства.

Аналитический учет на субсчете 08-3:

1. По технологической структуре (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина от 30.12.1993 № 160):

  • — работы по монтажу оборудования,
  • — оборудование, требующее монтажа,
  • — оборудование, не требующее монтажа,

— прочие капитальные затраты,

[2]

— расходы, не увеличивающие стоимость основного средства (вычитаются).

Тысяча и один вопрос про 214-ФЗ

Поправки в долевое законодательство, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, изменили правила работы строительного рынка. Причем так, что вопросы остались не только у игроков отрасли, но и у чиновников, которые курируют жилищное строительство.

Девелоперам запретили привлекать средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения жилых проблемных объектов и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан. Поправки значительно усиливают роль банков. Компании, занимающиеся жилстроительством, обязаны в срок до 1 сентября открыть в одном из 55 уполномоченных банков расчетный счет на каждый свой проект. Объекты, разрешения на строительство которых были выданы до вступления в силу поправок, контролируются по упрощенной схеме, оставшиеся – реализуются при полном банковском сопровождении. А по новым проектам с 1 июля 2019 года рынок должен полностью перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

Закон. Как считать использование застройщиком денежных средств дольщиков по целевому назначению
круглый стол

Тысяча и один вопрос про 214-ФЗ

Источник: Никита Крючков

  • Союз строительных организаций Ленинградской области собрал представителей областного Госстройнадзора, ПАО «Сбербанк Северо-Запад» и застройщиков, чтобы найти ответы на наиболее важные для отрасли вопросы, – и «Строительный Еженедельник» освещает наиболее дискуссионные моменты.
  • – Потребует ли строительство по нескольким разрешениям в рамках одного утвержденного ППТ создания отдельного застройщика для каж­дого участка?
  • Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева:
  • – Закон разрешает компаниям работать по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного ППТ.
  • – Если в рамках одного ППТ у нас несколько разрешений на строительство, но один застройщик, то нужен один спецсчет или отдельный на каждое разрешение?
  • Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Денис Горбунов:
  • – На каждое разрешение на строительство нужен отдельный спецсчет.
  • – Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков?
  • Начальник отдела по работе с недвижимостью ПАО «Сбербанк Северо-Запад» Маргарита Клименко:

– Средства дольщиков должны поступать на расчетный счет застройщика. По уже заключенным ДДУ, денежные средства по которым поступают в рассрочку, можно заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов актуального счета.

Безусловно, в ряде случаев подписать дополнительные соглашения со всеми дольщиками может быть проблематично.

Тем не менее, обязанность аккумулировать средства дольщиков на расчетном счете, который будет контролироваться банком, возложена на застройщика.

– Как быть с дольщиками, договоры с которыми были заключены до 1 июля 2018 года? У крупных девелоперов может быть несколько тысяч дольщиков, как заставить их всех подписать допсоглашения?

Анастасия Алексеева:

– Эти моменты не регламентированы законодательством. Мы запросим разъяснения у Минстроя. На данный момент ясно одно – спецсчета должны открыть все застройщики, работающие по ДДУ.

– Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?

Маргарита Клименко:

– В нашем понимании – нет. Мы запросим разъяснения у ЦБ.

– Если банк решает, что какая-либо операция по счету незаконна, то у застройщика, по сути, нет возможности доказать, что это не так. Фактически банк на свое усмотрение будет одобрять или отклонять операции застройщика. Будет ли кто-нибудь контролировать решения банка?

Маргарита Клименко:

– Для того, чтобы списать денежные средства с расчетного счета застройщика, в банк представляются платежные поручения и обосновывающие документы. Платежное поручение должно быть исполнено банком в течение одного дня.

Если представленные документы не подтверждают в полном объеме, что платеж целевой, либо требуются дополнительные пояснения, то у банка есть еще два дня, чтобы запросить дополнительные сведения и документы и проанализировать их. Соответственно, в течение трех дней банк взаимодействует с застройщиком – и в результате платеж может быть проведен либо отозван клиентом.

Если за это время клиент не отозвал  платеж и не подтвердил его целевое назначение, то банк отказывает в проведении операции и сообщает в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).

В постановлении правительства перечислен список документов, которые должны представляться в банк застройщиком для подтверждения целевого назначения расходов, и он, на мой взгляд, достаточен для подтверждения платежа в рамках 214-ФЗ. Мне сложно представить ситуацию, в которой банк принципиально откажется проводить какой-то платеж, который является целевым и документы по которому представлены.

Читайте также:  Принят закон о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами

Также напомню, что если речь идет о разрешениях на строительство, выданных до 1 июля 2018 года, то по таким разрешениям банк отслеживает только запрещенные операции. На разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, распространяется полный банковский контроль, в соответствии с 214-ФЗ.

– Если при проведении контролирую­щим органом проверки, на основании уведомления банка о попытке проведения нецелевого платежа, нарушений не обнаружится, банк одобрит платеж на основании сообщения контролирующего органа?

Маргарита Клименко:

– На данный момент в перечне документов, получив которые, банк может признать расходы целевыми и одобрить их, письма, к примеру, от Госстройнадзора, нет. Таким образом, подобное сообщение от надзорных служб не может стать основанием для одобрения платежа.

Анастасия Алексеева:

– Мы запросим разъяснения у Минстроя по данному вопросу.

– Вопрос по инженерным сетям. Девелопер планирует реализовать жилой комплекс из десяти домов, однако изначально получает разрешение на строительство только одного. При этом сети прокладываются сразу для всего проекта. Как в таком случае осуществляются платежи?

Денис Горбунов:

– Мы понимаем, что мощности вы закупаете сразу для всех домов, однако закон запрещает использовать деньги дольщиков первого дома на оплату мощностей сразу десяти домам. Делая закупку для нужд всего проекта, вы должны либо разнести мощности на все дома и прописать это в договоре техприсоединения, либо вложить собственные средства.

Минстрой уже предложил программу стимулирования развития сетей для комплексного освоения территорий, в ряде случаев предлагается выделять средства из федерального бюджета. От себя лично мы готовы организовать совещание с монополистами Ленобласти.

– Если у застройщика все расходы аккумулирует генеральный подрядчик, то что банк будет контролировать в этом случае?

Маргарита Клименко:

– В данном случае – только платежи между застройщиком и генподрядчиком, если с расчетного счета застройщика не осуществляется больше никаких платежей. Правда, генподрядчик также должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке, но контроль целевого расходования со счета генподрядчика банком не осуществляется.

– Закон не обязывает банк кредитовать всех подряд. Застройщику нужно будет доказывать свою надежность, продемонстрировать финансовую состоятельность проекта. По сути, банкам интересны только высоколиквидные объекты, а не доступное жилье. Не сложится ли такая ситуация, что банки просто не будут кредитовать строительство массового жилья?

Маргарита Клименко:

– Я не думаю, что проблемы возникнут именно с массовым жильем, ведь на него, как правило, высокий спрос. В любом случае банк в новых условиях становится главным риск-агентом, поэтому мы будем уделять серьезное внимание маркетинговой составляющей – так же, как финансовой устойчивости проектов.

  1. – При проектном финансировании с использованием счетов эскроу когда застройщик должен начать возвращать долги банку?
  2. Маргарита Клименко:
  3. – После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну квартиру. 
  4. – Закон позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома или группы домов, в пределах одного разрешения на строи­тельство?
  5. Заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский:

– По данному вопросу Минстрой озвучил пока только устную позицию, в рамках которой социнфраструктуру в рамках одного ППТ за счет средств дольщиков строить можно. Надо дождаться письменной позиции министерства по данному вопросу.

– Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юрлицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?

Маргарита Клименко:

– Если мы говорим о проектах, которые уже реализуются, то решение о распределении затрат принимает застройщик.

Что касается разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года, то с учетом требования 214-ФЗ в рамках одного проекта данные затраты не должны превышать 10% бюджета проекта (20% в случае составления бухгалтерской отчетности по МСФО – международным стандартам финансовой отчетности). При этом на одном застройщике в идеале должен быть один проект – соответственно, открыт один расчетный счет застройщика

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

26.01.2021

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.

Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах.

Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *