Изменения в ГК РФ: залог осуществляется по-новому

07.07.2014

Эксперт: Илья Дедковский Источник: Корпоративный юрист. Практикум Время чтения: 24 минуты

Изменения в ГК РФ: залог осуществляется по-новому Источник: Корпоративный юрист. Практикум | PDF статьи

С 1 июля 2014 г. вступил в силу блок поправок в ГК РФ, посвященный залогу и перемене лиц в обязательстве. Какие из новелл могут вызвать проблемы на практике и как их избежать?

Больше возможностей для кредиторов

Поправки, внесенные в ГК РФ Федеральным законом от 21.12.2013 № 367 (далее – Закон № 367-ФЗ), расширили перечень источников получения кредитором удовлетворения по залоговому основанию в случае неисправности должника (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Предусматривается, в частности, что залогодержатель вправе получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет страхового возмещения, выплачиваемого в связи с утратой или повреждением заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые отвечает залогодержатель.

Во всех ли случаях кредитор сможет получить удовлетворение за счет страхового возмещения? На первый взгляд, норма абз. 2 п. 2 ст. 334 ГК РФ не дает оснований полагать, что могут быть какие-либо исключения из содержащегося в ней правила. Однако вполне вероятно, что на практике они все же появятся.

Как известно, выгодоприобретателем по договору страхования может быть не только страхователь, но и третье лицо. Предоставление кредитору права получить удовлетворение за счет страхового возмещения может затрагивать интересы такого третьего лица, поскольку оно лишается денежных средств, на которые рассчитывало.

Принимая в залог уже застрахованное имущество, кредитор фактически отстраняет третье лицо от страхового возмещения, и в этой ситуации суд может встать на защиту последнего.

Однако если договор залога был заключен ранее договора страхования, то данная логика будет не применима, и кредитор получит страховое возмещение.

Также следует отметить, что расширение круга источников, из которых кредитор вправе получить удовлетворение своих требований, предоставляет ему дополнительную защиту.

Так, при наложении судом ареста на здание по иску о взыскании долга кредитор вправе рассчитывать не только на денежные средства, которые удастся выручить от его продажи с торгов, но и, например, на арендные платежи, причитающиеся должнику-арендодателю от третьих лиц (абз. 4 п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Судебный залог или обеспечительные меры?

Закон № 367-ФЗ вводит новое основание для возникновения залога – так называемый судебный залог. Его суть сводится к тому, что кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом, становится залогодержателем с момента вступления в силу решения суда об удовлетворении требований указанных лиц.

Что это дает кредитору по сравнению с обычными обеспечительными мерами? В первую очередь, он получает ряд дополнительных возможностей по защите своих прав. При банкротстве должника требование кредитора должно быть включено в реестр требований кредиторов в качестве залогового требования.

Также кредитору предоставляется дополнительная защита в случае изменения заложенного имущества. Если должник после наложения ареста на стройматериалы построит из них дом, то залог сохранит свое действие и будет распространяться на сам дом (п. 2 ст. 345 ГК РФ).

Кроме того, предоставление кредитору статуса залогового означает, что при продаже или ином отчуждении должником имущества, на которое был наложен арест (что актуально, в первую очередь, для движимых вещей), залог в отношении него будет сохранен (ст. 353 ГК РФ).

Ранжирование залогодержателей

Другой интересный институт, вводимый Законом № 367-ФЗ, можно назвать ранжированием. Залоговый ранг определяет очередь, в которую будет осуществляться удовлетворение требования залогового кредитора.

Закон № 367-ФЗ выделяет два вида ранжирования – горизонтальное и вертикальное. В первом случае залогодержатели выстраиваются горизонтально, т. е. имеют равные по старшинству права (ст. 335.1 ГК РФ), во втором случае – вертикально, т. е. первоначальный залогодержатель имеет преимущество перед всеми последующими. Наиболее интересным представляется вертикальное ранжирование.

Прежней редакции ГК РФ также был известен институт вертикального ранжирования (предшествующий и последующий залоги), однако Закон № 367-ФЗ настолько значительно расширил регулирование этого вопроса, что можно говорить о введении в российское право нового правового института.

Вертикальное ранжирование предполагает, что кредиторы выстраиваются в очередь, в связи с чем кредитор, занимающий более высокую позицию, имеет больше шансов на удовлетворение своих требований по сравнению с другими.

Понятно, что у потенциального залогового кредитора в случае предложения ему в качестве обеспечения уже заложенной недвижимости есть возможность оценить все риски, связанные с ее принятием в залог. Однако его расчет может не оправдаться в будущем ввиду тех или иных причин.

Так, цена на недвижимость может упасть или же совокупный размер долга и убытков, вызванных неисполнением должником своего обязательства, может оказаться соразмерным стоимости заложенной недвижимости или даже превысить ее.

В подобных обстоятельствах требования последующего кредитора могут быть удовлетворены не в полном объеме или могут быть не удовлетворены вовсе. При таких условиях ценность более высокого залогового ранга для последующих кредиторов становится очевидной. Осознавая это, законодатель предоставляет участникам оборота возможность меняться своими рангами.

Но, как известно, дополнительная свобода открывает и новые возможности для злоупотреблений. Какие опасности могут ожидать должника или залоговых кредиторов при уступке старшинства? Для ответа на этот вопрос рассмотрим конкретный пример.

Допустим, что есть четыре залоговых кредитора, требования которых составляют (в порядке очередности) 100, 50, 200, 300 руб. Стоимость заложенного имущества находится на уровне 400 руб.

Кредиторы второй и четвертой очереди заключают соглашение об уступке старшинства, в результате чего требование кредитора четвертой очереди, составляющее 300 руб., будет удовлетворяться во вторую, а не в четвертую очередь.

Соответственно, после удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди денежная сумма, вырученная от продажи предмета залога, иссякнет, и кредитор третьей очереди ничего не получит, в то время как на момент принятия соответствующего имущества в залог он мог рассчитывать на удовлетворение своих требований в полном объеме. В данной ситуации очевидно, что в результате сделки кредиторов второй и четвертой очереди права кредитора третьей очереди оказываются нарушены.

Также уступка старшинства может ущемить интересы должника. Последний при неисполнении им нескольких обязательств стремится погасить, в первую очередь, тот долг, по которому начисляются штрафные санкции наибольшего размера, поскольку это позволит ему уменьшить общую сумму расходов на погашение всех долгов.

Если кредитор по такому долгу, обладающий более высоким залоговым рангом, уступит старшинство кредитору по долгу с меньшими санкциями, то может случиться, что в результате такой перестановки стоимость заложенной вещи при ее продаже не покроет долга, по которому начисляются наиболее высокие штрафы, а, следовательно, они продолжат начисляться.

Методы защиты

В целях защиты от указанных злоупотреблений иностранные правопорядки, допускающие возможность уступки старшинства, предусматривают определенные условия для ее осуществления.

Так, в немецком праве существует одно условие – согласие собственника заложенного имущества. Однако, по нашему мнению, условие о необходимости его наличия защищает интересы должника только в случае совпадения залогодателя и должника в одном лице.

В иной ситуации должник по-прежнему остается незащищенным, поскольку залоговые кредиторы имеют возможность, получив согласие собственника предмета залога, произвести уступку старшинства.

В то же время данная проблема нивелируется тем, что немецкое право также содержит положение, согласно которому уступка старшинства никак не затрагивает права кредиторов, которые по рангу находятся между кредиторами, совершившими сделку по уступке старшинства.

В соответствии с французским правом при уступке старшинства требования по ипотеке, получившие более высокий залоговый ранг, будут удовлетворяться только в объеме требования, которое в результате уступки утратило свое старшинство (т. е. в приведенном выше примере требования кредитора, изначально занимавшего четвертое место в очереди, будут удовлетворяться во вторую очередь только в объеме 50 руб., а не 300 руб.).

Закон № 367-ФЗ предлагает на этот счет следующую простую формулировку: «Во всяком случае указанные соглашения [имеются ввиду соглашения об изменении залогового ранга – прим. авт.] не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений».

Учитывая тот факт, что жизнь гораздо богаче человеческой фантазии, полагаем, что предлагаемое российским законодателем обтекаемое правило о ненарушении уступкой старшинства прав третьих лиц в большей степени соответствует цели их защиты, чем определение в законе конкретных условий ее допустимости.

Данное правило позволяет, в частности, решить проблемы, о которых говорилось выше. Так, в приведенном выше примере кредитор первой очереди приобретет залоговый ранг второй очереди только в сумме 50 руб., а требование на оставшиеся 250 руб. сохранит четвертый залоговый ранг.

Что же касается второй описанной выше ситуации, то в результате уступки старшинства кредитор по долгу с более высокими штрафными санкциями приобретет более высокий залоговый ранг , но санкции по его требованию будут находиться в более высокой позиции только в сумме санкций по первоначальному требованию.

В остальной части они будут обеспечиваться в соответствии с изначальным рангом кредитора.

Запрет на изолированную уступку

В связи с уступкой старшинства необходимо обратить внимание на правило п. 2 ст. 354 ГК РФ, которое предусматривает, что передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

При несоблюдении данного правила залог прекращается. Таким образом, Закон № 367-ФЗ вводит запрет на так называемую изолированную уступку (уступка залога без уступки основного требования).

Данное положение полностью соответствует принципу акцессорности обеспечительных обязательств, однако с учетом планируемого введения в российское право неакцессорной ипотеки оно выглядит немного странным.

Читайте также:  Вс пояснил, когда продавец взыщет неосновательное обогащение с покупателя недвижимости

При изолированной уступке происходит разрыв основного обязательства и обеспечения. Последнее может уступаться с двумя целями:

  1. Создание обеспечения (первого или дополнительного) для другого обязательства;
  2. Изменение залогового ранга.

И если залоговый ранг можно изменить посредством заключения соглашения о его изменении (ст. 342 ГК РФ), то достигнуть первой цели тем же способом не представляется возможным.

Соответственно кредитор, не имеющий обеспечения, будет вынужден предварительно заключить договор залога и только потом подписать с другим залогодержателем соглашение об изменении залогового ранга, что с точки зрения простоты и скорости гражданского оборота не является правильным.

Изменения в ГК РФ: залог осуществляется по-новому

залог

залог, ипотека, реестр залога, движимое имущество, ГК РФ

Written by: Андрей Ларин

Института залога вновь коснулись поправки

Институт залога был изменен уже три раза за последние несколько лет.

Наиболее заметным изменением стало формирование института внесудебного обращения взыскания на предмет залога.

Это позволило кредитору обращать взыскание на заложенное имущество без участия суда путем направления должнику уведомления о решении обратить взыскание.

Сложившаяся практика показала, что это осуществляется лишь при желании должника сотрудничать с кредитором или при нахождении заложенного имущества у кредитора.

Природа залога, а именно является он вещным правом или обеспечительным договором, остается дискуссионным вопросом и несет важное практическое значение.

Залог, являясь правом на ценность вещи, следует за ней. Объекты, которые могут образоваться в результате изменений этой вещи или после ее утраты, будут считаться находящимся в залоге.

Новые поправки не устранили некоторые коллизии. Так, п. 4 ст. 334 ГК указывает, что к залогу недвижимого имущества, т.е.

ипотеке применяются нормы ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными нормами и законом об ипотеке, – общие положения.

Нормы ГК РФ о вещных правах еще не закреплены, таким образом, сейчас к залогу недвижимости должны быть применены нормы закона об ипотеке. Реформирование Гражданского кодекса каких- либо изменений в данный закон не внесло.

Образовалось противоречие — до 1 июля 2014 г. ГК устанавливал обязанность указания в договоре его предмет, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом в предыдущей редакции, что точно совпадало с правилом, установленным в законе об ипотеке.

Сейчас п. 1 ст. 339 ГК содержит следующее: если в договоре залога есть отсылка к другому документу, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство, условия основного обязательства считаются согласованными

Остается неясным, можно ли, к примеру, в договоре об ипотеке не фиксировать основные характеристики залога, ссылаясь лишь на кредитный договор, из которого можно узнать все эти сведения?!

Еще одно нововведение – возникновение института залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

Практика до этого складывалась так, что если на момент подписания документа лицо не было собственником заложенной вещи, даже если речь шла о залоге будущего урожая, то договор признается недействительным.

Реформа ГК РФ защитила права добросовестного залогодержателя.

Теперь, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или другим образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имеет статус залогодателя в соответствии с законом. Исключение составляет переданная в залог вещь, утерянная или похищенная до этого , либо иным путем выбывшая из владения, без желания на то собственника.

Помимо указанных выше нововведений, законодателем образован реестр уведомлений о залоге, который находится в открытом доступе. Регистрация залога производится с применением данного реестра.

Кроме того, законодатель исключил необходимость описания всего имущества, находящегося в залоге у предпринимателей.Гражданский кодекс дает право описывать предмет такого залога любым образом, который позволяет идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания.

Услуги, предоставляемые ЮБ «Аргументъ» :

Обзор важнейших изменений в ГК, ГПК и АПК за 2020 г

В уходящем году, как и в 2019-м, в ГК РФ вносились только отдельные точечные изменения, направленные на урегулирование локальных вопросов правоприменения.

Связано это с фактическим окончанием реформы ГК, начатой еще в 2008 г. Напомню, что 1 июля 2018 г. вступил в силу последний «лоскут» в рамках реформы гражданского законодательства, связанный с финансовыми сделками, – Федеральный закон от 26 июля 2017 г.

№ 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Формально это должна была быть предпоследняя часть изменений в Кодекс в рамках реформы, но фактически, возможно, последняя, поскольку до сих пор неясно, будет ли вообще принят новый раздел ГК о вещных правах.

Одним из таких локальных вопросов, разрешаемых судами (по мнению законодателя, неправильно), является истребование имущества (прежде всего жилых помещений) у добросовестных приобретателей, в том числе при наличии каких-либо дефектов при приватизации.

Несмотря на то что приватизация часто происходила много лет назад, суды все равно, как правило, удовлетворяли иски прокуратуры или муниципалитета об истребовании имущества. С целью переломить эту практику и был принят и 1 января 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 16 декабря 2019 г.

№ 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Норма п. 6 ст. 8.1 ГК была дополнена презумпцией добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на данные ЕГРН, «пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

Вступили в силу поправки, защищающие добросовестных приобретателей жильяС 1 января существенно ограничена возможность публично-правового образования истребовать жилое помещение у добросовестных приобретателей, а также скорректированы нормы о получении государственной компенсации за утрату жилья

Чтобы исключить саму возможность восстановления судом срока исковой давности (поскольку суды очень часто «входили в положение» прокуратуры или муниципалитета), ст. 302 ГК была дополнена п.

4, содержащим прямое указание: «Суд отказывает в удовлетворении требования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения». При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, теперь императивно возложено на публичного истца.

В связи с расширением сферы применения электронных документов и декларируемой государством целью сокращения необходимого участникам гражданского оборота количества «бумажных» документов был принят Федеральный закон от 20 июля 2020 г.

№ 217-ФЗ «О внесении изменений в часть четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации». С 1 января 2021 г.

свидетельства о регистрации программ для ЭВМ, патенты на изобретения, за исключением патентов на секретное изобретение, патенты на полезные модели или на промышленные образцы выдаются в форме электронного документа и по желанию заявителя на бумажном носителе.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 251-ФЗ «О внесении изменения в статью 94 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесено также точечное изменение, направленное на урегулирование локального вопроса, на сей раз – в сфере корпоративного права.

С 11 августа при подаче участником общества с ограниченной ответственностью заявления о выходе из общества или предъявлении им требования о приобретении обществом принадлежащей ему доли в случаях, когда это допускается законом, доля переходит к обществу не с момента получения соответствующего заявления участника, а с даты внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

Новый подход – с учетом того, что подпись на заявлении участника о выходе из общества удостоверяется нотариусом и им же подаются сведения о внесении изменений в ЕГРЮЛ, – призван исключить споры о моменте выхода участника из общества.

В то же время процедура выхода теперь реализуется без участия самого общества, которое о выходе участника может узнать значительно позже.

Для кредитных организаций при этом сохранены прежние правила о переходе доли к обществу с момента получения заявления о выходе участника.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 262-ФЗ «О внесении изменений в часть четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесен ряд изменений, направленных на совершенствование процедуры рассмотрения Роспатентом заявок на госрегистрацию результатов интеллектуальной деятельности.

Юридически значимые действия по регистрации и выдаче патентов и свидетельств, а также иные действия, связанные с правовой охраной результатов интеллектуальной деятельности, осуществляются Роспатентом, при этом соответствующие госуслуги оказываются с участием ФГБУ «Федеральный институт промышленной собственности» (ФИПС), который проводит подготовительные работы для реализации Роспатентом указанных действий. Однако на практике возникают затруднения в разграничении функций Роспатента и ФИПС при предоставлении госуслуг (в особенности у заявителей и госорганов, осуществляющих контроль за деятельностью Роспатента).

Изменения вступают в силу 1 августа 2021 г., за исключением положения, направленного на ограничение права заявителя на подачу заявок на изобретение, в отношении которых он освобождается от уплаты пошлины при представлении обязательства об уступке патента (п. 2 ст. 1 Закона), вступившего в действие с 30 октября 2020 г.

Правовая сторона пандемииОказание юридической помощи в условиях распространения коронавирусной инфекции и правовые последствия мероприятий по борьбе с пандемией

Необходимо отметить, что возникшее в 2020 г.

новое «коронавирусное» законодательство (специальные правила регулирования отдельных вопросов в связи с распространением новой коронавирусной инфекции Covid-19) собственно ГК не затронуло –специальные правила вводились отдельными законами.

Например, специальные правила для уменьшения арендной платы или отказа от договора аренды для арендатора, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющего деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате пандемии, были установлены Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Адвокаты проанализировали второй «коронавирусный» обзор Верховного СудаНаиболее значимыми они посчитали разъяснения по вопросам аренды, прекращения моратория на банкротство и размещения заведомо ложной информации в публичный доступ

Читайте также:  Покупка областными чиновниками дорогих автомобилей

При этом толкование норм гражданского законодательства применительно к ситуациям, связанным с распространением Covid-19, осуществлялось Верховным Судом РФ путем принятия так называемых «ковидных» обзоров: в частности, Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Covid-19) № 1 был утвержден Президиумом ВС 21 апреля 2020 г., соответствующий Обзор № 2 – 30 апреля.

Однако развитием гражданского законодательства в 2020 г. занимался и Конституционный Суд РФ, которым, в частности, было принято постановление от 26 ноября № 48-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 234 ГК в связи с жалобой гражданина Виктора Волкова.

КС истолковал добросовестность при приобретательной давностиПо мнению Суда, новый владелец не может считаться недобросовестным лишь потому, что сделка по передаче имущества не имела правовых последствий

Сформулированная КС позиция, безусловно, значима для гражданского оборота, поскольку Суд фактически признал недопустимым подход, сформулированный в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

Так, в п. 15 Постановления № 10/22 суды пришли к выводу, что добросовестность для целей приобретения по давности (п. 1 ст. 234 ГК) должна пониматься точно так же, как в п. 1 ст. 302 ГК для виндикации: «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности».

Однако КС в Постановлении № 48-П пришел к выводу, что таким образом добросовестность в случае приобретательной давности понимать нельзя – то есть понятия добросовестности для целей ст. 302 и ст. 234 ГК отличаются.

Процессуальные кодексы

Напомню, что 2019 г. сопровождался заметными изменениями в гражданском процессе: изменилась регламентация порядка проведения судебных заседаний (с 1 сентября 2019 г.

введена обязательная аудиозапись заседаний в суде общей юрисдикции – Федеральным законом от 29 июля 2018 г. № 265-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), вводились новые институты (с 1 октября 2019 г. ГПК РФ дополнен гл. 22.

3 «Рассмотрение дел о защите прав и законных интересов группы лиц» – Федеральный закон от 18 июля 2019 г. № 191-ФЗ).

Однако самые существенные изменения в арбитражном процессе были связаны, безусловно, с Федеральным законом от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ, который некоторые СМИ даже окрестили «процессуальной революцией». Новеллы вступили в силу с 1 октября 2019 г. – одновременно с началом работы новых апелляционных и кассационных судов общей юрисдикции.

На фоне бурного 2019 г. в уходящем году российское гражданское процессуальное законодательство практически не изменилось.

Федеральным законом от 24 апреля 2020 г.

№ 131-ФЗ «О внесении изменений в статью 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» право на отказ от дачи свидетельских показаний было предоставлено не только Уполномоченному по правам человека в РФ, но и уполномоченным по правам человека в субъектах Федерации – в отношении сведений, ставших им известными в связи с исполнением их обязанностей (п. 5 ч. 4 ст. 69 ГПК).

Кроме того, в 2020 г. продолжалась эпопея с введением и последующим приостановлением действия требований ГПК об указании в исковом заявлении (заявлении о выдаче судебного приказа) дополнительных реквизитов в отношении ответчика-гражданина. Первоначально Федеральным законом от 28 ноября 2018 г.

№ 451-ФЗ было установлено требование об обязательном указании в исковом заявлении дополнительных реквизитов в отношении ответчика-гражданина, если они известны: СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения или свидетельства о регистрации транспортного средства (ч. 3 ст. 125 АПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

Аналогичные правила были установлены для заявления о выдаче судебного приказа (п. 3 ч. 2 ст. 229.3 АПК, п. 3 ч. 2 ст. 124 ГПК).

Эти правила даже вступили в силу (с 1 октября 2019 г.), однако 28 октября 2019 г. срок введения в действие норм ГПК, предусматривающих указанные требования, был сдвинут (Федеральным законом от 17 октября 2019 г. № 343-ФЗ) на 180 дней – до 30 марта 2020 г. При этом аналогичные нормы АПК вступили в силу.

Приостановление действия названных требований было связано с возражениями организаций, оказывающих коммунальные и прочие услуги (РСО, управляющие компании, ТСЖ), о том, что в силу отсутствия у них перечисленных дополнительных реквизитов должников-физлиц будет парализовано судебное взыскание задолженности. Несмотря на то что дополнительные реквизиты указываются истцом, только если они ему известны, законодатель прислушался к возражениям, надеясь, что Правительство РФ за шесть месяцев как-то разрешит этот вопрос и установит порядок получения упомянутых сведений.

Однако в начале 2020 г. правительству было явно не до гражданского процесса, в связи с чем ст. 20.2 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ действие п. 3 ч. 2 ст. 131 и п. 3 ч. 2 ст. 124 ГПК было вновь приостановлено – до 1 января 2021 г.

– в отношении «исковых заявлений и заявлений о вынесении судебного приказа, подаваемых юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, ресурсоснабжающими организациями, осуществляющими предоставление коммунальных услуг (энергоресурсов) гражданам, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

Федеральный закон от 8 июня 2020 г.

№ 171-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в целях защиты прав физических и юридических лиц в связи с мерами ограничительного характера, введенными иностранным государством, государственным объединением и (или) союзом и (или) государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения и (или) союза» представляет собой реакцию государства на санкции, вводимые иностранными государствами в отношении российских физических и юридических лиц (вступил в силу с 19 июня 2020 г.).

АПК дополнен ст. 248.1 «Исключительная компетенция арбитражных судов в Российской Федерации по спорам с участием лиц, в отношении которых введены меры ограничительного характера» и ст. 248.2 «Запрет инициировать или продолжать разбирательство по спорам с участием лиц, в отношении которых введены меры ограничительного характера».

Насколько действенно будет определение российского арбитражного суда о запрете инициировать или продолжать разбирательство для иностранного суда или международного коммерческого арбитража, находящихся за пределами территории РФ, сказать сложно – практика применения данных норм пока отсутствует.

Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки

19.06.2017

Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.

  • Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
  • Ипотека в силу договора
  • По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации.

Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.

  1. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
  2. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
  3. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
  4. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Читайте также:  Минсельхоз требует от фермеров срочного возврата субсидий

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

  • Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
  • При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
  • Ипотека в силу закона
  • Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
  • В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);

– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);

– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.

  1. Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
  2. Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
  3. Государственная регистрация ипотеки

Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

  • Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
  • Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
  • Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.

  1. Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая  при этом права каждого из ее участников.
  2. Марина Лещенко,
  3. главный специалист-эксперт
  4. отдела государственной регистрации недвижимости
  5. Управления Росреестра
  6. по Омской области,
  7. государственный регистратор.

Изменение Гражданского кодекса РФ с 29 июня 2021 года

Редакцию первой и второй частей Гражданского кодекса РФ изменил Федеральный закон от 30.12.2020 № 528-ФЗ, вступивший в силу спустя 6 месяцев после официального опубликования. Его нормами установлены новые обязанности владельцев номинальных счетов и порядок управления залогом.

Обязанности владельцев банковских счетов

Если иное не предусмотрено договором управления залогом, денежные средства, получаемые управляющим залогом в результате исполнения договора управления залогом, подлежат зачислению на номинальный счет, который обязан открыть управляющий залогом и бенефициаром (бенефициарами) по которому является кредитор (кредиторы).

В новой редакции статьи 860.1 ГК РФ «Договор номинального счета» указано, что в случаях, предусмотренных законом, владелец номинального счета может быть одновременно одним из нескольких бенефициаров. Всякий раз в отношениях с банком такое лицо обязано указывать, что действует в качестве:

  • или владельца счета;
  • или бенефициара.

Новые нормы о договорах управления залогом

Статьей 356 ГК РФ «Договор управления залогом» в новой редакции установлено, что переход прав кредитора по обеспечиваемому залогом обязательству к другому лицу влечет перемену соответствующего лица в отношениях по договору управления залогом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Договор управления залогом может предусматривать заранее данное согласие управляющего залогом на замену стороны в таком договоре в случае уступки прав по обеспечиваемому залогом обязательству.

Предусмотрена обязанность управляющего залогом вести реестр всех кредиторов, являющихся сторонами договора управления залогом, и оснований возникновения их требований.

При заключении договора синдицированного кредита (займа), обеспеченного залогом, бенефициаром (бенефициарами) по договору номинального счета является кредитор (кредиторы).

Управляющий залогом обязан перечислить денежные средства, поступившие на номинальный счет управляющего залогом, на счет кредитного управляющего в срок, определяемый договором управления залогом.

В договоре управления залогом разрешено предусмотреть другой порядок передачи кредитору (кредиторам) причитающихся ему в результате исполнения договора управления залогом денежных средств.

В новом пункте 5.1 статьи 356 ГК РФ указано, что:

При прекращении прав одного из залогодержателей договор управления залогом прекращает свое действие в отношении этого залогодержателя, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Определено, что если все кредиторы — стороны договора управления залогом — являются также сторонами договора синдицированного кредита (займа), в случае возбуждения в отношении залогодателя дела о банкротстве полномочия по осуществлению прав залогодержателей, вытекающих из единого требования, осуществляет кредитный управляющий по договору такого синдицированного кредита (займа).

В случае заключения договора управления залогом или договора синдицированного кредита (займа), включающих условие об управлении залогом, при государственной регистрации или учете залога в качестве залогодержателя должен быть указан управляющий залогом или кредитный управляющий (в случае, если договор синдицированного кредита (займа) предусматривает наделение кредитного управляющего правами и обязанностями управляющего залогом) с отметкой о том, что он действует в этом качестве.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *