Договор долевого участия, защита прав дольщиков. банкротство застройщика. cпоры дольщика и застройщика.

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

+7-921-904-34-26

Спор с застройщиком по ДДУ: что может потребовать обманутый дольщик, почему нужна помощь юриста по недвижимости, каков порядок разрешения спора.

Юристы Законного Права помогут взыскать с застройщика максимально возможную неустойку. Спор с застройщиком по ДДУ чаще всего касается вопроса взыскания неустойки при долгострое. Но, даже если застройщик действительно пропустил сроки сдачи дома, затянул строительство, взыскать неустойку через суд с него простому дольщику трудно.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК
Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.

У застройщика в штате, как правило, опытные юристы, которые знают как использовать лазейки законодательства, для того чтобы дольщик не смог добиться своих прав в суде.

Они делают всё, чтобы дольщик подписал заведомо неправильный договор, в котором не будут прописаны важные для дольщиков условия.

А это значит, что в случае суда дольщик не сможет предъявить ряд требований, поскольку в договоре условия прописаны неявно.

Если вопрос не касается затянутых сроков строительства, претензии дольщика могут касаться дефектов построенной квартиры.

Юристы застройщика могут легко подстраховаться на случай, если дольщик решит пойти в суд на взыскание денег, потраченных на исправление дефектов и недоработок в квартире.

Например, в договоре ДДУ не будет чёткого указания, какова должна быть окончательная отделка квартиры…

К сожалению это так, мы, юристы по спорам с застройщиком по ДДУ, на собственном опыте знаем, с чем сталкиваются дольщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.

Что мы можем предложить обманутым дольщикам Санкт-Петербурга?

Мы можем защитить вас в споре с застройщиком по ДДУ. Будь то долгострой или некачественное строительство, дефекты в квартире, мы проведём все работы по защите ваших интересов под ключ:

  1. Подадим претензию застройщику, в который потребуем исправления недостатков или выплаты дольщику неустойки.
  2. Сделаем выезд на переговоры с представителями застройщика и потребуем выполнить наши условия или договоримся о приемлемом варианте для дольщика.
  3. Поможем оформить дольщикам права собственности на полученную квартиру.
  4. Если застройщик требует дополнительно оплату, пресечем его незаконные требования.
  5. Если застройщик объявил себя банкротом или готовиться к этому, предпримем всё необходимое, чтобы наш доверитель — дольщик первым встал в очередь на получение положенных законом выплат.
  6. Расторгнем

    Договор ДДУ

    в досудебном порядке или через суд, если дольщик этого хочет.

  7. Получим максимально возможное выплаты для дольщика случае долгостроя.

Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.

Почему для обманутого дольщика работать с юристом выгодно? Наши юристы – профессионалы в судебной практике. Это специалисты, которые успешны в суде с застройщиком уже много лет. На собственном опыте они знают все лазейки застройщика, как их обойти в суде. На счёту наших юристов сотни выигранных дел по ДДУ.

  1. Взыскиваем максимально неустойку с застройщика,
  2. Расторгаем договоры долевого участия через суд,
  3. Добиваемся переделки некачественных строительныз или отделочных работ,
  4. Оперативно включаем дольщика в реестр при банкротстве застройщика,
  5. Проводим для обманутых дольщиков консультации.

Кроме того работа с юристом дает дольщику возможность не отрываться от своих повседневных дел, заниматься семьёй, рабочими делами.

Для этого нужно оформить доверенность на наших юристов и не нужно будет даже выходить в суд. Юристы сами оформят документы, подадут в суд иски, сделают выезды, защитят вас в суде.

В этом случае мы просто звоним нашим доверителям и отчитываемся о ходе судебного процесса.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

Как строится взаимодействие с нами и с застройщиком, если намечается суд с застройщикам по ДДУ?

Судебный спор с застройщиком по ДДУ — это не просто судебные баталии, как можно наблюдать в кино или по судебным шоу на телевидении. Самому судебному процессу предшествует огромная работа. И начинается она на юридической консультации.

  1. На юридической консультации юриста по спорам с застройщиком изучает ваши документы. Чаще всего, это:

    1. Договор ДДУ,
    2. Предложение застройщика о переносе сроков строительства,
    3. Акт о дефектах строительства которые вы обнаружили или просто фотографии недостатков построенной квартиры.

    На бесплатной юридической консультации юрист изучает ситуацию и дает предварительно анализ. Тут же разрабатывается стратегия, благодаря которой дело можно решить либо в досудебном порядке либо в суде. Наши посетители, выслушав мнение юриста, могут подумать, решить:

    1. Стоит ли бороться за свои права,
    2. Сколько времени это займёт,
    3. Сколько будут стоить услуги юриста,
    4. Какова вероятность успеха в решении вопроса в досудебном порядке или в суде.

    Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.

    Что касается оплаты юридических услуг, это судебные расходы обманутого дольщика. Они возмещаются дольщику по решению суда. В конечном счёте застройщик, проигравший суд, будет обязан возместить дольщику те деньги, которые дольщик потратил на юриста, на экспертизу, на государственную пошлину.

  2. Второй этап спора с застройщиком по ДДУ это составление и отправка в адрес застройщика претензии. Претензия должна быть написано максимально качественно с юридической точки зрения. Если застройщик на неё не ответит согласия или оставит без внимания, требования, озвученных претензии лягут в основу иска. Спустя положенный срок, если застройщик не отреагировал, начинается подготовка к суду.
  3. Третьим этапом будет являться сбор документов, фотографий, подготовка искав, актов экспертизы, отправка всех документов в суд.
  4. Судебный процесс с застройщиком

    – это четвёртый этап. Суде юристы Законного Права защищают интересы клиента, сколько бы заседаний ни было. Как правило, спор с застройщиком по ДДУ укладывается в 4-9 заседаний суда. Судебный процесс длится от двух месяцев до пяти. Итогом судебного процесса будет получение судебного решения, по которому обманутый дольщик получает неустойку или компенсирует каким-либо образом дефекты строительства. Зависит от такого чего мы добиваемся, какова воля дольщика, какие требования были указаны в нашем иске.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК
Подробно

Банкротство застройщиков и права участников долевого строительства

Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.Банкротство застройщика, права участников долевого строительства

Как показала практика деятельности ООО ЮК Антанта за последние 3-4 года, до 30-50% арбитражных споров заместились более актуальной сейчас категорией дел – банкротство застройщиков. Каждые 3-4 месяца мы слышим о вводимых процедурах банкротства в отношении субъектов многоквартирного долевого строительства. А каждое такое дело неизбежно вовлекает в новую стадию взаимоотношений десятки или сотни его участников – дольщиков. Судебная практика не разграничивает на основании какого договора признается участником строительства конкретный дольщик – предварительный договор, договор долевого участия, соинвестирования, купли-продажи и др. Принципиальным является вопрос наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого начато и не завершено полностью.

Наши юристы и я сопровождаем единовременно несколько таких процедур и встречаемся с совершенно непредсказуемыми ситуациями. Практика рассмотрения судами положений параграфа 7 главы 9 Закона о несостоятельности (банкротстве) только на начальном этапе ее формирования и требует особого подхода со стороны сопровождающих такие вопросы юристов.

В данном материале я хотел бы обратить внимание на часть основных вопросов, которые систематически встают у участников строительства перед юристами и арбитражным судом: признание права собственности на недострой и целесообразность такого действия, включение в реестр обманутых дольщиков, а, также, оформление нежилых помещений в деле о банкротстве застройщика.

Признание права собственности на квартиры за дольщиками – участниками строительства

Оформление в объекте незавершенного строительства либо завершенного строительством объекта права собственности в регистрирующем органе в абсолютном большинстве случаев является стратегической ошибкой и влечет негативные последствия в будущем.

Речь идет о том, что процедуры банкротства изначально вводятся для защиты интересов управляемых ими кредиторов. После введения любой процедуры банкротства застройщика для включения в реестр требований кредиторов принимаются требования участников строительства.

К примеру, после истечения 2х месяцев после публикации о введении процедуры наблюдения в официальных информационных источниках, кредиторы обязаны подать свои требования о включении в реестр.

После рассмотрения всех, поданных в указанный двухмесячный срок, требований, реестр должника считается сформированным и проводится первое собрание кредиторов.

На этом собрании, основываясь на проведенном временным управляющим анализе хозяйственной деятельности, финансовом состоянии должника, решаются основные стратегические вопросы по застройщику – какая процедура должна быть введена далее в целях обеспечения прав и законных интересов дольщиков, что в ней должно произойти и кто этой процедурой должен руководить (нужна ли смена арбитражного управляющего).

Признать право собственности на недострой в арбитражном суде достаточно проблематично. После возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика, обращаться с какими-либо требованиями к застройщику вне рамок дела о банкротстве нельзя.

Однако, если дольщик используя какие-либо возможности и ухищрения признает право собственности на свою квартиру, то он “выпадает” из процедуры банкротства. Являясь, так называемым, титульным собственником, он не имеет права требования передачи объекта от застройщика в деле о банкротстве, т.к.

с формальной точки зрения это требование уже удовлетворено и дольщик владеет объектом недвижимости.

Но мы с вами понимаем, что в большинстве случаев, ни о каком реальном владении речи не идет, дольщик лишь “выуживает” бумагу под названием “свидетельство о праве на собственность” на объект, к которому и подойти нельзя.

В итоге, получается, что в результате оформления права собственности в банкротстве на жилое помещение, дольщик лишается всех прав установленного кредитора в деле о банкротстве.

Далее, все вопросы о судьбе застройщика и дома данный собственник решать не вправе на основании действующего закона.

Если же, за таким поступком последуют десятки людей, то судьба дома будет решаться довольно ограниченным кругом лиц, и не факт, что заинтересованных в передаче дома участникам строительства.

Мы являлись свидетелями ряда собраний кредиторов, куда арбитражный управляющий вовсе не допускал лиц, имеющих права собственности в отношении объектов застройщика. С формальной точки зрения, такая возможность у управляющего есть.

Поэтому, мы, в большинстве случаев, не рекомендуем оформлять право собственности на объекты незавершенного строительства в делах о банкротстве застройщика и лишать тем самым себя всех, предоставленных законодателем прав в деле о банкротстве.

Исключение составляют лишь полностью законченные строительством дома, либо при желании и возможности дольщиков взять 100% финансирования объекта на себя.

Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений

По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду – необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше.

Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр.

Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству.

Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.

Образец требования о передаче жилого помещения

По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что “первый раз в арбитражном суде” и “не знал”. Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.

Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов

Не стоит путать данный бюрократический элемент с реестром требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства, порядок включения в который был описан выше.

На сегодняшний день (2015 год), “Сводный реестр пострадавших соинвесторов”, который и принято в обиходе называть Реестр обманутых дольщиков, регулируется только Распоряжением Минмособлстроя от 06.12.

2010 N 56 “Об организации работы по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Как следует из его пункта 1.2., целью его ведения на территории Московской области, как и целью ведения Сводного перечня проблемных объектов (Реестр проблемных застройщиков), является создание на их основе информационной базы данных по проблемным застройщикам и пострадавшим в результате их деятельности соинвесторам, анализ деятельности территориальных органов

Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.долевое строительство и банкротство застройщиков

самоуправления Московской области по реализации Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ “О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Собственно, на установлении порядка ведения Реестра обманутых дольщиков и Реестра проблемных застройщиков и замыкается регулирование данного Распоряжения.

Что касается Закона № 84/2010 О защите инвесторов, то из его статей 3 и 4 Закона следует, что должны разрабатываться и согласовываться мероприятия, направленные на завершение строительства проблемного объекта, принимаются решения о привлечении нового застройщика, предоставляется застройщику отдельный земельный участок, оказывается содействие соинвесторам в защите их прав..

Тут мы также не находим желанных, конкретных инструментов помощи обманутым дольщикам, таких как: выделение земельных участков для новых застройщиков/инвесторов/подрядчиком в виде обязанности местной администрации, выделение денежных субсидий пострадавшим соинвесторам либо объекту в целях завершения его строительства, предоставление Реестру обманутых дольщиков другого жилого фонда на данной территории и др. Мы не говорим о наличии у всех администраций и муниципальных образований таких ресурсов, но и в их отсутствие указанные законы и распоряжения, зачастую, зря обнадеживают дольщиков.

На сегодняшний момент, мы не даем рекомендации по включению соинвесторов в Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов ввиду отсутствия прямой целесообразности. Такой наш подход единообразен ко всем находящимся у нас на юридическом обслуживании дольщикам и их объединениям.

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Завершить данный материал я хотел бы вопросом, который волнует довольно большое количество соинвесторов – по нежилым помещениям в деле о банкротстве. Это очень неоднозначный и, потому, болезненный для соответствующей категории дольщиков вопрос.

Проблема в том, что абсолютное большинство кредиторов по помещениям, не являющихся жилыми, полагают себя равными в правах относительно всех других соинвесторов в банкротстве застройщика. Это следует из логики выстроенных с застройщиком взаимоотношений и их схожести со всеми кредиторами по жилым помещениям.

На самом же деле, детальное изучение судебной арбитражной практики рассмотрения дел о банкротстве застройщиков как и самого параграфа 7 нам показывает, что кредиторы по нежилым помещениям фактически представляют из себя “иных лиц” в деле о банкротстве (понятие закреплено в ст. 201.8 Закона).

Сам параграф 7 о банкротстве застройщика не регулирует взаимоотношения с коммерческими кредиторами. То есть все, что сказано в нормах Закона по банкротству застройщиков не касается нежилых помещений, за исключением одной неоднозначной нормы – ст. 201.

8 о любых других требованиях в отношении недвижимого имущества застройщика.

Это не простой, но единственный путь требовать оплаченное нежилое помещение от застройщика. То, в какой правовой конструкции заявляются требования – сильно зависит от каждого конкретного случая.

Если не использовать данную норму, то остается лишь заявлять денежное требование залогового кредитора, отказавшись от дальнейшего исполнения договора долевого участия (соинвестирования) застройщиком и оставшись ожидать поступления живых денег в конкурсную массу для распределения между всеми денежными кредиторами.

Что делать если застройщика по ДДУ объявили банкротом ?! – Правовед Плюс

Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.

23.11.2020

Многие граждане предпочитают приобретать квартиры у застройщиков. И это логично, ведь такое жилье стоит на порядок дешевле, чем варианты вторичек. Но не всегда можно стать обладателем заветного комплекта ключей, ведь застройщик иногда становится банкротом. Неужели придется остаться без жилья и денег ?! Попробуем разобраться в этом вопросе.

Что такое банкротство ?!

Если у компании застройщика нет денег, и она не может отвечать по своим обязательствам перед дольщиками, то тогда ее могут признать в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации банкротом.

Происходит это с застройщиком обычно по следующим причинам:

  • Неправильно составленный и проработанный план бизнес-проекта;
  • Задолженность перед кредиторами;
  • Рост цен на подрядные работы и строительные материалы из-за скачка курса валюты или экономического кризиса;
  • Застройщик столкнулся с мошенническими действиями;
  • Компания имеет форс-мажорные обстоятельства.

Естественно то, что каждый случай индивидуален. Проблемы могут привести как к заморозке строительных работ, так и к объявлению застройщика полным банкротом. Сам застройщик избавляется от финансовых обязательств, которые он больше не может исполнять перед дольщиками. Компания ликвидируется в судебном порядке, и она теряет все свои активы.

Дольщиков в такой ситуации отнюдь не волнуют проблемы застройщика.Им надо получить свою квартиру или же деньги эквивалентные ее стоимости. Ситуацию можно исправить при помощи эксроу-счетов, через которые покупатели должны рассчитываться по ДДУ с застройщиков с первого июля 2019.

Обанкротить застройщика может только арбитражный суд, если у него есть долги свыше 300 тысяч рублей и просрочки выплат кредиторам больше трех календарных месяцев. Бывает так, что не только частные кредиторы, но и государственные органы просят признать финансовую несостоятельность застройщика по своей инициативе.

Возможно это если после проверки обнаруживается наличие долговых обязательств. Ну и сам застройщик может обратиться в арбитражный суд чтобы его признали официально банкротом.

Что же происходит с недостроенным и не сданным в эксплуатацию многоквартирным домом ?!

Тут вариантов события несколько. Дольщики могут создать за свой счет ЖСК или так называемый жилищно-строительный кооператив или же незавершенный объект многоквартирного строительства передадут новому застройщику и тогда он должен взять на себя финансовые и правовые обязательства перед дольщиками.

Как узнать о том, что застройщик банкрот ?!

Арбитражный суд должен назначить после инициации банкротства финансового управляющего.

Такой специалист занимается продажей ликвидного имущества компании с торгов, ведет все финансовые дела, взаимодействует с кредиторами, государственными органами и уведомляет не только самих кредиторов, но и дольщиков о том, что строительная фирма стала банкротом. Сведения о банкротстве появляются также в таком государственной издании как газета «Коммерсантъ».

Помимо прочего данные о финансовой компании вносятся в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. И посмотреть их можно, просто введя на сайте ОГРН либо ИНН строительной фирмы. Требовать от организации после банкротства можно что-то только в рамках проведения данной процедуры.

Что может быть предложено дольщику ?!

При долевом строительстве есть два актуальных варианта для дольщиков. В частности, можно отказаться от квартиры. Тогда дольщик вправе вернуть деньги, которые он внес за жилое помещение. Либо же можно дальше претендовать на квартиру.

Если гражданин решает все же получить денежную компенсацию, то тогда ему надо написать такой документ, как отказ от долевого участия. При желании получить квартиру дольщик должен быть внесен в специальный «Реестр требований о передаче помещений».

Далее события развиваются в зависимости от стадии строительного процесса. Дольщик имеет право претендовать на квартиру, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

А вот когда дом не достроен до конца, то тогда граждане, являющиеся дольщиками обязаны создать жилищно-строительный кооператив ну или к завершению строительного процесса будет привлечен другой застройщик.

Как оформить свои требования при банкротстве строительной компании ?!

При признании застройщика банкротом надо обязательно оформить свои требования о включении в «Реестр требований кредиторов». Они оформляются при помощи заявления составленного в простой письменной форме в адрес конкурсного управляющего.

К заявлению прикладываются следующие виды документов, такие как:

  • Договор ДДУ или предварительный договор купли-продажи если квартиры оформлялась по нему;
  • Все платежные документы в виде платежных поручений, приходно-кассовых ордеров, сведений, подтверждающих осуществление разнообразных платежных операций;
  • Копии основных страниц паспорта с ФИО и адресом проживания дольщика.

В течение тридцати рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает либо не включает их в «Реестр требований кредиторов». Если был вынесен отказ, то тогда он может быть обжалован дольщиком в судебном порядке.

Не позднее четырех календарных месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Все сведения о датах собрания кредиторов доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве». Дольщики могут участвовать в таких собраниях.

И это надо делать для того, чтобы следить за актуальной информацией связанной с признанием строительной компанией банкротом.

Что делать, если дольщик хочет вернуть деньги ?!

Если строительная компания в итоге обанкротилась, то тогда торги с реализацией его имущества могут продолжаться до года. Арбитражный суд может продлить этот срок еще на шесть месяцев. Все вырученные денежные средства по закону распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов».

Случается, что денег с продажи имущества на компенсацию убытков дольщикам не хватает. В таком случае они распределяются между ними пропорционально тому, сколько они заплатили за жилые помещения.

При этом если договор был заключен между дольщиком и строительной компанией после 2017 года, то тогда можно получить финансовую помощь от «Компенсационного фонда долевого строительства», если гражданин не нарушал закон и делал все необходимые отчисления.

В завершении надо сказать о том, что закон разрешает дольщикам создание жилищно-строительных кооперативов. Задача это сложная и проще, когда появляется новый застройщик в замен старого банкрота.

От него требовать компенсацию денег дольщики уже не вправе, но зато они могут рассчитывать на те квартиры, которые были предметом договора с предыдущей компанией. При этом старый договор может расторгаться. Тогда заключается новый договор или же старый ДДУ признается недействующим.

К нему добавляется специальное соглашение, в котором прописываются новые сроки получения жилого помещения.

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился?

Вложение денежных средств в строительство квартиры при долевом строительстве считается довольно выгодным, но и рискованным. Доверяя финансы застройщику, каждый боится страшного слова «банкротство». Сегодня это случается довольно часто и обманутые дольщики остаются без квартиры, в которую вложились на стадии строительства.

Регулируется Федеральным Законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности/банкротстве».

Застройщик может внезапно обанкротиться по стечению обстоятельств, оставив обязательства перед дольщиками неисполненными, но случается преднамеренное объявление компании несостоятельной, что в итоге заканчивается ее ликвидацией. Что же делать дольщику при банкротстве застройщика и как вернуть потерянные средства?

Что такое банкротство застройщика?

Банкротом строительную компанию может объявить только суд в случае, когда она финансово несостоятельна в отношении удовлетворения требований дольщиков. Такая ситуация влечет за собой ликвидацию застройщика. Весь процесс длится достаточно долго, включает в себя несколько этапов.

Всего существует 5 этапов в деле о банкротстве. Но при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства в жизни применяют всего два:

  • наблюдение, когда назначается временный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение, примерно, до 7 месяцев принимается решение о ликвидации застройщика или его оздоровлении (Глава IV);
  • конкурсное производство, застройщик объявляется банкротом и принимается решение о ее ликвидации (от 6 месяцев и выше). В строительную компанию вводится конкурсный управляющий арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).

Новый закон о долевом участии в строительстве.

Ликвидация застройщика отличается от ликвидации юридического лица (ООО) применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 «О несостоятельности» с изменениями от 01.07.2018.

Начало процедуры признания несостоятельным в отношении застройщика подлежит обязательному освещению в печатных изданиях. Обнаружив такую информацию, дольщик должен обозначить свои требования к строительной компании и включить их в реестр требований кредиторов.

Реестр требований ведется временным или конкурсным управляющим и состоит из всех кредиторов, которые заявили свои требования к застройщику.

В течении 10 дней  застройщик передает все реквизиты дольщиков выбранному конкурсному управляющему.

  Он в течении 5 дней направляет письма или сообщения, об открытии конкурсного производства и о праве предъявить свои требования (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4).

Договор долевого участия, защита прав дольщиков. Банкротство застройщика. Cпоры дольщика и застройщика.

Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту

Согласно статье 201.9 Закона 127-ФЗ, при банкротстве застройщика устанавливается следующая очередность удовлетворения требований:

  1. Первая очередь касается граждан, которые заявили требования к должнику в случае причинения им должником вреда жизни и здоровью.
  2. Во вторую очередь удовлетворяются требования по выплатам работникам застройщика по заключенным с ними трудовым договорам.
  3. Расчеты по денежным требованиям дольщиков производятся в третью очередь.
  4. Четвертая, последняя, очередь – расчеты с иными кредиторами.

Отсюда мы видим, что дольщики имеют преимущества перед кредиторами, которые тоже заявили свои требования к банкроту. Только после того, как они будут погашены для третьей очереди, оставшиеся денежные средства будут переданы на покрытие четвертой.

Какие требования предъявлять?

Закон позволяет дольщику заявить требование о:

  • возврате денежных средств, которые были переданы застройщику в рамках договора долевого участия (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1).
  • предоставлении жилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7).

Практика показывает, что объем финансовых средств банкрота не всегда способна покрыть все требования кредиторов. Порой до третьей очереди доходит лишь ее малая часть. К тому же длительность процедуры не дает надежды на скорый возврат средств.

Квартира, по предоставлению которой заявлены требования в реестре, не может быть включена в имущество банкрота, подлежащее реализации через торги. Если дом готов и введен в эксплуатацию, такой вариант станет выгоднее, чем возврат средств по договору.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

  • реквизиты заявителя;
  • наименование застройщика;
  • сведения о договоре строительства дома;
  • дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

2. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).

3. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).

4. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).

  • обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;
  • при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
  • договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.

5. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Если застройщик объявлен банкротом, но до этого он получил разрешение о вводе дома в эксплуатацию, а также подписан передаточный акт между участниками ДДУ, дольщики вправе признать свое право собственности на жилье в судебном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11). Для этого необходимо:

В итоге арбитражный суд вынесет определение о признании собственности дольщика на квартиру (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Способы передачи жилья дольщику

Квартира в недостроенном доме при банкротстве застройщика может быть передана гражданину в рамках договора о долевом участии в соответствии с заявленными требованиями, одним из способов:

  • добиться в судебном порядке признания права собственности за квартирой или доли в объекте незавершенного строительства;
  • передачи недостроя другому застройщику со всеми обязательствами старого;
  • объединиться с другими дольщиками и добиться передачи дома с целью самостоятельного завершения строительства. Тогда они вправе создать свой жилищно-строительный кооператив.

Конечно, первый вариант возможен только в случае, когда дом достроен фактически и введен в эксплуатацию до начала процедур банкротства в отношении строительной компании. Такие случаи на практике очень редки.

Последний же вариант потребует дополнительных затрат, связанных с завершением строительства.

Ответы на вопросы

Законодательство обязывает при инициировании банкротства составлять реестр требований к должнику, что представляет собой единую систему кредиторов:

  • в случае банкротства строительной организации, осуществляющие работы в рамках долевого строительства, реестр ведется по денежным требованиям, предъявляемым дольщиками.
  • в случае применения параграфа 7 Закона 127-ФЗ «О банкротстве» составляется вторая часть реестра с требованиями о передаче жилых помещений.

Каждый из дольщиков по своему усмотрению может заявиться в одну из двух частей реестра либо сразу в обе. Но требования не должны дублировать друг друга.

Это значит, что при удовлетворении требований одной из частей, другие аннулируются.

После того, как стало известно о банкротстве строительной компании, дольщику необходимо подать заявление о включении в реестр требований. Подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с приложением имеющихся документов: договора ДДУ, платежных квитанций, актов и т.д.

Существуют сроки обращения о включении в реестр с момента официального опубликования информации о начале процедуры банкротства:

  • календарный месяц на этапе наблюдения;
  • три календарных месяца при конкурсном производстве .

Если дольщик не заявился в установленные сроки, то его требования не будут рассмотрены. Исключение составляет доказательство пропуска срока по уважительным причинам, например, нахождение в длительной командировке, болезни.

Нюансы и особенности

Не всегда отношения между дольщиком и застройщикам оформляются договором долевого участия. Существуют другие варианты юридически значимых отношений, которые при банкротстве строительной фирмы принимаются во внимание судом. Например, заключен договор купли-продажи квартиры в объекте строительства, займа с условием передачи жилья и т.д.

Граждане, участвующие в долевом строительстве дома, вправе обратиться к местным властям для постановки в реестр обманутых дольщиков. В этом случае помогать с возвратом средств или достройкой дома будет муниципалитет из фонда долевого строительства, специально для этого созданного.

При предъявлении денежных требований дольщик должен понимать, что вернуть все средства полностью практически невозможно. Если застройщик инициирует процедуру банкротства, то он осознает свою финансовую несостоятельность. К тому же объем требований будет увеличен на размер неустоек по неисполненным обязательствам.

Поэтому надеяться на полное покрытие затраченных дольщиками средств не приходится. А тем более на возмещение иных требований, связанных с компенсацией убытков, неустоек, морального ущерба.

Видео: Застройщик банкрот, с чего начать?

Споры по долевому строительству

Полезная информация » Споры по долевому строительству

Бесплатная помощь гражданам Москвы и Московской области по договорам долевого строительства +7 499 322- 28 05

Как часто дольщику в долевом строительстве приходится сталкиваться с несоблюдением сроков по условиям договора со стороны застройщика, мошенничеством, нарушением качества и изменением характеризующих свойств строящегося жилья, с отказом устранить выявленные недостатки?

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве многими потенциальными дольщиками и застройщиками рассматривается как достаточно привлекательна сфера отношений, чаще всего дольщиком приходится защищать свои права, а соответственно в итоге всё сводится к умению ввести споры в долевом строительстве.

Сфера долевого строительства регламентируется не только общими, но и специальным нормам законодательства – это основной нормативный документ Закон № 214-ФЗ. Однако, при регулировании споров по участию в долевом строительствеприменяются: Закон РФ № 2300-1, изданный еще в 92 году для защиты прав потребителей, Гражданский кодекс РФ, законодательство о банкротстве, другие НПА России.

Ярко выраженная специфика конфликтных отношений в сфере долевого строительства обуславливает и способы их регулирования, а также обнажает основные проблемные моменты, которые встречаются наиболее часто.

Причины возникновения споров по ДДУ

В большинстве случаев возникшие конфликтные отношения с застройщиком не находит своего разрешения в добровольном порядке путем предъявления претензий и исполнения требований по обоюдной договоренности сторон. Судебные тяжбы — это наиболее распространенный и, к большому сожалению, результативный способ обязать застройщика исполнить условия договора.

В большинстве случаев причиной споров является некачественное исполнение строительных работ. В этом случае речь идет об отношениях в рамках уже заключенного и зарегистрированного договора. Однако бывает и так, что застройщик игнорирует проведения гос. регистрации договора в избежание договорной ответственности.

В редких случаях, договор заключить представляется вообще невозможным, поскольку застройщиком не соблюдаются требования о получении необходимых разрешений на землю, правил подготовки проектной деклараций и других документов, отсутствуют разрешительные документы на право осуществлять конкретный вид деятельности (строительство).

Учитывая привлекательность данной сферы инвестирования денег, застройщики, желающие получить «приличные» деньги идут на мошеннические действия.

Для регулирования вышеперечисленных конфликтных ситуаций необходимо отношения рассматривать не в сфере действия специальных норм законодательства (Закона № 214-ФЗ, закона, защищающего права потребителей и т.д.

), а привлекать застройщика и его руководителей к уголовной, административной, а также гражданско-правовой и субсидиарной ответственности, исходя из конкретного совершенного ими противоправного действия.

  • Такой вид регулирования конфликта, также дает возможность обманутому дольщику, либо не получившему должного и законного к себе отношения после привлечения денежных средств, также получить компенсацию, неустойки и другие причитающиеся ему выплаты.
  • Что же касается наиболее частых споров в рамках ДДУ, то львиная их доля приходится на срыв застройщиком сроков передачи готового жилья дольщикам, а также уклонение от добровольного возмещения вреда и нежелание устранить выявлены в строящемся жилье недостатки (изменение площадей помещений, отклонение от проектной документации, нарушение качества выполненные работы).
  • В этом случае дольщик для регулирования спора и восстановления нарушенного права может:
  • признать право собственности на объект недвижимости;
  • взыскать неустойку;
  • компенсировать имущественный и моральный вред;
  • расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Заключение договора долевого участия с застройщиком, финансовая устойчивость которого предварительно должным образом не исследовалась, может привести к тому, что спор перейдет под юрисдикцию законодательство о банкротстве.

Это происходит в силу того, что многие застройщики не выдерживая конкуренции, неправильно распределяя финансовые ресурсы и производственные мощности, становятся банкротами. Такие споры нужно отнести к наиболее сложной категории дел, поскольку получить компенсацию с застройщика – банкрота может быть достаточно сложно.

Задачи, которые приходится решать в спорах

Поскольку основу обязательств дольщика и застройщика составляет договор долевого участия, его изучение, а также прилагающейся обязательной проектной разрешительной документации о соответствии градостроительным требованиям, правила ее оформления, получение разрешений и гос. регистрации договора представляет достаточно внушительный объём работы, связанные с проведением правового анализа.

Нередко, разрешая строительные споры данной категории, приходится заказывать в судебном порядке строительно-техническую или другую экспертизу, для определения того или иного вида нарушения.

Для регулирования некоторых видов спорных отношений необходимо составлять доп. соглашения, которые касаются изменений или корректировки условия ДДУ. При этом необходимо учитывать, что все соглашения такого рода должны также быть заключены в письменной форме и подлежат обязательной гос. регистрации.

Для ведения споров в долевом строительстве, вытекающих из договорных отношений, а также, если их причиной является внедоговорной конфликт, необходимо глубокое знание не только различных отраслей материального и процессуального права, но и конкретного понимания виды спора, определения нарушенного права и способа его защиты, а также четкое понимание судебной перспективы дела.

Что нужно знать в споре с застройщиком

Для первоначального самостоятельного разрешения конфликта необходимо знать, что регулирование спора может носить досудебной (претензионный характер), в рамках которого застройщику направляются претензии, предложение рассмотреть проекты доп. соглашений и т.д.

В рамках судебного урегулирования конфликта необходимо знание и умение определять подведомственность и подсудность судебного спора, знание процессуального права для должного оформления иска, умение правильно формировать допустимую доказательственного базу, защищающую вашу правовую позицию, знание как рассчитывать неустойку, штрафы и размер причиненного вреда, основания для заявления требований о расторжении ДДУ и предполагаемой ответственности застройщика за причиненный вред и нарушение договорных обязательств.

Проводить судебное регулирование спора по участию в долевом строительстве необходимо, в следующем порядке:

  • Провести правовой анализ договора и всех приложенных к нему документов, подтверждающих наличие (отсутствие) договорных отношений.
  • Определить вид нарушения и возможность применения того или иного вида ответственности застройщика.
  • Определить правовую и фактическую возможность разрешения спора в порядке досудебного либо судебного регулирования.
  • Определить подведомственность и подсудность возникшего спора.
  • Определить судебную перспективу дела.
  • Подготовить иск в соответствии с правилами гражданского или арбитражного судопроизводства.
  • Подготовить документальную доказательственную базу.
  • Произвести детальный, законодательно обоснованный расчет неустойки, морального вреда, штрафа.
  • Определить и сформулировать конкретные требования, предъявляемые к застройщику и их соразмерность причиненному вреду.
  • Подать иск и принять участие в судебном рассмотрении дела.

Помощь специалистов в области права обеспечит не только быструю и своевременную подготовку процессуальных документов, правильный выбор способы защиты и его законодательное обоснование. Это минимизирует все сопутствующие затраты дольщика, сэкономит временной ресурс и гарантированно обеспечит прогнозируемый результат.

Таким образом вы сможете обязать застройщика устранить недостатки и передать в собственность построенное жилье, а также получить возмещение причиненного вреда, выплату неустойки, штрафа и тем самым восстановить нарушенное право.

Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства.

Ведущий юрист общества защиты прав потребителей «Правовой надзор» по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.

  • Позвоните по номеру телефона +7 (499) 938-61-59
  • Заполните форму ниже

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *