Принят федеральный закон по усилению прав дольщиков

Принят федеральный закон по усилению прав дольщиков

В настоящий момент на рассмотрении в Государственной Думе находится законопроект «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»» (далее – «Законопроект»), основной идеей которого является исключение правоотношений между гражданами и застройщиками в сфере долевого участия в строительстве из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» (далее – «ЗоЗПП»).

Законопроект предусматривает дополнение статьи 1 ЗоЗПП пунктом 3, следующего содержания:

3. Настоящий Закон не применяется к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Действующее правовое регулирование отношений в сфере долевого строительства

Основным законом, регулирующим отношения в сфере долевого строительства, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон об участии в долевом строительстве»).

При этом к отношениям, не урегулированным Законом о долевом строительстве и вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется ЗоЗПП[1].

Так, ЗоЗПП регулируются отношения

  • о праве граждан на предоставление информации
  • об ответственности за нарушение прав потребителей
  • о возмещении вреда
  • о компенсации морального вреда
  • об освобождении от уплаты государственной пошлины в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации
  • Применение ЗоЗПП к отношениям между гражданами и застройщиками в сфере долевого строительства продиктовано защитой законодателем слабой стороны – гражданина, который не является профессиональным участником в области строительства и приобретает недвижимость для собственных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
  • Нарушение «баланса интересов»
  • Согласно пояснительной записке к Законопроекту, применение ЗоЗПП к отношениям в области долевого участия в строительстве «ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков, создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности несостоятельности (банкротства) организации, осуществляющей строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, как следствие, приводит к риску утраты участниками долевого строительства возможности получения жилья».
  • Кроме того, применение ЗоЗПП к договорам долевого участия в строительстве «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается».
  • В частности, авторов Законопроекта не устраивает применение к застройщикам статьи 13 ЗоЗПП, устанавливающей ответственность исполнителя/продавца за нарушение прав потребителей:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Повышенная, фактически двойная, финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением ЗоЗПП, препятствует стабильному функционированию строительного рынка.

На первый взгляд инициатива снижения финансовой нагрузки на застройщиков должна положительно отразиться на исполнении ими своих обязательств перед покупателями. Особенно поддержка застройщиков важна сейчас – в период экономического спада и нестабильности курса национальной валюты.

К тому же консолидация норм, регулирующих отношения в сфере долевого участия в строительстве, в одном правовом акте упростила бы их восприятие и понимание того, какие способы защиты доступны гражданам при нарушении их прав.

Однако не все так однозначно.

Во-первых, Законопроект не предусматривает имплементации положений ЗоЗПП, защищающих права потребителей, в Закон об участии в долевом строительстве. Согласно тексту Законопроекта, предлагается лишь исключить применение ЗоЗПП к отношениям в сфере долевого участия в строительстве.

В случае принятия Законопроекта возникнет заметный пробел в правоприменительной практике, который вынудит суды искать альтернативные способы защиты прав участников долевого строительства. Лишение граждан имеющегося способа защиты может привести к увеличению числа правонарушений в сфере долевого строительства.

Возможно, появление Законопроекта связано с относительно недавними поправками в Закон об участии в долевом строительстве, предполагающими аккумулирование денежных средств дольщиков на счетах эскроу. В такой ситуации отношения между гражданами-дольщиками и застройщиками становятся опосредованными и, посредством такого механизма реализуется самостоятельный вид защиты средств граждан.

Во-вторых, Законопроект не предполагает внесения изменений в иные нормативные акты, кроме ЗоЗПП. Вместе с тем, как было указано выше, Закон об участии в долевом строительстве прямо предусматривает урегулирование ряда отношений нормами ЗоЗПП.

Законопроект в текущей редакции также вступает в противоречие с положениями статьи 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю ЗоЗПП и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Наконец, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, налагается на застройщика только в случае неисполнения им в добровольном порядке законных требований потребителя.

Штраф в этом случае, помимо действенной защиты прав потребителей, призван стимулировать застройщика к досудебному разрешению споров.

Кроме того, при наличии веских оснований, суд вправе сократить размер данного штрафа, как вида законной неустойки, или вообще его не взыскивать, применив положения статьи 333 ГК РФ[2].

Поэтому называть штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 ЗоЗПП, причиной тяжелого финансового положения застройщиков, – по меньшей мере преувеличение. В большей степени застройщики страдают от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентами и исполнителями, а также от непродуманных бизнес-процессов и нарушения требований закона со своей стороны.

Наряду с описанными выше недоработками и минусами Законопроекта существуют и другие, не менее важные негативные последствия, с которыми могут столкнуться потребители в случае его принятия. Рассмотрим их подробнее.

  1. Негативные последствия принятия Законопроекта
  2. Нарушение интересов слабой стороны договора долевого участия в строительстве
  3. Права и ответственность в сфере долевого строительства возникают как из установленных законами норм, так и из условий договора участия в долевом строительстве.

На практике гражданин подписывает составленный застройщиком договор, который фактически является договором присоединения. Гражданин не вносит в договор выгодные для него изменения. Зачастую граждане далеки от юридических тонкостей и не всегда могут оценить с юридической точки зрения все условия договора.

По данным государственного доклада «Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2018 году» следует, что на 1 проверку в сфере долевого строительства при осуществлении федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей приходилось 3,05 нарушений.

При этом анализ структуры выявленных нарушений указывает на то, что наибольшее количество нарушений характеризуется включением в договор долевого участия в строительстве условий, ущемляющих права потребителей (44 % вынесенных постановлений по делу об административном правонарушении в отношении застройщиков). Характерными нарушениями для договоров участия в долевом строительстве является включение в договор условий, ограничивающих ответственность застройщика перед участником долевого строительства за нарушение сроков строительства или требований к качеству объекта долевого строительства;

Рассматриваемый же законопроект фактически приравнивает потребителя к осуществляющему предпринимательскую деятельность профессиональному участнику строительства, чем существенно снижает правовую защищенность граждан.

Данное предложение противоречит статье 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Важно обратить внимание, что в случае принятия Законопроекта, к гражданам – участникам отношений в сфере долевого участия в строительстве не будет применяться статья 16 ЗоЗПП, согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Гражданам станет сложнее доказать, что условия договора долевого участия с застройщиком ущемляют их права. Возникнет необходимость сбора и предоставления в рамках спора дополнительных доказательств.

Изменение размера госпошлины

В настоящий момент истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождены от уплаты государственной пошлины (если цена иска не превышает 1 млн. рублей)[3].

В случае принятия Законопроекта дольщики не смогут воспользоваться освобождением от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд. Соответственно, граждане будут вынуждены нести дополнительные расходы.

  • Ограничение подсудности спора
  • В настоящий момент согласно статье 17 ЗоЗПП гражданин, заключивший договор долевого участия в строительстве, может подавать иски по своему выбору – в суд по юридическому адресу застройщика, в суд по месту нахождения строящегося объекта, либо в суд по месту жительства.
  • В случае принятия Законопроекта споры будут рассматриваться по общим правилам подсудности – то есть в суде по юридическому адресу застройщика (ответчика).
  • В этой связи возникает ряд «побочных» негативных последствий:
  • гражданам из далеких регионов будет проблематично участвовать в судебном процессе, поскольку это будет подразумевать посещение суда в месте нахождения застройщика.
  • возникнет риск вынесения судами решений «выгодных» застройщику, поскольку все споры будут рассматриваться в одном суде. Таким образом, возможно появление коррупционной составляющей в спорах между дольщиками и застройщиками.
Читайте также:  Дивиденды как самый удобный и законный способ вывести прибыль из ООО

Сложность взыскания морального вреда

Согласно действующему законодательству и судебной практике[4] при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В случае принятия Законопроекта доказать причинение морального вреда гражданам станет сложнее. Появится необходимость предоставления в суд доказательств понесенного морального вреда, а также причинно-следственной связи между действиями застройщика и понесенными физическими и нравственными страданиями дольщика.

Вывод

Суммируя вышеизложенное, можно прийти к однозначному выводу, что анализируемый Законопроект не будет способствовать совершенствованию правоотношений в сфере долевого участия в строительстве. Напротив, его принятие может стать причиной возникновения новых правонарушений, а также приведет к пробелам в законодательстве.

Представляется, что баланс прав и законных интересов участников долевого строительства и застройщиков в достаточной степени обеспечивается посредством действующего правового регулирования с учетом судебной практики. Хотя, несомненно, законодательство в данной сфере нельзя назвать идеальным.

[1] подп. 9 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве

Вступили в силу изменения в федеральном законодательстве для усиления защиты прав дольщиков

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ внесены многочисленные изменения в законодательство для усиления защиты прав участников долевого строительства.

В частности, изменения внесены в федеральные законы: № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и другие. Об этом рассказала Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Так в соответствии с нововведениями, застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Начиная с 13.07.

2020, вносить изменения в проектную декларацию необходимо с использованием ЕИСЖС ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

«Таким образом, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию», – пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Наряду с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить информацию о предельных параметрах разрешенного строительства, о генподрядчике, срок передачи объекта участникам долевого строительства, СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком. Также к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика в полном размере по целевому кредиту.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Объект будет исключен либо после ввода в эксплуатацию, либо в случае выплаты компенсации по данному объекту», – рассказала Анастасия Пятова.

Обновленным 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Застройщику разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. Также установлено право застройщика на подачу без доверенности в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства.

Изменения также позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства.

Законом также установлено, что, если новым приобретателем в деле о банкротстве застройщика является Федеральный фонд или Фонд субъекта Арбитражный суд сразу вместе удовлетворением заявления о намерении Фонда приобрести объект, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика, что позволит ускорить процесс передачи проблемных объектов для завершения их строительства.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления прокурорского надзора.

Изменения также внесены и в федеральный закон № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама застройщиков о реализуемом проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее застройщик мог давать ссылку на сайт застройщика.

Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации ДДУ.

Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с внесенными изменениями можно ознакомиться на сайте Комитета https://www.mos.ru/invest/documents/normativnye-dokumenty/view/241390220/.

Подписан закон, направленный на совершенствование правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Документы

Президент подписал Федеральный закон «О внесении
изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные
законодательные акты Российской Федерации».

  • Федеральный закон принят Государственной Думой 16 июня 2021 года и одобрен Советом Федерации 23 июня 2021 года.
  • Справка Государственно-правового управления
  • Федеральный закон направлен на совершенствование правового
    регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого
    строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В частности, предусматривается, что в целях финансирования мероприятий
по завершению строительства указанных объектов в рамках урегулирования
обязательств застройщика перед участниками строительства публично-правовая
компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого
строительства» вправе привлекать денежные средства участников долевого
строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости. Такие денежные средства будут размещаться на расчётном счёте
Фонда, открытом в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства.

Федеральным законом устанавливается, что избрание залога в качестве
меры пресечения в соответствии с уголовно-­процессуальным законодательством
Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным
домом, в котором расположен объект долевого строительства, не является
основанием для приостановления государственного кадастрового учёта многоквартирного
дома и государственной регистрации права собственности участника долевого
строительства.

Наряду с этим Федеральным законом уточняется порядок
функционирования единой информационной системы жилищного строительства,
оператором которой является единый институт развития в жилищной сфере.

Земельный кодекс Российской Федерации дополняется
положением, согласно которому цена земельного участка, установленная по результатам проведения торгов, не может быть оспорена отдельно от результатов
торгов.

Аналогичное положение предусматривается также в отношении цены
государственного и муниципального имущества, определяемой для целей
Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального
имущества».

Помимо этого Федеральным законом региональные операторы,
осуществляющие деятельность на территориях городов федерального значения
Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, наделяются правом по результатам
торгов привлекать операторов по обращению с твёрдыми коммунальными отходами к оказанию комплексной услуги по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Вступили в силу изменения в федеральном законодательстве для усиления защиты прав дольщиков

Изменения, установленные федеральным законом № 202-ФЗ, вступили в силу с 13 июля 2020 года.

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ внесены многочисленные изменения в законодательство для усиления защиты прав участников долевого строительства.

В частности, изменения внесены в федеральные законы: № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и другие. Об этом рассказала Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Так в соответствии с нововведениями, застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Начиная с 13.07.

2020, вносить изменения в проектную декларацию необходимо с использованием ЕИСЖС ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

«Таким образом, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию», – пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Наряду с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить информацию о предельных параметрах разрешенного строительства, о генподрядчике, срок передачи объекта участникам долевого строительства, СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком. Также к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика в полном размере по целевому кредиту.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Объект будет исключен либо после ввода в эксплуатацию, либо в случае выплаты компенсации по данному объекту», – рассказала Анастасия Пятова.

Обновленным 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Застройщику разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. Также установлено право застройщика на подачу без доверенности в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства.

Изменения также позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства.

Законом также установлено, что, если новым приобретателем в деле о банкротстве застройщика является Федеральный фонд или Фонд субъекта Арбитражный суд сразу вместе удовлетворением заявления о намерении Фонда приобрести объект, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика, что позволит ускорить процесс передачи проблемных объектов для завершения их строительства.

Читайте также:  Должник и кредитор

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления прокурорского надзора.

Изменения также внесены и в федеральный закон № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама застройщиков о реализуемом проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее застройщик мог давать ссылку на сайт застройщика.

Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации ДДУ. Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с внесенными изменениями можно ознакомиться на сайте Комитета https://www.mos.ru/invest/documents/normativnye-dokumenty/view/241390220/.

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков

27 июня Президент РФ подписал Закон № 151-ФЗ о внесении масштабных изменений в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Изменениям подверглись, в частности, не только ЗК, ГрК РФ и сам Закон об участии в долевом строительстве, но и законодательство о банкротстве, статусе столицы РФ, государственной регистрации недвижимости и др.

Основные нововведения

Теперь действие Закона об участии в долевом строительстве распространено и на нежилые помещения, приобретаемые дольщиками.

Договор долевого участия может заключаться в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью, а договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) в рамках долевого строительства не подлежит госрегистрации.

Согласно изменениям в Закон о банкротстве требования о взыскании финансовых санкций с застройщика удовлетворяются в третьей очереди кредиторов.

В информации о застройщике теперь должны быть указаны сведения о лицах, входящих в соответствии с Законом о конкуренции в одну группу с застройщиком, а в информации о проекте строительства – данные о целевом кредите (займе), а также количество заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и их цена).

Минстрой предложил изменить критерии отнесения граждан к обманутым дольщикамПроект приказа ведомства предусматривает изменение критериев признания пострадавшими граждан, потерявших деньги, вложенные в долевое строительство, и вносит поправки в правила ведения соответствующего реестра

В целях урегулирования отношений между застройщиками-банкротами и дольщиками будут созданы региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и завершать строительство вышеуказанной недвижимости.

Он вправе привлекать денежные средства граждан и юрлиц по договорам ДДУ только при условии их размещения на счетах эскроу уполномоченного банка.

В одном субъекте РФ может быть создан только один такой фонд, который контролирует финансирование строительства всех незавершенных объектов на его территории. В некоторых случаях фонд сможет отказаться от финансирования завершения строительства объекта. Также предусмотрено создание общедоступного реестра проблемных объектов недвижимости.

Законом уточняется, в каких случаях застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Упрощается процедура проведения повторной экспертизы проектной документации.

Эксперты «АГ» прокомментировали отдельные положения закона

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов считает, что принятый закон нельзя назвать революционным, поскольку он завершил формирование новой системы отношений в сфере жилищного строительства, выстраиваемой предыдущими законами.

«Как заработает эта система и к чему это приведет – вопрос дискуссионный, однако очевидно, что возможности для появления новых “обманутых дольщиков” существенно сократятся, если не исчезнут полностью. То, что цены на жилье вырастут – да, но не факт, что они не выросли бы и без введения дополнительных гарантий для дольщиков.

И вообще, это нормально – платить за гарантии и за то, что точно получишь товар, а не “дырку от бублика”», – отметил эксперт.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

Он положительно оценил новеллу о возможности внесения изменений в получившую положительное заключение экспертизы проектную документацию без ее повторной экспертизы: «Это сильно сократит сроки строительства и снизит “бюрократическую волокиту”, хотя коррупционную составляющую не уменьшит – просто перенаправит ее поток с одного адресата на другого».

Тем не менее Виктор Спесивов обратил внимание на недостаток закона.

По его мнению, несовершенство закона заключается в том, что заказчик в рамках Закона о контрактной системе в сфере госзакупок (№ 44-ФЗ) принимает объемы работ по строительству (реконструкции) объекта на основании проектной документации, а оплату этих работ производит на основании специальной контрактной сметы, составляемой после проведения торгов и содержащей ценовое предложение подрядчика, с которым заключается контракт. «То есть ни заказчик, ни подрядчик при освоении средств в рамках строительства напрямую не привязаны к его сметной стоимости, указанной в проектной документации. Очевидно, такая новая схема существенно затруднит органам финансового контроля и правоохранительным органам процесс доказывания суммы размера ущерба, причиненного в результате отступления от требований проектной документации в ходе строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств. И сделает существующую систему закупок работ по строительству в рамках Закона № 44-ФЗ еще более коррумпированной, чем она есть сейчас», – заключил эксперт.

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы ART DE LEX Павел Медянкин в качестве одного из главных нововведений отметил возможность создания фонда субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед дольщиками: «Таким образом, законодатель создает возможность разрешения проблемных ситуаций “на местах”».

Позитивной новеллой, по мнению юриста, также является экспертное сопровождение проекта органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации.

«Если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений необходимым требованиям.

Нововведения позволят привлекать экспертов к участию в проекте на раннем этапе, чтобы исключить необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации в случае внесения в нее изменений, а также оптимизировать сопутствующие издержки», – пояснил эксперт.

Павел Медянкин также высоко оценил формирование единого реестра проблемных активов, который будет содержать сведения о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщик признан банкротом либо просрочил более чем на 6 месяцев завершение строительства или передачу объекта участнику долевого строительства.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

«Заслуживает внимания и корректировка предмета регулирования Закона № 214-ФЗ: законодательство о долевом строительстве получило распространение на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах и жилые дома блокированной застройки, как было предусмотрено ранее.

Изменения направлены на дополнительные гарантии защиты прав покупателей нежилых помещений (в частности, апартаментов). Кроме того, ст. 2.

1 Закона № 214-ФЗ теперь содержит запрет на привлечение денежных средств граждан в строительство любыми опосредованными схемами (например, ценными бумагами или условиями договоров доверительного управления паевым инвестиционным фондом)», – отметил эксперт.

Он подытожил, что указанные новеллы направлены на укрепление существующего механизма защиты и обеспечения прав участников долевого строительства путем активного участия государства в правоотношениях и эффективного банковского контроля, а также установления ограничения использования средств публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев отметил, что поправки были приняты достаточно оперативно. Среди важных изменений он назвал дополнительное стимулирование использования застройщиками счетов эскроу.

«В частности, возможность строительства без их применения ограничена по сроку, застройщик, использующий ДДУ, обязан выплачивать специальные взносы. Эти меры помогут обезопасить граждан от финансовых потерь.

На обеспечение прав дольщиков направлено также и создание фондов субъектов РФ, которые будут заниматься завершением строительства проблемных объектов», – отметил эксперт.

Защищать права участников долевого строительства предлагается нерыночными механизмамиВ Госдуму внесен пакет поправок, касающихся ранее принятых изменений в правовом регулировании долевого строительства, вступающих в силу 1 июля

Читайте также:  Выбор юридической фирмы

Он также подчеркнул, что теперь привлечение денежных средств граждан посредством ДДУ обязательно не только при продаже жилых помещений, но и также нежилых: «В данном случае очевидно намерение законодателя оградить граждан от различных недобросовестных схем, используемых застройщиками, чтобы “вывести” соглашение из-под сферы регулирования Закона об участии в долевом строительстве. С учетом того, что нежилые помещения, приобретаемые гражданами в строящемся доме, – это, как правило, апартаменты и кладовые, которые используются ими для проживания или обеспечения последнего, внесенные изменения следует оценить положительно».

Павел Лобачев отметил отсутствие необходимости регистрации уступки требования об уплате штрафных санкций, вытекающих из ДДУ: «Несмотря на то что поправка фиксирует уже сформировавшийся в судебной практике подход, она очень важна, так как передача права требования неустойки от дольщика ИП или юрлицу для смены подведомственности – очень популярная схема».

По мнению юриста, обязательность регистрации самого ДДУ направлена в первую очередь на обеспечение соблюдения прав дольщиков при заключении договора. Соответственно, такая защита со стороны государства при передаче права требования неустойки от одного лица к другому представляется излишней, а потому внесенные изменения будут выгодны как гражданам, так и бюджету.

«Внесенные поправки делают покупку недвижимости в строящемся доме еще более безопасной. В то же время они неизбежно повлекут существенные издержки, в первую очередь, застройщиков, в связи с чем может возникнуть вопрос об экономической целесообразности привлечения денежных средств по предлагаемой законодателем схеме», – заключил эксперт.

Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее — ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?

В Определении от 14.08.2020 № 307 ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:

  • гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию;
  • в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник вправе по-требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.

1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.

Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ

«если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строи-тельства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости вы-явленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью»

не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301 ЭС19-9739).

Еще один пример — Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302 ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:

  • цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
  • застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);
  • гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участ-ника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);
  • по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика.

В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком.

В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки.

Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст. 382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков — физических лиц.

В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.

Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст.

192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания.

Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.

Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85 АД17-5, от 03.04.2017 № 25 АД17-1, от 16.12.2016 № 78 АД16-38, от 16.04.2018 № 310 КГ18-3037 и др.

Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона.

Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см.

постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.

2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).

Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.

По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.

Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.

Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

Дело в том, что исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В частности, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

  • МАСТЕР-КЛАСС. Требования от ИФНС: как ответить, чтобы не доначислили?

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *