Инвестирование в строительство

На что рассчитывать

Конечно, бывает, что кто-то действительно успевает отхватить лакомый кусок практически за бесценок, а потом, довольно потирая руки, наблюдает, как этот кусок дорожает буквально на глазах.

Например, повезло тем, кто успел купить квартиру в ЖК «Городские истории» в 2018 году за 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м (нынешняя цена — по 163,9 тыс. рублей) или в ЖК «Серебряный Бор» за 204,6 тыс.

рублей за «квадрат» на старте продаж в октябре 2016 года (сегодня цена 1 кв. м — 680 тыс. рублей).

вам будет интересно

Не полагайся на пенсию — вложись в недвижимость

  • В классической модели инвестирования в недвижимость привлекательными считаются объекты, годовая норма доходности на которые превышает 10%, при этом преодолеть отметку в 20% удается единицам.
  • Эксперты Telegram-канала «Недвижимость инсайды» утверждают, что проекты крупных застройщиков редко попадают в категорию инвестиционно привлекательных, так как чаще всего это варианты «комплексного освоения со значительными объемами», да и уровень стартовых цен неподходящий.
  • Вечный соперник

Инвестиции в недвижимость всегда были инструментом не просто сохранения, но и приумножения средств. Но сейчас цены на новостройки растут быстрее доходов населения и уже вплотную приблизились к стоимости квартир на вторичном рынке.

«На фоне льготной ипотеки и растущего спроса на новостройки быстро сокращается ценовой разрыв между строящимся и готовым жильем, — подчеркивает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — В 2019 году «вторичка» была дороже новостроек в среднем на 8%. В 2020-м разница сократилась до 4%».

Подобная ситуация не очень выгодна инвесторам. Во-первых, при перепродаже уже введенных в эксплуатацию квартир придется ориентироваться на вторичный рынок, который во многих районах значительно уступает в цене строящимся объектам (в 57% столичных районов новостройки сейчас в среднем дороже построенного жилья).

Купив новостройку по цене выше, чем в сегменте готового жилья, будет сложно продать объект на 20–30% дороже старого жилого фонда. Поэтому, объясняет аналитик, при выборе проекта надо учитывать конкурентное окружение не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если еще два-три года назад первичный рынок был практически всегда дешевле «вторички», то теперь ситуация меняется.

Во-вторых, продолжает Виктория Кирюхина, перепродажа квартир по переуступке, даже пока дом еще строится, не предполагает использование льготного кредитования. Пока действует субсидирование, для перепродажи и поиска покупателя придется демпинговать относительно цен застройщика, тем самым снижая потенциальный доход.

Непростые новостройки

Аналитический центр Циан изучил рынок новостроек Москвы на предмет инвестиционной привлекательности. Вопрос оказался довольно сложным: большинство проектов стартует почти по стоимости вторичного рынка.

В итоге в поиске наиболее выгодных объектов (во всяком случае тех, которые потенциально могут такими стать) аналитики решили сосредоточиться на вариантах, где реализуются квартиры в корпусах на начальной стадии и на этапе верхних этажей. При этом эксперты сравнили среднюю стоимость в корпусах.

В приведенной ниже таблице — объекты с наибольшей разницей между почти готовым и только строящимся домом.

ЖК Этап верхних этажей, тыс. руб. за 1 кв. м Начальная стадия, тыс. руб. за 1 кв. м Разница
Люблинский парк 164,3 140,8 17%
КутузовGrad II 302,5 271,5 11%
RiverSky 380,5 344,4 10%
Headliner 273,4 252,4 8%
Огни/Событие 273,9 259,9 5%
Ильменский, 17 214,6 204,9 5%
Михайловский парк 191,7 184,4 4%
Академика Павлова 254,0 247,4 3%
Шереметьевский 222,6 218,1 2%
На Никулинской 299,0 295,5 1%
  1. По данным Аналитического центра Циан
  2. Информация для размышления
  3. Еще несколько советов от экспертов Telegram-канала «Недвижимость инсайды», которые помогут будущим инвесторам шагать в нужном направлении.
  1. Обращайте внимание на небольшие проекты в локациях, пользующихся спросом (Митино, Ясенево, Бутово, Марьино, районы рядом с ТТК — там, где сейчас идет активное расселение).
  2. Выгоднее инвестировать в проекты, площадь которых менее 50 тыс. кв. м (иначе слишком велика конкуренция).
  3. Отказывайтесь от длительного периода бронирования (из-за частых разрывов договоренностей).
  4. Инвестируйте в проекты известных застройщиков (и не связывайтесь с теми компаниями, которые созданы под один проект).
  5. Отсутствие метро или железнодорожной станции поблизости никогда не превратит ваш объект в привлекательный.

«Люблинский парк»

Инвестирование в строительство

Комплекс возводит компания ПИК, он расположен в шаговой доступности от станции метро «Братиславская» на юго-востоке Москвы. Срок сдачи — 2020–2023 гг. Проект состоит из 20 жилых панельных домов комфорт-класса, двух школ, пяти детсадов и поликлиники. Рядом находятся парки, скверы и усадьба Люблино. ЖК предполагает концепцию «двор без машин».

«КутузовGrad II»

Инвестирование в строительство

ЖК «КутузовGrad II» состоит из шести монолитно-кирпичных 28-этажных домов бизнес-класса. Застройщиком выступает «Инград», сдача — в 2021–2022 годах.

Этот комплекс расположен в Можайском районе рядом с крупнейшим природным заказником «Долина реки Сетунь». До метро довольно далеко — около 2 км до «Кунцевской». Проект предусматривает дворы без машин, зато с ландшафтным дизайном от бюро iCube.

Кроме того, в домах будут дизайнерские входные группы, подземный паркинг, панорамное остекление.

RiverSky

Инвестирование в строительство

Застройщиком этого комплекса, состоящего из восьми монолитных корпусов от 8 до 29 этажей, является компания «Инград». Закончить строительство девелопер собирается в 2021 году.

Комплекс находится на Симоновской набережной Даниловского района в шаговой доступности от метро «Автозаводская» и в пяти минутах езды от ТТК. Рядом — Симонов монастырь, речная пристань «Симоново», детский парк «Липки» и парк «Кожухово».

Застройщик предусмотрел размещение детского сада на 80 мест, а также объекты торгово-розничной инфраструктуры.

Комплекс является частью проекта масштабной реконструкции стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова, так что рядом будет построен спортивный кластер с футбольным стадионом и двумя спорткомплексами. В RiverSky будет оборудована подземная парковка. Кроме небоскребов будут и двухуровневые таунхаусы с отдельным входом, камином, террасой и собственным патио.

Headliner

Инвестирование в строительство

ЖК находится напротив ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненском районе ЦАО, рядом с метро «Шелепиха» и ТТК. Десять высотных монолитных зданий бизнес-класса от 6 до 53 этажей предоставляют широкий выбор планировок — от студий 29 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118 кв. м. Застройщиком выступает «Кортрос».

Внутри квартала будут открыты детские сады, творческие студии, медицинские центры и спортклубы. Кроме того, в окрестностях есть много муниципальных объектов инфраструктуры, включая известную «Романовскую школу». Планируется организация большой парковки.

Окончание строительства — в 2022–2024 годах, есть сданные корпуса.

  • «Огни»  и «Событие»
  • Инвестирование в строительство
  • ЖК «Огни»

Компания «Донстрой» возводит сразу два жилых комплекса, расположенных в одном квартале района Раменки: «Огни» (сдача — в 2021–2022 годах) и «Событие» (сдача — 2021-й). В обоих случаях динамика цен примерно одинаковая.

Оба комплекса находятся в шаговой доступности от метро «Раменки» и платформы Матвеевская. Рядом строится семиэтажный паркинг. В квартале предусмотрены медицинские учреждения, спорткомплексы, супермаркеты, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Вокруг несколько парков и Матвеевский лес.

ЖК «Огни» включает четыре монолитных дома комфорт-класса высотой от 21 до 35 этажей.

Инвестирование в строительство

ЖК «Событие»

ЖК «Событие» представлен тремя зданиями бизнес-класса высотой от 10 до 25 этажей. В одном из корпусов располагается встроенный детский сад для 90 малышей.

«Ильменский, 17»

Инвестирование в строительство

Этот комплекс (панельные и монолитные конструкции) строится на севере Москвы в шаговой доступности от метро «Селигерская». Проект включает шесть жилых домов по 23 этажа каждый, детский сад на 175 мест и два многоуровневых паркинга. Застройщиком является ГК ПИК. Рядом находятся парк Святослава Федорова, Орловский сад и Ангарские пруды. Сдача проекта запланирована на конец 2021 года.

«Михайловский парк»

Инвестирование в строительство

ЖК на на юго-востоке Москвы, в 6 км от ТТК и в шаговой доступности от станции метро «Окская» и «Рязанский проспект». Это шесть жилых монолитных корпусов комфорт-класса от 13 до 33 этажей.

Застройщик ПИК обещает построить два детских сада и подземные паркинги. Неподалеку расположены и другие объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники.

Строится комплекс в промышленном районе, но рядом находится Кусковский лесопарк и усадьба Кусково. Закончить строительство намечено в 2020–2024 годах.

«Академика Павлова»

Инвестирование в строительство

Этот ЖК строится в шаговой доступности от станции метро «Молодежная». Шесть монолитных корпусов бизнес-класса переменной этажности (от 6 до 32 этажей) будут сдаваться в эксплуатацию в период с 2020 по 2023 год.

Читайте также:  Законопроект. Введение обязательного соблюдения досудебного порядка по обязательствам, обеспеченным залогом

В районе развитая инфраструктура: есть поликлиника, ТЦ «Кунцево Плаза» и ледовый дворец. В шаговой доступности работает четыре детских сада и пять школ. Развита и спортивная инфраструктура.

Неподалеку находится особо охраняемая территория природно-исторического парка «Москворецкий».

«Шереметьевский»

Инвестирование в строительство

ЖК «Шереметьевский» находится в районе Марьина Роща в шаговой доступности от метро «Савеловская» и состоит из 15 монолитных корпусов комфорт-класса высотой 11–14 этажей. Застройщиком выступает ГК ПИК. Окончание строительства распределено в период с 2021 по 2022 год.

На территории комплекса планируется строительство школы, трех детских садов и поликлиники. Вокруг — развитая инфраструктура давно сложившегося района: детские объекты, больницы, поликлиники, диагностические центры, аптеки.

Рядом находятся «Московский гимнастический центр», музей «Живые системы», арт-пространство «Флакон».

«На Никулинской»

Комплекс строится на юге Москвы в районе Тропарево-Никулино неподалеку от крупнейшего в столице одноименного лесопарка. В шаговой доступности находятся станции метро «Юго-Западная» и «Озерная».

ЖК состоит из трех монолитных корпусов комфорт-класса, полное окончание строительства которых намечено к 2023 году.

Новоселы смогут воспользоваться развитой инфраструктурой района: в шаговой доступности есть магазины, школы (одна из них расположена почти во дворе и входит в список лучших школ Москвы), детский сад, дом творчества, дом быта.

Фото в начале статьи: ЖК «Ильменский, 17»/cian.ru

Как заработать на инвестиции в новостройку

Какую доходность можно получить, если купить квартиру в ЖК, который только-только начали строить

Инвестирование в строительство

ЖК  Profit ( «Гранель»)

Недвижимость заслуженно считается надежным способом приумножить капитал. Купил квартиру — сдавай в аренду, получай ежемесячный доход.

Инвестировал в новостройку — дождись завершения объекта и продай с заметным повышением цены.

Но сколько в точности можно заработать, если реализовать эту стратегию на практике? И какие квартиры принесут бо́льшую доходность: студии, однушки, двух- или трехкомнатные?

Чтобы просчитать возможные сценарии и понять, как работают вложения в недвижимость на долгом сроке, разберем на конкретном примере.

Осенью 2020 года в Нижегородском районе Москвы начались продажи жилья в новом жилом комплексе Profit от компании «Гранель».

Реально ли извлечь доход, если купить там квартиру на самой ранней стадии? И какие факторы нужно учитывать, чтобы спрогнозировать возможный доход?

Шаг 1. Смотрим на локацию

Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте.

Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию.

Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?

Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.

«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.

Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.

Шаг 2. Оцениваем застройщика

После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом.

Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.

Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.

Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».

Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.

А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща».

В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории.

Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.

Шаг 3. Анализируем цены в контексте

Цены в отрыве от контекста мало что значат.

Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте.

Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.

«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум».

 — В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2017 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2017 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб.

за 1 кв. м».

По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.

Инвестирование в строительство

Внутренний двор в ЖК Profit ( «Гранель»)

Шаг 4. Узнаем прогноз по ценам

Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.

«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».

По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства.

«В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет.

Мы можем говорить о том, что уже через два года квартиры в ЖК Profit будут стоить в среднем на 30% дороже, чем сейчас», — заверил Сергей Нюхалов из компании «Гранель».

Читайте также:  Требуйте снизить размер аренды, если уменьшилась кадастровая стоимость

Шаг 5. Принимаем решение

Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе.

Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры.

Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».

Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги.

«Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE.

 — На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».

«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое».

 — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых.

Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

zephyr18/Depositphotos

Вложить деньги можно как в жилую, так и коммерческую недвижимость. При этом, чтобы не просто «слить их в бетон», а заставить работать, необходимо выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости вашего приобретения.

Краткосрочная стратегия предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. Если вы правильно сопоставили все факты ликвидности (подробнее об этом ниже), то прибыль вы получите довольно скоро.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Как влияет на недвижимость ключевая ставка ЦБ?

В рамках долгосрочной стратегии вы покупаете объект с целью его последующей сдачи в аренду. Получается, что срок окупаемости этой покупки будет несколько больше, однако существенным преимуществом станет стабильный ежемесячный доход.

«Если говорить про жилье, наиболее выгодными вариантами для этого способа инвестирования являются апартаменты с уже готовой отделкой от застройщика или апартаменты.

Такой выбор позволяет сэкономить время и средства на проведение ремонта и максимально быстро начать подыскивать арендатора», — рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Новостройки

При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены.

«Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам.

То есть заработок инвестора может быть значительным, что особенно актуально на фоне смягчения политики Банка России и снижения ставок по депозитам», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем стоит иметь в виду, что срок возврата инвестиций при покупке квартиры на начальном этапе строительства довольно большой. «На практике вложиться в новостройку означает заложить деньги, в среднем, на три года.

Так происходит потому, что в нашей стране очень много долгостроев. В этом случае рыночная цена объекта недвижимости падает, и потенциальный инвестор получает минимум прибыли», — считает руководитель Etcenrt.

ru Евгений Гудков.

Другое удачное время покупки доходной недвижимости в новостройке, по мнению экспертов, наступает сразу после начала продаж. При этом нужно сравнивать цены на сопоставимые лоты в одной локации.

«Порой отдел ценообразования застройщика переоценивает стартовые цены и в течение 2–3 месяцев после выхода корректирует их.

В текущем периоде рост стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию должен составить не менее 15% в год, а минимальный рост цены от покупки до момента ввода будет составлять не менее 30%.

При сравнении цен на аналогичные объекты годовой давности с сегодняшними мы увидим, что при одинаковом строительном этапе и местоположении за год стоимость квадратного метра выросла не меньше чем на 8–10%», — приводит цифры директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов.

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру, если находишься в другом городе

Что нужно учитывать?

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

Есть ли риски?

Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой.

«Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной.

Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Вторичное жилье

Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт. Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.

com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки.

Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».

Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.

Торги по банкротству

Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов.

«В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже.

Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения.

Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру.

Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%.

Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%.

«Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Важный момент

При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах.

«В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость.

Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.

Как купить квартиру по договору переуступки?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.

«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу.

Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом.

Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.

Что важно?

Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет.

Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк. При этом стоит отметить, что не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость.

Средняя точка входа, как отмечают эксперты, здесь составляет примерно 10–20 млн руб.

Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.

  • Не пропустите:
  • Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов
  • Как проходят сделки с эскроу-счетами?
  • Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт
  • Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Строительный бизнес — как запустить своё дело и найти первых заказчиков — «СберБизнес»

В России функционирует более 270 тысяч частных строительных организаций. Чтобы не вкладывать большие ресурсы в продвижение компании, не занимайтесь всеми видами услуг, а выберите конкретную сферу. Конкуренция будет ниже, поэтому тратить на продвижение получится меньше. Например, наиболее востребованным считается строительство частных домов, дорожных и промышленных зданий.

В выборе ниши помогают данные Росстата: ведомство публикует подробные отчёты о развитии отрасли в стране каждые два года. А ещё вы можете провести небольшое исследование. Посмотрите профильные форумы и группы в соцсетях, полистайте маркетплейсы по поиску исполнителей. Чем больше ищут специалистов в выбранной вами сфере, тем выше вероятность, что вы быстро найдёте первых клиентов.

Выбрали сферу — определитесь с перечнем работ, которые ваша компания будет выполнять, например строительство домов, отделка помещений или монтаж оборудования.

Если у вас есть возможность делать полный цикл строительных работ, предлагайте клиентам услуги под ключ.

По данным Wordstat, в августе 2020 года пользовательских поисковых запросов «построить дом» было 526 тысяч, а «дом под ключ» — на 172 тысячи больше.

Юридическая модель строительного бизнеса зависит от человеческого ресурса и объёма работ. Если планируете работать в одиночку или с небольшой бригадой и выполнять один вид работ, открывайте ИП. В качестве налогового режима подойдёт упрощёнка по системе «доходы минус расходы»: вы сможете учитывать затраты на стройматериалы и оплату работников при подсчёте налоговой базы.

Если планируете выполнять полный цикл строительных услуг, открывайте ООО и выбирайте общую систему налогообложения. Вы сможете принимать НДС к вычету и уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль за счёт расходов на стройматериалы и зарплат сотрудников.

Зарегистрировать ИП или ООО с одним учредителем можно бесплатно без визита в налоговую. Для этого оставьте заявку на сайте СберБизнеса, дойдите до ближайшего отделения и подпишите документы.

А если у вас есть загранпаспорт и смартфон с функцией NFC, то не придётся даже посещать банк. На заполнение заявки уйдёт всего 30 минут.

Через 5 рабочих дней компанию зарегистрируют, и вы получите лист записи ЕГРЮЛ на электронную почту.

В некоторых сферах строительства обязательно состоять в саморегулируемой организации (СРО). Членство в СРО гарантирует вашим заказчикам, что в случае нарушения договора они получат денежную компенсацию. Вступить в СРО нужно, если работаете в следующих областях:

  • строительство зданий выше трёх этажей;
  • строительство объектов высотой более 15 метров;
  • строительство мостов, метро, подземных шахт, автомобильных дорог;
  • монтаж железобетонных и металлический конструкций;
  • капитальный ремонт железных дорог;
  • работы на промышленных объектах нефтегазовой отрасли.

Чтобы вступить в СРО, найдите в госреестре подходящую организацию и заплатите вступительный взнос. Его размер зависит от области деятельности и размера компенсационного фонда. Средний взнос начинается от 70 — 100 тысяч рублей.

Успешное начало строительного бизнеса напрямую зависит от опыта ваших сотрудников. При найме ориентируйтесь на три показателя:

Ищите людей, которые прошли профессиональную аттестацию или получили высшее образование. На старте бизнеса лучше не нанимать самоучек, чтобы сразу приступить к работе.

Нанимайте сотрудников, которые хорошо разбираются в конкретном виде работ. Здорово, когда мастер всё умеет, но в строительном бизнесе важнее, чтобы каждый сотрудник выполнял одну задачу максимально качественно, чем несколько видов работ на среднем уровне.

Старайтесь искать опытных сотрудников, даже если придётся заплатить больше, чем в среднем по рынку. Ваша задача — зарекомендовать себя как надёжного подрядчика.

Где искать работников:

  • На сайтах по подбору сотрудниковОценивайте резюме кандидатов комплексно, а не только по общему стажу работы. Например, на портале «Работа.ру» вы увидите выполненные проекты работника, его образование и сертификаты о повышении квалификации.
  • Через маркетплейсы для поиска исполнителей, например YouDo или Profi.ruЗдесь строители предлагают услуги физлицам, но вы можете пригласить их на постоянную работу в свою команду. Посмотрите отзывы и количество выполненных заказов, чтобы оценить опыт кандидата.
  • С помощью сарафанного радиоСпросите коллег и знакомых, не делали ли они недавно ремонт. Если они нанимали строителей и результат их устроил, попросите контакты бригады.

Чтобы найти первые заказы, предложите свои услуги знакомым или коллегам. Например, вы можете выступить в качестве субподрядчика для своего работодателя. Одновременно запустите контекстную рекламу, чтобы получать заявки от новых клиентов. Мы рассказывали, как запустить рекламную кампанию в интернете.

Когда выполните первые заказы, попробуйте поучаствовать в тендере. Это хорошая возможность получить долгосрочные контракты с государственными и муниципальными предприятиями. Прежде чем подать заявку, изучите условия тендера, в них могут быть прописаны требования по размеру штата, собственного строительного оборудования и типам лицензий.

Перед началом работы обязательно изучите требования Центрального банка и Росфинмониторинга, мы подробно рассказали о них в этой статье. Основное правило управления строительным бизнесом — по возможности избегайте расчёта наличными.

Когда покупаете расходные материалы или платите работникам, используйте безналичный расчёт. За последние 5 лет на рынке строительства число случаев мошенничества выросло на 7,5 %, поэтому банки пристально следят за операциями компаний.

Если контрагент просит заплатить наличными, снимайте деньги с расчётного в объёме до 30 % от недельного оборота и загружайте в интернет-банк документы (чеки, квитанции, договоры), которые подтверждают, что вы тратите деньги на бизнес. А лучше не работайте с такими компаниями, чтобы не создавать себе проблем с банками.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *