Компании сэкономят из-за новых правил пересмотра кадастровой стоимости

Среди положений нового закона — упрощенный порядок оспаривания кадастровой оценки, персональная ответственность чиновников за ошибки и единый цикл проведения кадастровой оценки (4 года и 2 года — для городов федерального значения)

Компании сэкономят из-за новых правил пересмотра кадастровой стоимости

Comdas/shutterstock

Президент России Владимир Путин 31 июля подписал федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки. Закон вступает в силу через 10 дней после опубликования на официальном портале правовой информации.

Вместе с экспертами Росреестра рассказываем об основных пунктах данного закона.

Ошибки трактуются в пользу собственника

Основное нововведение, которое устанавливает закон — все ошибки в определении кадастровой стоимости рассматриваются в пользу правообладателя объекта недвижимости.

Например, если исправление ошибки в определение кадастровой стоимости привело к ее уменьшению, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной.

Если стоимость увеличилась — она будет применяться только со следующего года.

«Концепция закона исходит из принципа — любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости», — так обозначила суть закона вице-премьер Виктория Абрамченко.

Кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года

Закон устанавливает единую периодичность проведения кадастровой оценки — раз в четыре года. В городах федерального значения в случае принятия мэром соответствующего решения — раз в два года.

В Росреестре отметили, что до этого кадастровая оценка в регионах проводилась неравномерно по видам объектов недвижимости, что ставило владельцев недвижимости в неравные экономические условия. Теперь установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки. В соответствии с этим будет рассчитываться и размер налога на недвижимость.

Ответственность чиновников за ошибки

Принятый документ вводит персональную ответственность должностных лиц за ошибки в определение кадастровой стоимости. Чиновников будут наказывать увольнением за необоснованное завышение кадастровой стоимости.

Ответственность будет зависеть от доли подтвержденных судом отказов в исправлении кадастровой стоимости — более 20% подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении кадастровой стоимости. Сейчас за кадастровые ошибки фактически никто из независимых оценщиков ответственности не несет.

Оспорить кадастровую стоимость станет проще

После вступления в силу закона станет проще оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке. Для этого достаточно будет направить соответствующий запрос через МФЦ. Более того, при выявлении одной ошибки придется автоматически исправить и аналогичные по другим однотипным объектам.

Дополнительный контроль

Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки — не только на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, но также соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях. Это позволит ответственным за определение государственным бюджетным учреждениям учитывать соответствующую информацию в рамках своей работы и снизит общее количество нарушений, считают в ведомстве.

Также расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого региональные власти смогут самостоятельно определить момент начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:

— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.

В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».

Кадастровую оценку недвижимости сделают более справедливой

31 июля 2020 года Президентом подписан Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С какой целью приняли новый закон?

Новый закон разработан в соответствии с поручениями Президента РФ. Он призван усовершенствовать порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта, превышающей величину его рыночной стоимости.

Для этого предусмотрен целый комплекс мер. Так, государственную кадастровую оценку будут проводить с другой периодичностью. По-новому начнут исчисляться сроки применения кадастровой стоимости. Скорректируют правила исправления ошибок, допущенных при её определении.

Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки?

Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.

Сейчас очередную оценку по общему правилу проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.

  • Новые правила начнут применяться:
  • — с 1 января 2022 года — в отношении земельных участков;
  • — с 1 января 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.

Какой будет периодичность оценки в переходный период?

До начала применения новых правил очередную оценку будут проводить не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет. Срок исчисляется с года последней государственной кадастровой оценки.

Оценки не будет, если решение о её проведении приняли менее чем за 6 месяцев до 1 января года, когда она должна состояться.

Стоит отметить, что в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учёта ограничений её периодичности. В 2023 году то же самое коснётся зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Как будут применять сведения о кадастровой стоимости?

  1. Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, будут применяться, в частности, с 1 января года:
  2. — следующего за годом, когда вступил в силу акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
  3. — следующего за годом, когда вступил в силу акт о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Речь идёт о случае, если кадастровая стоимость увеличилась;

— в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт. Это положение будет применяться, если заявление удовлетворено.

Сейчас сведения о кадастровой стоимости по общему правилу применяются со дня, когда вступил в силу акт об утверждении результатов ГКО.

Как можно будет исправлять «кадастровые» ошибки?

Для исправления «кадастровых» ошибок нужно будет подать соответствующее заявление в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.

По действующим правилам обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна. Заявление рассмотрят, как и сейчас, в течение 30 календарных дней со дня его поступления.

Продлить срок рассмотрения заявления не получится.

Эти и некоторые другие изменения в правилах исправления ошибок начнут действовать с 1 января 2021 года.

Повышена ли ответственность руководителей бюджетных учреждений за «работу над ошибками»?

Да, повышена.

Дополнительно к общеустановленным основаниям для расторжения трудового договора предусмотрено, что трудовой договор с лицом, который руководит бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, которыми были удовлетворены заявления об оспаривании решений этого учреждения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости.

При этом должно соблюдаться условие, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает двадцать процентов от общего количества решений, принятых в указанном календарном году.

Каким будет порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной?

Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. Сейчас это делает специальная комиссия или суд. Причём соблюдение досудебного порядка не обязательно.

Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт до даты снятия с учёта.

При этом потребуется уложиться в 6-месячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Решение бюджетного учреждения можно будет оспорить в суде по КАС РФ.

Читайте также:  Контрагенту придется заплатить за то, что он прервал переговоры

Одновременно с этим заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной можно будет подать в суд.

Когда заработают новые правила оспаривания кадастровой оценки?

Действующие правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости утратят силу с 1 января 2023 года. Соответственно, с этой даты начнёт действовать новый порядок. В то же время субъект РФ имеет право перейти на работу по новым правилам и раньше.

  • МАСТЕР-КЛАСС. Требования от ИФНС: как ответить, чтобы не доначислили?

Компании сэкономят из-за новых правил пересмотра кадастровой стоимости

  • Новую кадастровую стоимость можно будет применять с начала налогообложения объекта по оспоренной стоимости
  • С января 2019 года будут новые правила в отношении ситуаций, когда налогоплательщик оспаривает кадастровую стоимость в комиссии при территориальном органе Росреестра или суде.
  • Сейчас обновленные данные для расчета налога применяют с того налогового периода, в котором компания подала заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
  • С января 2019 года сведения о новой кадастровой стоимости можно будет учитывать при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной стоимости, а не с момента подачи заявления.

Пример: налог на имущество рассчитали по кадастровой стоимости объекта с 2017 года.

Налогоплательщик планирует подать заявление об оспаривании этой стоимости в новом году. Если комиссия или суд удовлетворят просьбу, то налоговые платежи пересчитают с 2017 года.

С 1 января 2019 года пересчитать кадастровую стоимость
объекта можно будет на основании изменения его качественных или количественных

характеристик. Например, когда уменьшилась площадь участка или помещения.

  1. В этом случае налог на имущество организаций и
    физических лиц нужно рассчитывать по новой стоимости со дня, когда новые
  2. сведения внесли в ЕГРН.

 По старой оценке нужно определить сумму за полные месяцы с начала года до изменения. По новой оценке — после изменения и до конца года. Раньше НК не предусматривал такой возможности.

  • Кадастровую стоимость можно пересчитать вследствие
    исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН. До нового года это можно
    сделать только из-за исправления ошибок, которые допустили, когда определяли
  • кадастровую стоимость объекта.
  • Новые правила будут применять к сведениям об изменении кадастровой стоимости, которые возникнут с 1 января 2019 года.

Техническая ошибка в сведениях ЕГРН — основание пересчитать кадастровую стоимость

  1. В КоАП добавили запрет на повторный отвод на тех же
    основаниях
  2. Повторно заявить отвод по тем же основаниям не
    получится, если ранее лицо заявляло отвод и ему отказали. Теперь такое правило
  3. есть и в КоАП, а не только в ГПК, АПК и КАС.

Отвод можно заявить двум группам лиц. Лица, которые рассматривают дело об административном правонарушении: судья, член коллегиального органа или должностное лицо.

Вторая группа — другие участники процесса, то есть защитники, представители, специалисты, эксперты, переводчики.

При увольнении сотруднику нужно оплатить все неиспользованные отпуска

  • Нельзя ограничивать право работника получить при
    увольнении денежную компенсацию за неиспользованные отпуска.
  • Не зависит сколько времени сотрудник не отдыхал за
    время работы в компании. Ей все равно придется компенсировать при увольнении
    все отпуска, которые сотрудник не отгулял за время, пока действовал трудовой
  • договор.
  • Бывает так, когда сотрудник долго не ходил в отпуск,
    например, больше двух лет. Когда он увольнялся, работодатель отказывался
  • выплачивать компенсацию за неиспользованный отпуск.
  • Суды же взыскивали суммы лишь за 21 месяц, срок
    считали с момента окончания того года, за который сотруднику должны были
  • предоставить отпуск.

Конституционный суд указал, что так делать нельзя.
Подобных ограничений нет в трудовом законодательстве.

Если работник не получил компенсацию за отпуск при увольнении, то он может  взыскать ее через суд. И не имеет значения сколько времени прошло с момента окончания рабочего года, за который должен был быть предоставлен неиспользованный отпуск.

Новую ставку НДС нужно применять к отгрузкам, которые совершили с 1 января 2019 года

  1. В новом году нужно применять ставку НДС 20 % даже по
    тем отгрузкам, договоры по которым покупатель и поставщик заключили в 2018 году
    по старой ставке 18%. Если применять старую ставку, то на проверке налоговики
  2. доначислят компании налог, пени и оштрафуют.
  3. НДС начисляется с момента, как продавец передал товар,
    и не зависит от того, когда прошла оплата. Заплатить налог по старой ставке
    можно, только если поставка пройдет в 2018 году, а деньги перечислят позже —
  4. уже в новом году.

Кадастровую стоимость ждет заморозка

Владельцы коммерческих объектов просят правительство не повышать до 2024 года кадастровую стоимость, на базе которой рассчитывается налог на недвижимость.

Если ее переоценка в будущем году произойдет по плану, собственники окажутся в критической ситуации.

Особенно проблема актуальна в Москве, где кадастровая стоимость бизнес-центров, торгцентров и офисов может быть близка к рыночной и даже превышать ее.

  • “Ъ” ознакомился с обращением, направленным 23 июня премьеру Михаилу Мишустину от лица арендодателей и арендаторов России за подписью представителей около 20 компаний (например, KR Properties и «Плаза девелопмент групп»), а также руководителей московского отделения «Деловой России» и комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, с просьбой о дополнительной господдержке.
  • В частности, в письме говорится о необходимости заморозить до 2024 года пересмотр кадастровой стоимости объектов.
  • Авторы документа обращают внимание, что в связи с вызванным пандемией кризисом арендаторы получили целый ряд преференций: например, у представителей малого и среднего бизнеса есть возможность расторгать договоры аренды без штрафов при определенных условиях.
  • При этом у арендодателей из-за полного или частичного закрытия объектов во время режима самоизоляции и необходимости предоставлять скидки серьезно снизились доходы, что затрудняет выплату налогов, которые рассчитываются на базе кадастровой стоимости.

Как правило, кадастровая стоимость растет с каждым пересмотром в полтора раза, поясняет гендиректор KR Properties Сергей Матюхин. Следующий пересмотр запланирован на 2021 год, оценка должна проводиться по состоянию на 1 января 2020 года, уточнил он.

Но это «неправильно, так как в начале этого года не было ни карантина, ни коллапса в мире».

Вопрос наиболее остро стоит в Москве, добавляет директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко: «Кадастровая стоимость в столице не просто близка к рыночной, в большинстве случаев она ее существенно превышает».

Получить оперативный комментарий в аппарате Михаила Мишустина “Ъ” не удалось. Подобное обращение уже отправлено и в правительство Москвы, сообщил “Ъ” председатель комитета по гостиничному бизнесу московского отделения «Деловой России» Дмитрий Шлопак.

В оперштабе по экономическим вопросам при столичной мэрии заявили, что 36 тыс. предпринимателей, включая арендаторов и собственников коммерческой недвижимости, получили поддержку от города на общую сумму 25 млрд руб.

Но мер по поддержке бизнеса, которые уже работают, недостаточно, уверен Дмитрий Шлопак. В основном предприниматели пользуются льготным кредитованием и выплатами МРОТ на сотрудников.

Под остальные меры поддержки из-за избыточных требований к их получателям подпадает только 7–10% компаний, утверждает господин Шлопак.

«Проблема взаимоотношений с арендодателями во время кризиса вышла на первый план и для нашей отрасли»,— отмечает президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии Ольга Киселева.

По ее данным, общая площадь помещений, занимаемых всеми заведениями фитнеса в России, достигает 6 млн кв. м, из которых 70% арендовано. «Мы понимаем, что арендодателям также непросто»,— признает госпожа Киселева.

Она считает необходимым трехстороннее взаимодействие — арендодателей, арендаторов и государства.

Халиль Аминов, Елизавета Макарова

❗️Изменения в оспаривании кадастровой стоимости от 2021 года. Оспаривание кадастровой стоимости 2021

У вас в собственности есть объект недвижимости, и в декабре 2020 вы получили квитанцию из ИФНС с требованием уплатить налог на имущество за данный объект недвижимости. Вы смотрите в квитанцию и не понимаете, почему сумма такая большая. Что можно сделать в таком случае?

Процедура кадастровой оценки

Существует процедура, которая позволяет снизить налогооблагаемую базу – оспаривание кадастровой стоимости объекта. Процесс оспаривания кадастровой стоимости очень изменился за последние 7 лет. Уже в 2021 году в России начинается новый переходный период, который продлится до 2023 года. И перемены в данной сфере уже происходят.

Читайте также:  Проблемы правоприменения: зачет после уступки требования

Что это за изменения и какова история оспаривания кадастровой стоимости? Процедура проведения кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости претерпела серьезные изменения за последнее десятилетие.

Раньше правительство объявляло тендер и выбирало независимую оценочную компанию. Это были частные оценщики, которые выполняли массовую кадастровую оценку. Сейчас государство отказалось от этой практики.

Были созданы собственные ГБУ в каждом регионе и теперь эти государственные бюджетные учреждения, проправительственные организации, проводят массовую кадастровую оценку.

Это было связано с тем, что возникало много вопросов к отчетам независимых оценщиков из-за недостатка исходной информации. Именно поэтому некоторые ГБУ продолжают сталкиваться с огромным потоком вопросов и различными сложностями.

При этом, раньше независимые оценщики, которые выигрывали государственный тендер на массовую оценку, должны были совершенно независимо устанавливать кадастровую стоимость.

Однако, некоторые считают, что те оценочные компании были ангажированными, поэтому определенным образом устанавливали кадастровую стоимость, исходя из пожеланий Правительства того или иного региона. Сейчас, когда речь идет о ГБУ, то ситуация примерно такая же.

Учитывая, что ГБУ – это внутренняя структура при правительстве, то система оценивания зачастую остается на том же уровне.

В 2020 году в Санкт-Петербурге была проведена массовая кадастровая переоценка объектов недвижимости. И когда результат был представлен, то люди возразили: кадастровая стоимость выросла в среднем на 25% в 2020 году, что не является справедливой оценкой. В результате, эта кадастровая оценка была отменена.

Нововведения в оспаривании кадастровой стоимости

Ситуация сильно изменилась в плане оспаривания кадастровой стоимости. Раньше для того, чтобы пройти всю процедуру можно было подготовить отчет об оценке, сделать заключение на данный отчет и с этими двумя документами обратиться в Арбитражный Суд, будучи уверенным в положительном исходе дела.

Сейчас все происходит по-другому. Если речь идет о юридическом лице, то сначала необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре по рассмотрению споров. Дальше, если комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, то необходимо идти в Суд.

Экспертное заключение как таковое теперь упразднено и для этих целей оно уже не нужно.

Самое интересное начинается в Арбитражном Суде.

Так как если раньше судья даже не интересовался тем, что именно написано в отчете оценки, то сейчас он детально изучает, какие был проведен расчет / корректировки в расчете, как подбирались объекты-аналоги, почему анализ рынка выполнен именно в таком ключе и так далее.

То есть судью интересует совершенно каждый элемент этого отчета. Поэтому иногда оценщики даже не могут ответить судье на вопросы или на замечания правительства, так как эти вопросы могут быть довольно «странные».

Так, например, на заседании суда оценщика могут спросить, почему он использует объекты-аналоги, которые различаются по площади в 2 раза, хотя речь идет о больших земельных массивах. И этот вопрос странен, так как когда говорят о 10 или 20 гектарах, то «разница в 2 раза» не столько заметно, ведь объекты находятся в одном сегменте.

Также по новым правилам заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. 

Теперь будут созданы комиссии при ГБУ, то есть органах, которые проводили массовую кадастровую оценку в регионе, и нужно будет подать заявление на эту комиссию.

В первой версии этого закона предполагалось, что можно будет только оспорить решение ГБУ, но требовать непосредственного установления кадастровой стоимости равной рыночной станет невозможно. И это ключевой момент.

К счастью, не так давно этот пункт убрали из закона.

Еще одна инновация – ГБУ на комиссии теперь будут рассматривать заявление об оспаривании без заявителя.

Авторы законопроекта сказали, что именно этот подход позволяет ГБУ очень качественно подойти к процедуре рассмотрения отчетов, потому как в противном случае заявители могли мешать комиссии, говоря что-то лишнее или отвлекая суд подробностями. Теперь подобное полностью исключено.

Дата оценки

Также законом вводится еще одно очень интересное нововведение: если раньше отчет об оценке должен был быть составлен на ретроспективную дату, то есть по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то сейчас отчет выполняется на текущую дату и это в корне меняет процедуру пересмотра кадастровой стоимости.

Например, может понадобиться провести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, которая была установлена 3 или 5 лет назад. И самой главной сложностью в такой работе может быть то, что оценщики не могут использовать данные после даты оценки: всю информацию нужно собирать до этой даты.

То есть, если это 2016 год, то нужно найти архивные объявления от 2016, 2015 или 2014 годов. К сожалению, достоверность таких данных оставляет желать лучшего. Так как текущая оценка подразумевает общение с собственником продаваемого объекта, уточнение информации. Но совсем другое дело, когда речь идет о ретроспективной оценке: в объявлении могут быть указаны неточности.

Поэтому многим специалистам такая поправка в закон кажется очень удачной и нужной.

Массовая переоценка

Также в законе есть положение о том, чтобы провести везде во всех регионах массовую кадастровую переоценку в 2022 году, и часть объектов оценить в 2023 году.

И это несмотря на то, что кадастровая переоценка проводится один раз в 3-5 лет в зависимости от региона.

И если в Санкт-Петербурге последняя кадастровая переоценка была проведена совершенно недавно, то этот законопроект снимает данный мораторий, что может стать причиной повышения кадастровой стоимости.

Также появится такое понятие как «индекс недвижимости». Теперь все ГБУ в каждом регионе должны будут отслеживать изменение цены и если этот индекс уменьшится более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, то кадастровая стоимость будет снижаться.

Итак, сейчас данная сфера находится в переходном периоде до 1 января 2023 года. Решения о принятии новых правил оспаривания кадастровой стоимости будет приниматься на уровне субъектов.

Количество показов: 1287

26.03.2021

Ключевые изменения порядка оспаривания кадастровой стоимости на новый период 2021-2020 гг

Государственная Дума Российской Федерации 9 июня 2020 года приняла в первом чтении Законопроект № 814739-7, который существенно изменяет действующие правила оспаривания кадастровой стоимости.

 

  • Вводится обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд нужно будет подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку.
  • Отчёт об оценке для оспаривания кадастровой стоимости можно датировать любым числом в период шесть месяцев до подачи отчета и заявления. То есть заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет, а не на дату определения кадастровой стоимости, как было ранее).
  • Суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только ненормативный правовой акт – решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая, что законопроект не предполагает корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений, можно ожидать весьма негативных последствий.

Если не внести необходимые изменения в действующее законодательство, глава 25 Кодекса административного судопроизводства и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г.

, которые устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона.

Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений.

Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой стоимостипредстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и предсказуемой, как раньше.

С учетом этого нельзя исключать, что в дальнейшем возникнет необходимость в корректировке законодательства. Учитывая скорость рассмотрения законопроекта в Государственной Думе, нельзя исключать, что данный закон может быть принят до конца этого года. 

Читайте также:  Как решить демографическую проблему в стране?

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости для кадастровой оценки, проводимой сейчас в городе Москве, скорее всего, будет идти уже по новым правилам.

Лицам, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, мы рекомендуем обращаться в специализированные консалтинговые компании, у которых накоплен опыт и имеется положительная судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости. 

Вернуться в раздел

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

  1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
  2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
  3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.

Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.

Вот как удостовериться.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».

Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

  • Было: 125 000 Р
  • Стало: 47 000 Р
  • Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет
  • Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

  1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
  2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
  3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
  4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *