Управляющие компании и тсж будут представлять местным властям электронные паспорта на каждый дом

Управляющие компании и ТСЖ будут представлять местным властям электронные паспорта на каждый дом

Часть 1. От 731-го до 731-го

Прошло чуть больше года со времени написания статьи «Где и что раскрывать управляющим компаниям и ТСЖ?», и стало ясно, что к вопросу необходимо вернуться для актуализации. 

Для начала освежим в памяти основные моменты, касающиеся нормативного регулирования раскрытия информации управляющими организациями, ТСЖ и кооперативами. 

Впервые для означенных субъектов обязанность раскрывать определённый минимум информации была сформулирована в Постановлении Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (далее — Стандарт № 731). 

Обязательным федеральным интернет-ресурсом, на просторы которого было предписано «выйти из сумрака», был назначен некий сайт www.nosoun.ru.

Несколько программистов из Ижевска за сущие копейки сделали нечто, на чем успешно зарегистрироваться и работать (читай: раскрывать информацию) можно было далеко не с любого браузера.

Кстати, ситуация осложнилась и тем, что практически каждый «раскрывающий» врастал в рабочее место, занимаясь «вываливанием» оцифрованных документов. Уже тогда «особы, приближённые к императору», смекнули, что на услугах по «наполнению сайта» можно делать деньги из воздуха. 

Постепенно портал «допилили», была подготовлена его новая, уже вполне цивилизованная, версия, и стало очевидно, что пора кончать с кустарщиной, настала эпоха «раскрытия в промышленных масштабах». 

Вскоре государство в лице Минстроя решило, что самое время возглавить процесс: для раскрытия информации появился определённый соответствующим приказом сайт www.reformagkh.ru. 

  • И прошла «РеформаЖКХ» путь от полной непригодности для раскрытия информации до почти понятного и привычного ресурса. 
  • Параллельно Стандарт № 731 обязал управляющие организации раскрывать информацию на своих сайтах, в то время как наличие для ТСЖ и кооперативов наличие «своего сайта» не было обязательным требованием. 
  • Не будем вспоминать обязанности раскрывать информацию на неких региональных ресурсах, поскольку этих ресурсов в большинстве субъектов и муниципальных образований попросту не создали. 
  • Реплика в сторону: размещение на нескольких ресурсах идентичной информации (по сути — дублирование) вместо общепринятых гиперссылок является избыточным. Кстати, адепты НОСОУН первое время пытались доказать всем, что раскрывать информацию нужно только у них, а на остальных ресурсах можно просто ставить активную
  • гиперссылку.

Минстрой эту вольницу достаточно быстро пресёк, но здравая мысль была подхвачена; впоследствии от дублирования частично отказались. Но это произошло уже с появлением на свет ГИС ЖКХ.

Обратим внимание, что объём подлежащей раскрытию «на информационных досках» информации, был большим изначально, но особых вопросов это не вызывало, все как-то справлялись.  

Со временем законотворцам показалось, что управляющие организации, ТСЖ и кооперативы вполне научились электронно «саморазоблачаться»; тогда появилось Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2012 г.

№ 1468 «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах», которое, строго говоря, не заставляло организации раскрывать информацию, но определяло необходимость ежемесячно писать и направлять местным властям некий документ под названием «Электронный паспорт МКД». 

Нахлебались с электронным паспортом на местах не только «поставщики информации», но и всё местное самоуправление очень круто, а потому просуществовало злосчастное постановление всего два с половиной года, его «кончина» прошла как-то незаметно на фоне развития требований к раскрытию информации на «РеформеЖКХ». Помните, сколько было споров по «формам раскрытия»? 

Светлое будущее в виде ГИС ЖКХ настало, но не сразу для всех. 

А теперь оглянемся вокруг. Где вообще сформулированы требования по раскрытию информации? 

Идём по иерархии: ч. 10 (а потом ч. 10.1) ст. 161 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее — Порядок № 416) и некая странная тень Стандарта № 731, на которую ссылается означенное постановление в подп. «з» п. 4. 

Сейчас это выглядит абсурдно, поскольку Порядок № 416 содержит Раздел VIII. «Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом». 

Обратим внимание на следующие обстоятельства: 

  • ЖК РФ определяет, что информация раскрывается в ГИС ЖКХ и (это важно в нашей теме) ничего не говорит о «своих сайтах» управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов; 
  • Порядок № 416 требует раскрытия информации на всякого рода стендах и информационных досках, а о сайтах (управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов) четко говорит: «при наличии». 

С первого взгляда складывается впечатление, что в электронном виде информация должна раскрываться только в ГИС ЖКХ, а на собственных сайтах – факультативно («при наличии»).

Другими словами, управляющие организации, ТСЖ и кооперативы вроде, как и не обязаны иметь свой сайт.

(По факту большинство управляющих организаций «свои сайты» имеют, а большинство ТСЖ и кооперативов – нет.) 

А что же Стандарт № 731? Постановление Правительства РФ от 29 июля 2020 г.

№ 1136 «О признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации, об отмене некоторых нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного контроля (надзора) в сферах теплоснабжения, обеспечения энергетической эффективности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства» в п. 1 Приложения № 1 указывает Стандарт № 731 в числе НПА, утративших силу. Само указанное постановление при этом вступит в силу с 01.01.2021 года. По сути, нам ещё четыре месяца жить с фактически умершим Стандартом № 731. Ведь ничего значимого в нём и не осталось. Всё, что необходимо было размещать/раскрывать на «РеформеЖКХ», ушло в ГИС ЖКХ. 

И вот тут-то на вдоль и поперёк распаханном (и политом слезами) поле раскрытия информации неожиданно появился новый, но хорошо известный игрок – Правила № 354. 

Часть 2. Правила № 354. Впихнуть невпихуемое

Справедливости ради отметим, что словосочетания «раскрытие информации» в правилах № 354 нет. Там говорится лишь о том, что «исполнитель предоставляет потребителю … информацию». Правда, быть оштрафованным за непредоставление информации может оказаться дешевле, чем за нераскрытие (неразмещение), но это отдельный вопрос. 

Кстати, на то, что Правила № 354 накладывает на управляющие организации, ТСЖ и кооперативы серьезные информационные обязанности, обращал внимание Ю. В. Кочетков на одном из вебинаров, но прошло это незаметно для участников. 

Внимательно изучим п. 31 Правил № 354. Нас интересуют: 

1) подпункт з(1), который требует «уведомлять … путем размещения на официальном сайте исполнителя и на информационных стендах (стойках) … ИЛИ путем указания не реже 1 раза в квартал в платежных документах» огромного объема информации; 

Кто должен вносить сведения о домах в Гис жкх: ТСЖ или УК

В свете последних изменений законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства не утихают споры вокруг того, кто должен вносить информацию в Гис жкх об управляемых домах: ТСЖ или УК.

Дилемма возникает в связи с тем, что нередки ситуации, когда инициативной группой многоквартирного дома создано ТСЖ, но также заключён договор управления или подряда с управляющей компанией.

В сегодняшней статье попытаемся разобраться в проблеме и расставить все точки над “i”.

Тсж как форма управления

Споры между ТСЖ и УК по вопросу организации деятельности по управлению многоквартирными домами и разделению полномочий между двумя этими организациями вызваны тем, что при заключении между ними договора управления МКД появляются две управляющие структуры. Но это противоречит законодательству, поскольку согласно п.9 ст.161 Жилищного кодекса домом может управлять только одна управляющая организация.

Рассмотрим распространённую на сегодняшний день ситуацию, когда созданные ТСЖ заключают договор управления с УК.

В подавляющем большинстве случаев ТСЖ считают, что раз инициативная группа от МКД решила создать в доме такое товарищество, то значит собственники помещений в доме назначили данный способ управления.

Но это мнение ошибочное, которое влечёт за собой принятие неверных решений ТСЖ, касающихся организации их финансово-хозяйственной деятельности, и запутывает отношения с РСО.

Да, по закону в любом доме может быть создано ТСЖ (глава 13 и 14 ЖК РФ). Но, так как по жилищному законодательству МКД может управлять только одна управляющая организация, то и вариантов при таком раскладе отношений два:

  • или ТСЖ
  • или управляющая компания

Например, если в доме, управляемым УК, создали ТСЖ, но способ управления остался прежним, то по договору всю ответственность несёт управляющая компания. Если же в доме, управляемым УК, создали ТСЖ и выбрали его как способ управления, в таком случае договор управления с управляющей компанией расторгается и домом управляет ТСЖ.

Согласно пп.4 ст.148 ЖК РФ, нельзя, чтобы домом управляло сразу 2 организации. Поэтому способ управления и организацию должно выбрать общее собрание собственников. Иными словами, создание ТСЖ в многоквартирном доме не ведёт автоматически к установлению способа управления ТСЖ.

Только общее собрание собственников помещений в МКД своим решением должно определить, наделить УК возможностью управлять домом при создании товарищества или поменять способ управления на ТСЖ.

Взаимоотношения ТСЖ и УК

Взаимоотношения ТСЖ и УК определяются договором управления. Алгоритм действий следующий:

  • УК предлагает ТСЖ перечень и смету работ на срок не менее одного года;
  • ТСЖ утверждает помимо перечня и сметы работ также график и объёмы их выполнения, размер платежей жильцов МКД за содержание и текущий ремонт общего имущества дома;
  • В договоре управления прописываются утверждённые смета и перечень работ с графиком и объёмом их выполнения и размер оплаты;
  • УК обязуется выполнять работы согласно условиям договора управления независимо от порядка и величины поступающих денежных средств к ней от собственников и нанимателей помещений в МКД;
  • ТСЖ подписывает с УК ежемесячные акты оказанных услуг и выполненных работ с обязательным указанием их стоимости по смете или с перерасчетом по причине невыполнения работ или некачественного оказания услуг.
Читайте также:  Вс пояснил, когда продавец взыщет неосновательное обогащение с покупателя недвижимости

ТСЖ в отношениях с УК представляет интересы собственников помещений в МКД (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и осуществляет контроль за качеством, объёмами и своевременностью выполнения работ и оказания услуг.

Бывают случаи, когда ТСЖ считает, что оно «нанимает» УК и поручает ей вести свой бухгалтерский учёт.

Но ни один российский кодекс, ни Гражданский, ни Жилищный не содержит вариантов таких правовых отношений, при которых одно юридическое лицо «нанимает» для ведения своих дел другое.

В п.3 ст.161 ЖК РФ говорится, что способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть переизбран и изменён в любой момент на основании решения. Решение ОСС о выборе способа управления признаётся обязательным для всех собственников и нанимателей помещений в МКД.

При этом, ТСЖ самовольно не может выбрать управляющую компанию для заключения договора управления или подряда для выполнения работ и оказания услуг. В противном случае, многие жильцы МКД могут быть недовольны подобным решением или выбранной УК и обжаловать неправомерные действия ТСЖ.

Поэтому решение об управлении МКД (с созданным ТСЖ) управляющей компанией должно принимать исключительно общее собрание собственников дома. Также решением ОСС собственники могут установить порядок выбора управляющей компании: делегировать право ТСЖ или оставить его за общим собранием.

Если ТСЖ проигнорирует установленный решением ОСС порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией также может быть оспорено собственниками.

Договор

Если в доме создаётся или уже действует ТСЖ, то товарищество и управляющая компания могут заключить 4 вида договоров:

  • договор управления — при управлении УК многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ), в котором управляющая компания действует от своего лица;
  • договор подряда — договор подряда — при управлении домом ТСЖ, данный документ в Жилищном кодексе прописан как договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД (п.6 ст.148 ЖК РФ)
  • договор оказания услуг для ведения бухгалтерского учёта в ТСЖ
  • договор на приём платежей от населения за ЖКУ в адрес ТСЖ

Если домом управляет ТСЖ, то УК не может заключить с товариществом договор управления. В данном случае управляющая компания заключит договор подряда. Этот договор отличается от договора управления (ст.162 ЖК РФ) порядком выполнения и оплаты работ. Здесь все работы оплачивает ТСЖ в порядке, определённом в договоре, и все риски неплатёжеспособности населения ложатся на организацию.

https://www.youtube.com/watch?v=3s-qayogRH4

Согласно пп.1.п.1.ст.137 ЖК РФ, ТСЖ обладает правом заключать договор управления МКД и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, включая содержание и текущий ремонт общего имущества в доме.

Согласно п.2 ст.

162 ЖК РФ, по договору управления МКД одна сторона в лице управляющей компании по заданию другой стороны в лице собственников помещений в доме или органов управления товарищества собственников жилья в течение установленного срока за определённую плату обязуется выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме и предоставлять коммунальные услуги жильцам дома.

Гис жкх

К нам поступает много вопросов от управляющих компаний о том, кто должен размещать информацию в Гис жкх: ТСЖ или УК. Исходя из вышеизложенной информации и опираясь на законодательство, можно сделать следующие выводы.

Регистрироваться и размещать информацию в Гис жкх должна та организация, которая юридически управляет домом. Если у ТСЖ заключён договор управления с УК, то всю информацию будет раскрывать в системе управляющая компания (п.18 ст.7 ФЗ №209). А если у ТСЖ заключён с управляющей компанией договор подряда, то всю информацию будет размещать в системе ТСЖ.

Ресурсоснабжающие и управляющие организации заведут электронные паспорта на каждый обслуживаемый объект

Во исполнение части 4, 5 статьи 165 Жилищного кодекса РФ, а также в целях обеспечения открытости информации в сфере жилищно-коммунального хозяйства Правительство Российской Федерации утвердило постановление от 28 декабря 2012 г.

№ 1468 «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно документу ресурсоснабжающие организации, компании, предоставляющие ЖКУ в многоквартирных и жилых домах (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК), а также организации, выполняющие работы по содержанию и текущему ремонту помещений в многоквартирных домах (МКД), оказывающие вышеуказанные услуги по состоянию на 01.12.2012 г., обязаны до 01 марта 2013 года представить в органы местного самоуправления перечень многоквартирных и жилых домов, для которых осуществляется поставка ресурсов для предоставления ЖКУ и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД с указанием услуг (работ, ресурсов), поставляемых в каждый дом. В случае изменения перечня многоквартирных и жилых домов в органы местного самоуправления в десятидневный срок с момента изменений необходимо направить соответствующее извещение с приложением документов, подтверждающих эти изменения.

  • Информация предоставляется в форме электронного документа — электронного паспорта МКД и жилого дома.
  • Требования к содержанию электронного паспорта многоквартирного и жилого дома
  • а) Общие сведения о многоквартирном (жилом) доме, в том числе:
  • — почтовый адрес многоквартирного (жилого дома); сведения о земельном участке, на котором расположен многоквартирный (жилой) дом; сведения об элементах озеленения и благоустройства многоквартирного дома; сведения о собственнике (собственниках) жилого дома; сведения о зарегистрированных в жилом доме гражданах.
  • — Технические характеристики многоквартирного (жилого) дома.
  • Для многоквартирных домов: серия, тип проекта, год постройки, общая и жилая площадь помещений дома, количество этажей, количество подъездов, количество помещений (жилых и нежилых) с указанием, в чьей собственности находятся указанные помещения, места и количество вводов в многоквартирный дом инженерных систем для подачи ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудовании приборами учета.
  • Способ управления многоквартирным домом; сведения о лице, осуществляющем деятельность по управлению МКД; сведения о лицах, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений, а МКД; сведения о ресурсоснабжающих организациях; сведения о лицах, оказывающих коммунальные услуги в МКД; перечень жилых и нежилых помещений в МКД, с указанием категории помещения (жилое, нежилое) и почтовых адресов помещений;
  • Сведения о собственнике (собственниках), арендаторе, нанимателе жилых и нежилых помещений в МКД, учитываемые при начислении платы за коммунальные услуги, коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
  • Сведения о гражданах, зарегистрированных в жилых помещениях МКД, учитываемые при начислении платы за коммунальные услуги, коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
  • Технические характеристики жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (места и количество вводов в жилое помещение инженерных систем для подачи в помещение ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудовании приборами учета).
  • Для жилых домов: технические характеристики жилого дома (серия, тип проекта, год постройки, количество и площадь помещений, количество этажей); сведения о лицах, оказывающих коммунальные услуги в МКД.
  • б) Сведения об установленных ценах (тарифах) на услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и жилых помещений в нём, оказываемые на основании договоров управления МКД либо договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД с расшифровкой структуры цены (тарифа).
  • в) Сведения об установленных ценах (тарифах) на предоставляемые в многоквартирном доме коммунальные услуги по каждому виду коммунальных услуг.
  • г) Сведения об объемах оказания услуг (выполнения работ), размерах платы за них, исчисленных в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений жилых домов, и о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
  • Для жилых домов: информация о фактах и количественных значениях отклонений параметров качества оказываемых услуг (выполняемых работ) от требований, установленных приложением № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
  • д) Для многоквартирных домов: сведения об объемах поставленных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размерах платы за указанные ресурсы и сведения о состоянии расчетов исполнителя коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.

е) Для многоквартирных домов: информация о фактах и количественных значениях отклонений параметров качества оказываемых услуг (выполняемых работ) от требований, установленных приложением № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

  1. ж) Сведения о техническом состоянии многоквартирного (жилого) дома, в том числе:
  2. Для многоквартирных домов: сведения о конструктивных элементах многоквартирного дома; сведения об оборудовании, размещенном на внутридомовых инженерных системах МКД; сведения о местах и количестве вводов в многоквартирный дом инженерных систем для подачи ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудовании приборами учета; сведения о проведенных капитальных и аварийных ремонтных работах многоквартирного дома (перечень выполненных работ, стоимость материалов и работ, источники финансирования); сведения о результатах проведения осмотра и инвентаризации инженерной инфраструктуры МКД.
  3. Для жилых домов: сведения о техническом состоянии жилого дома, в том числе:

Сведения о количестве вводов в жилой дом инженерных систем для подачи ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудовании приборами учета. Сведения о конструктивных элементах жилого дома.

  • Кроме того, ресурсоснабжающие организации и лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, а также предоставляющие ЖКУ и осуществляющие эксплуатацию объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры обязаны предоставлять информацию о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, за эксплуатацию которых они отвечают, путем заполнения электронного документа (форма устанавливается Федеральным агентством по строительству и ЖКХ).
  • Электронный документ содержит следующую информацию: количество эксплуатируемых объектов коммунальной инфраструктуры; протяженность сетей инженерно-технического обеспечения; сведения об установленной мощности и присоединенной нагрузке к объектам коммунальной инфраструктуры; уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры; число аварий на 100 км сетей инженерно-технического обеспечения; протяженность сетей инженерно-технического обеспечения, нуждающихся в замене, и их доля в общей протяженности сетей.
  • Информация обновляется ежемесячно, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.
  • Согласно документу, форма электронного паспорта МКД и жилого дома, а также форма электронного документа будет утверждена Федеральным агентством по строительству и ЖКХ в 2-х месячный срок.
  • Филиал ГКУ «Дирекция жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Восточного административного округа»

Как создать ТСЖ

Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.

Геннадий Гончаров

председатель ТСЖ

С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг.

Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза.

Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.

Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.

Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.

Читайте также:  «русагро» и «солнечные продукты» спели дуэтом: суд посчитал банкротство активов агрохолдинга договоренностью собственников

Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.

Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.

ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ.

Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы.

ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.

Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону.

Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы.

Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация.

Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше.

Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Электронные паспорта МКД — это прозрачность ЖКХ

Попытка собрать данные о многоквартирных домах (МКД) в Ульяновске наткнулась на нежелание раскрывать информацию со стороны управляющих организаций, целого ряда ТСЖ и ЖСК.

Кому и зачем нужны электронные паспорта домов?Еще в декабре 2012 года Правительство РФ издало постановление №1468 «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домов». Это было начало электронных паспортов. Предполагалось, что в них будут четко определены границы ответственности ресурсоснабжающих организаций, а также собрана вся документация по дому.

Собственно, это общий тренд на электронный документооборот и попытка перевести в электронную форму всю документацию УК. Правда, в постановлении ничего не сказано о том, будет ли электронный паспорт в свободном доступе для собственников МКД. А как сейчас «доступна» такая же документация в бумажном виде, вы, вероятно, и сами представляете.

Форма электронного паспорта утверждена приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) от 8 апреля 2013 г. №113/ГС (можно ознакомиться на сайте «Российской газеты» по ссылке: http://www.rg.ru/2013/08/02/e-pasport-dok.html).

В связи с введением с 2014 года обязательной платы за капремонт МКД электронные паспорта, конечно, сильно бы помогли при формировании объективной региональной программы капитального ремонта жилого фонда, но не сложилось. Программу уже начали составлять, а паспорта еще не готовы. И такая картина не только в Ульяновске, а в целом по всей стране… То ли в постановлениях со сроками что-то напутали, то ли излишне понадеялись на расторопность муниципалитетов, которые по закону обязаны создавать эти электронные паспорта.

Проблема, однако, серьезная настолько, что ей лично занялся Президент России Владимир ПУТИН. Он недавно ознакомился с опытом электронной паспортизации МКД в Екатеринбурге, который первым в стране приступил к реализации проекта.

У нас в Ульяновске электронными паспортами занимается муниципальное бюджетное учреждение «Дирекция Единого Заказчика».

— Мы столкнулись с тем, что некоторые управляющие организации, особенно ТСЖ и ЖСК, отказываются предоставлять нам информацию о своих домах, — говорит главный инженер МБУ «ДЕЗ» Владимир ЕРЕМИН.

— Хотя это нарушение федерального законодательства, на которое распространяется административная ответственность. В отдельных регионах уже штрафуют, у нас мы пока ведем, что называется, мирные переговоры. Проводим встречи с руководителями УК и старшими по домам, пытаемся объяснить, что это не наша прихоть, а закон, который надо выполнять.

Что касается закона то, согласно упомянутому уже постановлению №1468, все организации ЖКХ, так или иначе связанные с обслуживанием МКД, а также владельцы объектов коммунальной инфраструктуры должны ежемесячно представлять в органы местного самоуправления электронные паспорта домов и объектов, начиная с 1 марта 2013 года.

Паспорта должны быть представлены в форме электронного документа и подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью. Непредставление указанной информации может повлечь наложение административного взыскания в виде штрафа согласно Кодексу об административных правонарушениях (КоАП РФ), ст. 19.8.1 КоАП. Влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс.

до 20 тыс. рублей; на юридических лиц — от 100 тыс. до 500 тыс. рублей.

— Мне просто искренне жаль своих сотрудников, которые вместо своих прямых обязанностей занимаются сейчас заполнением этих электронных паспортов, — говорит председатель правления ЖСК «Комплекс» Виктор ПАВЛОВ.

— Ведь это — очень обширный и подробный документ, большой труд, значительные затраты рабочего времени, и все это в никуда, в пустоту! Просто нас заставили, и мы делаем, но ничего, кроме дополнительной нагрузки, для нас это не дает.

С 2007 года наш ЖСК ни разу не включили ни в одну государственную программу, ни копейки не дали из бюджета.

Говорят нам: вы кооператив, сами квартиры покупали, сами их и содержите! Тогда зачем мы вообще должны отчитываться перед властью за то, что на собственные деньги делаем у себя в доме?! Так же сейчас и с региональной программой капремонта будет, нас поставили в конец очереди, на 2046 год.

Когда это еще будет, но все равно нас заставляют платить обязательные взносы уже сейчас. Хотя эти деньги мы могли бы использовать на поддержание своего дома в нормальном состоянии. Я не понимаю политику государства, с одной стороны, говорится, что отныне за все в доме отвечает собственник, с другой стороны, нам постоянно бьют по рукам и не дают самостоятельно заниматься управлением нашей же собственностью.

Ради справедливости, стоит отметить, что, например, в европейских странах нигде никаких стандартов раскрытия информации через сайт, и такого, чтобы управляющие компании должны были отчитываться через Интернет перед властью, нет.

Но там, в отличие от России, есть рынок: компания отчитывается только перед заказчиками, перед собственниками жилья, а если тех не устраивает, как работает УК, они ее просто меняют.

У нас это звучит как фантастика, и общее правило лишь подтверждается редкими исключениями.

Для того чтобы заполнить электронный паспорт в Ульяновске, руководителю управляющей организации необходимо написать письмо в МБУ «ДЕЗ» на электронную почту ulndez1@gmail.com.

В письме указать реквизиты организации (ИНН, КПП, ОГРН, контактный E-mail), ФИО ответственного исполнителя, перечень домов, находящихся в управлении. В ответ будет выслан логин и пароль к закрытому сайту с электронной формой паспорта для дальнейшего заполнения.

Телефон для справок: 41-78-91 (ведущий инженер Дмитрий Сергеевич ХИЖОВ).

— После заполнения электронной формы и подтверждения данных электронной подписью информация будет передана в Комитет ЖКХ города Ульяновска, — поясняет Владимир ЕРЕМИН. — Основная задача, насколько я понимаю, это прозрачность функционирования системы ЖКХ в разрезе муниципального образования, чтобы муниципалитет имел достоверную информацию, которая актуализируется каждый месяц.

Сделать прозрачным ЖКХ — хорошая идея, главное — в процессе не забывать, для чего это все делается. Паспорта ради паспортов никому не нужны. А вот что будет делать Комитет ЖКХ, получив всю эту подробную информацию о жилом фонде города, действительно интересно.

Ерц поработает с электронными паспортами домов

«Единый расчетный центр» предложил УК и ТСЖ города новую услугу: ЕРЦ готов взять на себя оформление электронных паспортов домов и ежемесячно их обновлять. Участники рынка смысла в новинке не видят.

Как сообщили DK.RU в «Едином расчетном центре», компания вводит в Екатеринбурге новый сервис — для формирования электронных паспортов домов. Напомним, в прошлом году российское правительство обязало все управляющие организации предоставлять муниципалитетам информацию о состоянии жилищного фонда. Летом 2013 г.

сити-менеджер Александр Якоб утвердил новый порядок работы: УК Екатеринбурга теперь должны составлять электронные паспорта многоквартирных домов и ежемесячно отправлять их в городское управление ЖКХ через систему электронного документооборота.

Читайте также:  Пособие на ребенка. Срок выплаты и размер для матери двоих детей

Среди прочего нужно указать год ввода дома в эксплуатацию, общую площадь, число жителей, материал стен, тип перекрытий, этажность, размер придомовой территории, класс энергоэффективности, степень износа, сведения о капремонтах и т. д.

«В апреле в муниципальную информационную систему уже поступили 15 электронных паспортов, четырнадцать из них — подготовлены и направлены «Единым расчетным центром». В ближайшие месяцы всем управляющим компаниям города предстоит оформить электронные паспорта на все свои дома.

Если для небольших ТСЖ это сравнительно небольшой объем работ, то для крупных УК один лишь процесс сбора технической информации может стать серьезной задачей.

Мы разработали специальный сервис: специалисты УК или ТСЖ смогут внести всю информацию о доме в уже готовую шаблон-таблицу. Далее наши сотрудники переведут данные в нужный формат, дополнят биллинговые сведения и отправят в городскую информационную систему.

А потом будут следить за актуальностью паспортов и ежемесячно обновлять данные», — пояснила Елена Береснева, заместитель директора ЕРЦ.

И добавила: для участников рынка ЖКХ города — клиентов ЕРЦ —услуга будет бесплатной. Предполагается, что сервис расширят — УК смогут обращаться к систематизированной информации по их жилфонду для анализа и планирования работы. Пока же собранные данные передаются только в горадминистрацию.

Между тем представители управляющих компаний и ТСЖ города сообщили DK.RU, что не видят большой пользы в новой услуге. По словам Антона Бондаренко, первого заместителя гендиректора УЖК «Урал-СТ», екатеринбургские УК и так размещают информацию о своих домах на федеральном портале «Реформа ЖКХ» и не видят смысла в дублировании данных, учитывая, что их все равно никто не проверяет:

«Ответственности для УК за отказ передавать информацию в мэрию не предусмотрено. Нет и контроля регулярности и добросовестности обновлений».

Председатель ТСЖ «Эльмашевское» Сергей Строганов также нелестно отзывался о системе электронных паспортов:

«На «Реформе ЖКХ» данные по каждому дому уже есть. А чтобы заполнить электронные паспорта, нужно купить специальную программу за приличные деньги. Но главное даже не это. Просто работа эта бессмысленная, имитация бурной деятельности». 

Эксперты: от введения электронного паспорта дома выиграют честные управляющие компании

Недавние приказы Минстроя и Минсвязи утвердили форму электронного паспорта жилого дома, которая будет размещаться в открытой части государственной информационной системы ЖКХ. О том, кому прежде всего будет полезно такое нововведение, а также о его преимуществах и слабых сторонах эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Никита Чулочников, член правления АКОН:

На самом деле подобная форма паспорта уже существовала в бумажном виде, ее только утвердили в электронной версии. В связи с тем, что хранение пакета технической документации на жилой и многоквартирный дом в бумажном виде изначально было слабо организовано и недостаточно контролировалось, в течение времени происходили утраты документов. 

При смене органа управления домом — председателя ТСЖ или управляющей компании — новый орган управления часто не может получить от предшественника полный пакет технической документации, поэтому существование электронной версии паспортов и законодательное определение постоянного место хранения электронных документов облегчат новой управляющей организации стартовый период налаживания системы управления многоквартирным домом. Для типового МКД, которых абсолютное большинство на рынке, паспорт детально отражает параметры. Однако на рынке возникают новые, сложносоставные форматы недвижимости, например многофункциональный комплекс (МФК), где под одной крышей объединены различные типы недвижимости (торговля, офисы, паркинг и т.д.), а также могут присутствовать жилые помещения и пока неясно, как составлять полноценный паспорт такого объекта, отражающего весь комплекс его характеристик.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Полагаю, что существование данных паспортов многоквартирных домов полезно, а порой и необходимо для широкого круга лиц.

Среди них, прежде всего, жители многоквартирных домов, управляющие компании и органы, осуществляющие контроль за деятельностью управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Своевременное и оперативное заполнение утвержденных форм предоставляет возможность не только получать статистическую информацию о параметрах дома, но и контролировать исполнение управляющими компаниями своих обязательств. 

Однако необходимо выразить некоторые опасения. В частности, предложенная форма паспорта содержит большое количество параметров для заполнения. Представляется, что формирование и ведения паспорта с привлечением исключительно человеческих ресурсов будет сопряжено с большим количеством затрат (в том числе и временных).

На практике это может привести к тому, что заполнение и ведение данных паспортов либо вообще не будет осуществляться, либо осуществляться несвоевременно. В этой связи представляется обоснованным предусмотреть методику автоматизированного учета параметров, включенных в форму паспорта.

В частности, оснащение дома современными приборами учета позволит в автономном режиме заполнять форму паспорта путем электронного обмена данными.

Вячеслав Султанбаев, компания «Мобил Строй XXI»:

Электронный паспорт жилого дома призван повысить прозрачность в сфере оказания услуг по эксплуатации жилого дома.

Прежде всего, от его введения выиграют сами жители таких домов, поскольку в паспорте содержатся все сведения о тарифах и об организациях, оказывающих коммунальные услуги, о работах по содержанию и ремонту дома; в них указывается потребление домом воды, электричества, газа и т.д.

Люди смогут увидеть, какая часть квартплаты ушла на реальные работы, а какая на «услуги по управлению». Благодаря электронному паспорту жители многоквартирного дома увидят, из чего складывается стоимость содержания дома, что должно привести к более конструктивному диалогу с управляющими компаниями.

Выиграют и добросовестные управляющие компании. Прозрачность выгодна тем, кто работает честно: с электронным паспортом все тарифы и расходы окажутся на виду, и жители дома смогут на общем собрании принять решение перейти от недобросовестной управляющей компании к компании, работающей честно. 

Для самих управляющих организаций электронный паспорт приведет к сокращению трудозатрат на подготовку и передачу ежемесячной отчетности. Выиграет и государство — за счет снижения финансовых и временных затрат на обеспечение непрерывного мониторинга состояния ЖКХ.

Формирование целостной и полной информации о состоянии жилищного фонда приведет к повышению качества краткосрочных и долгосрочных прогнозов развития ЖКХ, точному прогнозированию потребностей в финансировании программ в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Улучшится и контроль за расчетами между управляющими и ресурсоснабжающими организациями.

Электронный паспорт поможет потенциальным покупателям квартир и инвесторам узнать о состоянии дома и коммунальной инфраструктуры, — когда был последний плановый ремонт, когда запланированы капитальные ремонты дома и коммуникаций. 

В электронный паспорт дома должны войти сведения и технические характеристики дома и земельного участка, на котором он расположен, сведения о управляющей организации и организациях осуществляющих обслуживание, ремонт и оказывающих коммунальные услуги, сведения о техническом состоянии дома и проведении плановых и аварийных ремонтов.

Также туда должны войти тарифы на оказание услуг и ежемесячная отчетность по объемам оказанных услуг.

Все это позволит повысить открытость жилищно-коммунальной сферы, в чем заинтересованы все участники процесса, и в конечном итоге должно привести к снижению затрат на жилищно-коммунальную сферу в масштабах государства при росте качества обслуживания.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Формы, утвержденные приказами Минкомсвязи и Минстроя РФ, являются частью ГИС ЖКХ.

Единая федеральная система будет содержать в едином месте и, главное, режиме онлайн информацию о жилищном фонде, перечне и стоимости услуг, оказываемых управляющими компаниями, работ по ремонту общего имущества МКД (многоквартирный дом), размере платы за коммунальные услуги, задолженности и т.д. Существование электронного паспорта МКД в первую очередь обеспечит собственнику получение полной и актуальной информации о состоянии своего дома и сделает работу управляющей компании прозрачной. Думаю, что создание электронных документов в связи с введением обязательной платы за капремонт для всех собственников поможет при формировании объективной программы, которая позволит проводить капитальный ремонт жилищного фонда в плановом порядке. 

Новые документы включают общую информацию о жилом доме, технические характеристики объекта, жилых и нежилых помещений, сведения об основных конструктивных элементах, отоплении, водоотведении, холодном и горячем водоснабжении, о квартирах (площади, количество), о нежилых помещениях и т.д. Для заполнения электронного паспорта потребуется составление подробной описи дома, благодаря чему будет понятно, какие работы необходимо провести в кратчайшие сроки и когда запланировать капитальный ремонт здания. Ввиду открытого доступа к электронному документу не только собственники квартир, но и заинтересованные в покупке клиенты смогут ознакомиться со всеми деталями технического состояния многоквартирного жилого дома. Подробные количественные и качественные характеристики могут быть полезны при оценке стоимости объекта недвижимости.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»:

Любое увеличение информационной открытости рынка недвижимости и увеличение доступности информации об объектах недвижимости следует только приветствовать.

Обладая информацией о техническом состоянии жилого дома покупатели недвижимости на вторичном рынке смогут принимать более взвешенные решения об инвестировании денежных средств в помещения в нем.

Из минусов можно отметить, пожалуй, только то, что всевозможных реестров, прямо или косвенно связанных с рынком недвижимости, расплодилось слишком много, то есть структура информационной системы рынка недвижимости постоянно усложняется. 

И для того, чтобы собирать информацию об объектах недвижимости, приходится иметь дело с десятком, а то и более различных реестров, что вряд ли удобно для участников рынка недвижимости, отнимает время и иные ресурсы.

Было бы гораздо удобнее, чтобы вся информация об объекте недвижимости хранилась в строго ограниченном количестве реестров, а лучше в каком-либо одном реестре. Второй минус — это качество информации.

До конца пока не ясно, насколько достоверными будут считаться данные, которые будут включаться в этот реестр, каким путем они будут получены и как часто они будут обновляться. 

В этом предстоит еще разобраться. Важное значение также будет иметь юридический статус информации в этом паспорте. Может ли она приниматься, например, судами в качестве доказательства в случае того или иного спора и т.д.

Если задача исключительно информационная, то электронные паспорта зданий будут в любом случае полезны, если в них будет включаться достоверная информация об объекте недвижимости, а также если она будет своевременно обновляться и актуализироваться.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *