Возврат обеспечительного платежа по аренде. Как не потерять на курсовых разницах

Понятие обеспечительного платежа было добавлено в Гражданский кодекс РФ в 2015 году. Не следует путать это понятие с авансом или залогом. Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки. Такие убытки связаны:

  • с порчей имущества;
  • с досрочным расторжением договора, если арендатор не успел предупредить арендодателя о намерении расторгнуть договор в установленные документом сроки.

Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода.

Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт. В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.

При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.

Как используют

Полученные средства используются:

  • на возмещение нанесенного ущерба, причиненного арендатором вследствие нарушения условий договора или порчи имущества. Все затраты по возмещению ущерба следует подтверждать документально;
  • обеспечительный платеж при расторжении договора аренды используется в качестве оплаты за последний месяц;
  • при отсутствии ущерба и задолженности по контракту средства возвращаются арендатору.

Как его вернуть

В бизнесе возможны разные ситуации. Например, компания решила переехать в другой офис по причине более удобного местоположения или привлекательной цены.

В этом случае следует предупредить арендодателя в сроки, установленные соглашением.

Вероятно, руководство захочет вернуть обеспечительный платеж, о чем арендодатель извещается письмом, составленным в произвольной форме. Примерный образец письма выглядит так:

Возврат обеспечительного платежа по аренде. Как не потерять на курсовых разницах

Пункт о возврате обеспечительного платежа по аренде включается в контракт и содержит условия и сроки возврата средств. Если арендатор своевременно сообщил о предстоящем расторжении договора, имуществу не нанесен ущерб, арендная плата перечислена своевременно и в полном объеме — в этом случае арендодатель обязан вернуть деньги в установленные контрактом сроки.

Нередки случаи, когда арендодатель не возвращает обеспечительный платеж, объясняя это различными предлогами. В действительности полученные в качестве гарантии деньги пущены в оборот или израсходованы на другие цели. В качестве обоснования причин, почему обеспечительный платеж не возвращается, обычно приводят следующее:

  1. Износ имущества (после сдачи в аренду помещение требует ремонта). Например, появились трещины в стенах, сильно изношено покрытие пола, появились протечки на потолке и др. В таких случаях арендодатель не возвращает взнос, объясняя это тем, что средства планируется израсходовать на ремонт помещения.
  2. Несогласованные перепланировки (в их число входит замена дверей и окон), за которые предусмотрено начисление штрафных санкций. Во избежание подобных претензий рекомендуется включить в контракт пункт с перечнем работ, которые арендатор вправе производить в занимаемом помещении без согласия собственника.
  3. Не подписан акт приема-передачи помещения, хотя компания-арендатор уже съехала. В этом случае по документам срок аренды еще идет.

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя

В бухгалтерском учете оформляются проводки:

  • поступление гарантийного взноса: Дт 51 Кт 76;
  • учет взноса в составе арендной платы (при расторжении контракта): Дт 76 Кт 90.1;
  • возврат средств: Дт 76 Кт 51.

Кроме того, в течение срока действия контракта гарантийный взнос учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения полученные».

В налоговом учете гарантийный взнос облагается налогом на прибыль, если он учтен в составе выручки арендодателя (арендной платы). В этом же случае взнос подлежит обложению НДС, а если арендодатель применяет УСН, арендная плата включается в доходы. При отсутствии в контракте условия о зачете страхового взноса в составе арендной платы НДС не начисляется.

В налоговом учете обеспечительного платежа у арендатора сумма включается в расходы при исчислении налога на прибыль, если эта сумма учтена в составе арендной платы. НДС, включенный в сумму обеспечения, заявляется к вычету по счету-фактуре, выставленной арендодателем.

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации.

В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет. Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

    Пункт о проведении ремонта в договоре

    Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло. А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    • адрес помещения;
    • номер договора;
    • схему ремонта и план проводимых работ.

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возврат обеспечительного платежа по аренде. Как не потерять на курсовых разницах

    Возможность досрочного расторжения

    Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    • арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    • арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    • помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    • по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения

    Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки.

    Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

    Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору

    Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи.

    И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

    Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

    И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

    Возврат обеспечительного платежа

    После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте.

    Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, когда арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд.

    Для этого необходимо подготовить следующие документы:

    • выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
    • договор об аренде офиса;
    • письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
    • приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
    • акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
    • подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал на проведении осмотра;
    • заключение независимого специалиста;
    • копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
    • письменное требование о возврате обеспечительного платежа.
Читайте также:  Cаратовские налоговики начали охоту за фирмами-однодневками

Возврат обеспечительного платежа согласно нормам ФЗ-44 и иных нормативных актов

Обеспечительный платеж 44-ФЗ заносит в категорию обязательных элементов при заключении государственных контрактов. О том, что представляет собой такой платеж, как он возвращается, в какой срок, возможен ли неполный его возврат, и какова ответственность для лиц, не исполнивших обязанность обеспечить исполнение контракта, расскажем в статье.

Общие положения об обеспечении сделок в сфере государственных закупок

В договоры, которые заключаются в ходе торгов, должна включаться информация о порядке их обеспечения. Данное правило вытекает из требований ч. 1 ст. 96 ФЗ “О контрактной системе…” от 05.04.2013 № 44. Обеспечение – это гарантия исполнения госконтракта.

Предусмотрено 2 вида обеспечения исполнения контракта:

  1. В виде банковской гарантии.
  2. Путем перевода денег на счет заказчика.

Порядок обеспечения контракта банковской гарантией наиболее полно расписан в нормах ФЗ № 44. В силу закона срок действия данного вида обеспечения определяется исходя из срока контракта, и должен на 1 месяц превышать его.

Что касается второго способа обеспечения, то он урегулирован достаточно скупо, в связи с чем на практике имеют место споры. Мы постараемся устранить пробелы, обратившись к судебной практике.

Возврат обеспечительного платежа по аренде. Как не потерять на курсовых разницах

Возврат обеспечительного платежа по госконтракту: сроки

Сроки возврата обеспечения по государственному контракту должны быть прописаны в соглашении, что прямо следует из ч. 27 ст. 34 ФЗ № 44. Иных правил законодателем не установлено. Таким образом, все правила, касающиеся сроков возвращения обеспечения, ограничиваются указанным, и стороны сами определяют сроки возврата.

Из п. 28 «Обзора судебной практики…», который утвержден Президиумом ВС РФ 28 июня 2017 года, следует следующее. Как указал Верховный Суд РФ, деньги, которые были внесены исполнителем в счет обеспечения исполнения контракта, возвращаются заказчиком в двух случаях:

  1. Если обязательства по контракту исполнены ненадлежащим образом.
  2. Если истек гарантийный срок (только в случае, если такое правило предусмотрено контрактом).

При этом, дополнительно указано, что правовой режим денежных средств определен главой 23 ГК РФ в параграфе 8 (нормы об обеспечительном платеже).

Таким образом, можно сделать следующие выводы о сроках возврата:

  1. Стороны сами могут определить сроки в соглашении, соответственно последней датой возврата будет момент, указанный в контракте.
  2. Если обязательства по контракту исполнены, то срок возврата считается наступившим. Факт исполнения подтверждается, например, актом выполненных работ.
  3. Если в контракте указан гарантийный срок, то срок для возврата обеспечительного платежа наступает на следующий день после его истечения.

Поскольку законодательное регулирование данного вопроса не позволяет составить полную картину о сроках возвращения обеспечения, рекомендуется четко прописывать срок возврата платежа в тексте контракта.

Как производится возврат обеспечительного платежа?

Порядок возвращения может быть подробно изложен в самом контракте. Если его условия выполнены полностью, то обеспечительный платеж подлежит возврату полностью.

На практике, заказчику от исполнителя направляется письмо, в котором указывается, что условия соглашения выполнены полностью. В нем же излагается просьба о возвращении обеспечения контракта на расчетный счет исполнителя. В письме рекомендуется указать реквизиты для перечисления, вне зависимости от того, менялись они или нет.

Если деньги от заказчика не возвращаются, т.е. он уклоняется от возврата платежа, то есть возможность отстоять интересы путем обращения в суд с иском о его истребовании. В этом случае можно взыскать также проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

Возможен ли частичный возврат обеспечительного платежа?

Бывают ситуации, когда контракт носит длительный характер, а работы исполняются поэтапно, последовательно. В этом случае возникает резонный вопрос – если часть обязательств уже исполнена, зачем обеспечивать исполнение? Можно ли вернуть платеж частично?

Процедура частичного возврата оговорена в п. 27 вышеприведенного Обзора судебной практики ВС РФ, в ч. 7 ст. 96 ФЗ № 44, п. 3 ст. 381.1 ГК РФ.

Можно вывести 2 условия, при которых частичный возврат исполнения возможен:

  1. В силу требований ст. 311 ГК РФ заказчик имеет право отказа от исполнения соглашения, произведенного в части. В договоре должно быть указание на то, что на каждом этапе выполнения условий соглашения подписывается акт приема-передачи, который служит доказательством такого выполнения. Акт приема-передачи может быть заменен, например на накладную.
  2. Возвратить обеспечительный платеж в части возможно лишь по завершении каждого из этапов сделки. Если этап не завершен и акт приема-передачи (или накладная) не подписаны, то и возврат невозможен.

Еще один частый вопрос – как определить размер обеспечительного платежа, подлежащего частичному возврату? Размер обеспечения прямо пропорционален размеру выполненных обязательств по контракту. Таким образом, оставшаяся, не выполненная сумма контракта должна быть обеспечена, а в обеспечении выполненных обязательств нет никакой необходимости.

Как возвращается платеж, если сделка не заключена, прекращена досрочно, либо если срок исполнения контракта просрочен?

Возможны ситуации, когда сделка не заключена, ввиду различных обстоятельств, препятствующих ее заключению. В частности, препятствием могут стать как различные форс-мажорные обстоятельства, так и судебное постановление, которое мешает заключению контракта.

В силу требований ч. 9 ст. 54 ФЗ № 44 стороны могут урегулировать возникшую ситуацию в течение месяца. Если контракт так и не заключен, то закупка не состоится. В этом случае действует правило, отраженное в ч.

Читайте также:  Мировое соглашение при исполнительном производстве

9 ст. 96 ФЗ № 44. Обеспечительный платеж возвращается обратно исполнителю, а срок для возврата – 5 дней. Необходимо учитывать, что дни учитываются исключительно рабочие – выходные и праздники не входят в этот срок.

Если соглашение подлежит расторжению до наступления срока его исполнения, то порядок и сроки возврата обеспечения зависят от того, по чьей вине произошел срыв контракта.

Если контракт сорван из-за оплошности, допущенной заказчиком, обеспечительный платеж возвращается полностью.

Если же причиной срыва сделки стала вина исполнителя, то заказчик может забрать часть обеспечительного платежа. Аналогичное правило действует в случае, если исполнитель сорвал сроки исполнения контракта.

Заказчик имеет право удержать сумму обеспечения, которая равна понесенным им издержкам. Если сумма платежа не возвращается, то она приравнивается к неосновательному обогащению, что следует из п.

29 уже упомянутого Обзора ВС РФ.

Что происходит, если контракт не обеспечен, и возможен ли такой сценарий?

Исполнение любого контракта должно быть обеспечено одним из видов обеспечительного платежа. Если такого обеспечения нет, то и сделка признается ничтожной. Это следует из п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ.

Все условия об обеспечительном платеже должны отражаться в контракте. Если в документе нет сведений об обеспечении, то возможно наступление ответственности для заказчика. Ответственность предусмотрена ст. 7.30 КоАП РФ (ч. 1.4).

Санкция варьируется в зависимости от статуса привлекаемого к ответственности лица. Если это должностное лицо, то размер штрафа – 15 000 рублей. Если же привлекается юридическое лицо, штраф – 50 000 рублей.

ИП приравниваются к должностным лицам.

***

Таким образом, условия о сроках возврата платежа, который является обеспечением контракта, разрешаются в контракте (заказчиком).

Требуется максимально подробно отразить данный вопрос, прописать, в какой срок платеж подлежит возврату, с какого момента начинается исчисление срока. Можно также прописать порядок частичного возврата при поэтапном исполнении сделки.

В случае нарушения условий договора, может быть частично удержана сумма обеспечения. Если возврата не происходит, то удержанная сумма приравнивается к неосновательному обогащению.

Что такое обеспечительный платеж. Учет, счет, проводки

Понятие обеспечительного платежа охарактеризовано в ст. 381.1 ГК РФ. Он всегда имеет денежное выражение, но в его роли могут выступать не только денежные знаки, но и ценные бумаги, облигации. Нормами гражданского права предусмотрены исключительные случаи, когда осуществленный обеспечительный платеж может быть возвращен.

Вопрос: Между организациями заключен договор аренды помещения. По договору арендатор вносит сумму обеспечительного платежа для компенсации расходов при расторжении договора аренды.

Впоследствии договор аренды расторгается и арендодатель засчитывает сумму обеспечительного платежа в счет компенсации коммунальных расходов.

Должен ли арендодатель применять ККТ при приеме суммы обеспечительного платежа, а также при его зачете в счет компенсации расходов?
Посмотреть ответ

Суть обеспечительного платежа

Экономическое содержание обеспечительного платежа сводится к формированию денежной гарантии возмещения потенциальных убытков или неустоек при заключении сделки. Одна из сторон вносит оговоренную участниками соглашения сумму денежных средств в пользу второй стороны, чтобы подтвердить намерение выполнить условия соглашения.

Вопрос: По условиям договора аренды в случае просрочки перечисления арендатором арендной платы обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы.

При получении обеспечительного платежа арендодатель исчислил НДС в порядке, предусмотренном для получения аванса. В связи с прекращением договора аренды обеспечительный платеж был возвращен арендатору.

Вправе ли арендодатель принять к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа, если с момента его получения прошло более трех лет?
Посмотреть ответ

Если обстоятельства, предусмотренные в договорной документации и для предотвращения которых перечислялся обеспечительный платеж, наступают, то внесенные ранее средства засчитываются в погашение появившегося обязательства. Если эти специфические обстоятельства в течение срока действия договора не проявились, то сумма обеспечительного платежа подлежит возврату в полном объеме.

Вопрос: Покупателем перечислен продавцу обеспечительный взнос по предварительному договору купли-продажи. Должен ли он быть включен в налоговую базу по НДС в момент его получения?
Посмотреть ответ

СПРАВОЧНО! В размер платежа обеспечительного типа может закладываться величина возможной задолженности по сделке поставки товаров и сумма неустойки.

По нормам ГК РФ внесенные средства в качестве обеспечительного платежа должны быть возвращены, если:

  • нежелательные обстоятельства, для предотвращения которых уплачивалось обеспечение, не наступили;
  • обеспечиваемые обязательства прекратились.

ВНИМАНИЕ! Обеспечительный платеж не может использоваться в качестве инструмента наказания или привлечения к ответственности одного из участников сделки. Он используется только для погашения имущественных убытков, его разрешается засчитывать в средствах, покрывающих возникшие долговые обязательства.

Кредитор за счет суммы обеспечительного платежа не имеет права удовлетворять свои материальные претензии, превышающие величину основных обязательств или покрывать долги по другим договорам с этим клиентом.

Обеспечительный платеж – форма залога, в которой в качестве гарантии выступает не дорогостоящее имущество, а зарезервированные и перечисленные денежные средства.

Такой тип подстраховки действует только в рамках одного договора и не распространяется на другие сделки между контрагентами.

Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора выплату обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору аренды?
Организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на 11 месяцев.

Согласно условиям договора арендатор перечисляет обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору на расчетный счет арендодателя в размере ежемесячного арендного платежа, который составляет 60 000 руб. (в том числе НДС 10 000 руб.).

В случае невнесения арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать соответствующую сумму в счет погашения задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа.

В случае надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды.
По окончании срока аренды сумма обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения. Организация для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления.

Посмотреть ответ

ВАЖНО! Договор субаренды нежилых помещений с условием об обеспечительном платеже от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Перед осуществлением операции по внесению обеспечительного платежа стороны должны прописать алгоритм его расчета и зачета в договорной документации. Соглашение об этом виде платежа должно содержать информацию о таких элементах:

  • что является основным обязательством;
  • величина платежа, выступающего обеспечением для оговоренных обязательств;
  • условия, при появлении которых производится зачет внесенных средств для погашения задолженности перед кредитором;
  • срок, в течение которого обеспечительный платеж может быть израсходован.

КСТАТИ, практика обеспечительных платежей позволяет кредитору получить часть средств по обязательствам еще до того, как обязательство будет сформировано.

Применение инструментария обеспечительных платежей присуще договорам аренды и поставки. При расторжении договора, предусматривающего внесение обеспечительных денежных гарантий, сумма страхового платежа подлежит возврату.

Сроки возвращения денег их владельцу могут быть оговорены в договорной документации. Если пограничные даты возврата не прописаны, то осуществить эту операцию надо в течение 7 дней с момента прекращения действия соглашения.

Если кредитор при отсутствии оснований для использования средств обеспечительного вида отказывается возвращать их, вторая сторона выставляет письменное требование.

Игнорирование кредитором имеющихся претензий – повод для урегулирования проблемы в судебном порядке.

Судебные органы принимают сторону кредитора только в том случае, если средства из обеспечительного платежа направляются на погашение неустоек или убытков, понесенных в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств.

Цели введения обеспечительного платежа

Внесение в договорную документацию пункта об обеспечительном платеже позволяет решить такие задачи:

  1. Повышение уровня доверия между сторонами сделки.
  2. У кредитора появляется гарантия того, что понесенные убытки при неисполнении вторым участником соглашения его обязательств будут покрыты.
  3. Подтверждение серьезности намерений. Например, стороны согласовали долгосрочный проект, по которому будут осуществляться регулярные перечисления. Но реализацию сделки по определенным причинам решили перенести во времени на более поздний срок. В этой ситуации внесение обеспечительного платежа выступит гарантией того, что заказчик услуги не передумает и не отдаст контракт конкуренту. Если сделка в итоге не будет подписана, то заказчик потеряет внесенные деньги, а предполагаемый исполнитель за счет этих ресурсов сможет покрыть понесенные в связи с подготовкой к сотрудничеству издержки.
Читайте также:  Банкротство физических лиц

Бухгалтерский и налоговый учет обеспечительного платежа

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов.

Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются.

Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;

  • ✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
  • ✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
  • ✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
  • ✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ. 

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ. 

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита. 

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле. 

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ. 

???? Статья: как не потерять деньги на ремонте арендованного помещения

Просрочка арендной платы и другие нарушения 

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

  1. Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон. 
  2. По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
  3. При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм. 

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023. 

Статья актуальна на 08.02.2021

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

В договоры, которые заключаются в ходе торгов, должна включаться информация о порядке их обеспечения. Данное правило вытекает из требований ч. 1 ст. 96 ФЗ “О контрактной системе…” от 05.04.2013 № 44. Обеспечение – это гарантия исполнения госконтракта.

Предусмотрено 2 вида обеспечения исполнения контракта:

  1. В виде банковской гарантии.
  2. Путем перевода денег на счет заказчика.

Порядок обеспечения контракта банковской гарантией наиболее полно расписан в нормах ФЗ № 44. В силу закона срок действия данного вида обеспечения определяется исходя из срока контракта, и должен на 1 месяц превышать его.

Что касается второго способа обеспечения, то он урегулирован достаточно скупо, в связи с чем на практике имеют место споры. Мы постараемся устранить пробелы, обратившись к судебной практике.

Возвращается ли сумма депозита

Закон рассматривает различные страховые депозиты как инструмент обеспечения обязательств одной из сторон. И использовать его можно только в строго оговоренных ситуациях.

  Можно ли вернуть косметику в магазин?

Залог за квартиру при аренде квартиры не может являться одновременно авансом за последний месяц проживания и обеспечением на случай порчи имущества.

На практике абсолютное большинство арендодателей рассматривает все переданные деньги как свои. Владельцы квартир стараются не возвращать депозиты под различными предлогами.

Возврат обеспечительного платежа по госконтракту: сроки

Сроки возврата обеспечения по государственному контракту должны быть прописаны в соглашении, что прямо следует из ч. 27 ст. 34 ФЗ № 44. Иных правил законодателем не установлено. Таким образом, все правила, касающиеся сроков возвращения обеспечения, ограничиваются указанным, и стороны сами определяют сроки возврата.

Из п. 28 «Обзора судебной практики…», который утвержден Президиумом ВС РФ 28 июня 2021 года, следует следующее. Как указал Верховный Суд РФ, деньги, которые были внесены исполнителем в счет обеспечения исполнения контракта, возвращаются заказчиком в двух случаях:

  1. Если обязательства по контракту исполнены ненадлежащим образом.
  2. Если истек гарантийный срок (только в случае, если такое правило предусмотрено контрактом).

При этом, дополнительно указано, что правовой режим денежных средств определен главой 23 ГК РФ в параграфе 8 (нормы об обеспечительном платеже).

Таким образом, можно сделать следующие выводы о сроках возврата:

  1. Стороны сами могут определить сроки в соглашении, соответственно последней датой возврата будет момент, указанный в контракте.
  2. Если обязательства по контракту исполнены, то срок возврата считается наступившим. Факт исполнения подтверждается, например, актом выполненных работ.
  3. Если в контракте указан гарантийный срок, то срок для возврата обеспечительного платежа наступает на следующий день после его истечения.

Поскольку законодательное регулирование данного вопроса не позволяет составить полную картину о сроках возвращения обеспечения, рекомендуется четко прописывать срок возврата платежа в тексте контракта.

Официальное мнение

А какую позицию занимает Минфин России?

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *